2012年物業(yè)管理師輔導(dǎo)資料:經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用6

　　第六節(jié)　經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)在物業(yè)管理中的應(yīng)用$lesson$

　　一、需求、供給與局部均衡價(jià)格理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用

　　物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理是一種有償服務(wù)，它是由物業(yè)管理相關(guān)人員所付出的各類具體的腦力和體力勞動(dòng)的凝結(jié)，能夠滿足業(yè)主對物業(yè)的使用、維護(hù)、保值等方面的特定需要，具有一般商品的基本特質(zhì)，所以說，物業(yè)管理也是一種商品。

　　作為商品屬性的物業(yè)管理，它具有能滿足業(yè)主的某種需要的使用價(jià)值和自身的價(jià)值，可以在物業(yè)管理市場上按照競爭機(jī)制和價(jià)值規(guī)律進(jìn)行交換，以實(shí)現(xiàn)其市場價(jià)值。物業(yè)管理市場價(jià)值的實(shí)現(xiàn)程度如何和一般商品一樣，也是由物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)在價(jià)值所決定的。但是，由于物業(yè)管理服務(wù)是一種綜合性、服務(wù)性很強(qiáng)的特殊產(chǎn)品，其價(jià)值的衡量很難定量化。因此，在現(xiàn)實(shí)的市場交換中，物業(yè)管理市場價(jià)值的表現(xiàn)主要是由物業(yè)管理的供給和需求關(guān)系所決定的，它符合經(jīng)濟(jì)學(xué)有關(guān)需求和供給的一般規(guī)律。

　　(一)物業(yè)管理需求

　　物業(yè)管理需求是指在某一特定的時(shí)間和空間內(nèi)，在各種可能的物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格下，對物業(yè)管理服務(wù)的需求數(shù)量。物業(yè)管理需求量的大小將直接決定著物業(yè)管理市場規(guī)模的大小。對物業(yè)管理的需求可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行理解：

　　(1)物業(yè)管理是一種以服務(wù)為主要內(nèi)容的特殊商品，對物業(yè)管理的需求也可分為單個(gè)業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求和整個(gè)物業(yè)管理市場中所有單個(gè)個(gè)體需求的總和所形成的物業(yè)管理市場需求。但是，從現(xiàn)實(shí)來看，主要有某個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的統(tǒng)一需求和整個(gè)物業(yè)管理市場的多樣化需求這兩種形式。

　　(2)某一特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求主要表現(xiàn)在對物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平等方面，并且這些要求都是以合同約定的形式在接受物業(yè)管理服務(wù)前就已確定了。

　　(3)對物業(yè)管理服務(wù)的需求也符合一般商品的需求法則，對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容需求的多少及對物業(yè)管理服務(wù)水平高低的要求，與物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格呈相反的方向變化。物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格高，則對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容需求也會(huì)相對減少，對物業(yè)管理服務(wù)水平要求也會(huì)相應(yīng)地降低。反之，則對物業(yè)管理服務(wù)需求的服務(wù)內(nèi)容也會(huì)較多，服務(wù)水平要求也較高。

　　(4)從整個(gè)物業(yè)管理市場看，如果物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格很高，就可能會(huì)迫使一些業(yè)主放棄對專業(yè)化的物業(yè)管理的需求，而實(shí)施自管。這樣就會(huì)使得整個(gè)物業(yè)管理需求量減少，物業(yè)管理市場整體規(guī)模也會(huì)縮小。

　　(5)對物業(yè)管理服務(wù)的需求也隨著業(yè)主的生活條件等改變而會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化。收入升高，生活水平越高，對物業(yè)管理服務(wù)需求可能就會(huì)越多，要求也會(huì)越高。

　　(二)物業(yè)管理供給

　　物業(yè)管理供給是指在某一特定的時(shí)間和空間內(nèi)，在各種可能的物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格水平下，物業(yè)管理企業(yè)愿意并且能夠提供的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)模或數(shù)量。對物業(yè)管理的供給可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行理解：

　　(1)物業(yè)管理服務(wù)是商品，它和一般商品一樣，滿足商品供給的一般規(guī)律。物業(yè)管理企業(yè)愿意提供的物業(yè)管理規(guī)?；驍?shù)量的大小是和物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格同方向變化的。價(jià)格越高，物業(yè)管理企業(yè)越愿意提供服務(wù)內(nèi)容更多、檔次與水平更高的物業(yè)管理服務(wù)。反之，則服務(wù)內(nèi)容越少，檔次與水平相對越低。

　　(2)單個(gè)物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)受多種因素影響。如價(jià)格、成本、自身實(shí)力等。企業(yè)實(shí)力越強(qiáng)，控制成本能力的優(yōu)勢越突出，則越能體現(xiàn)出更強(qiáng)的競爭力，也就越能夠提供規(guī)模越大、水平越高的物業(yè)管理服務(wù)。

　　(3)物業(yè)管理市場的總供給是由物業(yè)管理市場中所有單個(gè)物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理加總而成。物業(yè)管理市場的總供給規(guī)模和水平也決定著物業(yè)管理整個(gè)市場的規(guī)模和水平。從理論上及物業(yè)管理發(fā)展的長期趨勢看，物業(yè)管理服務(wù)的總供給規(guī)模和水平也是受制于物業(yè)管理服務(wù)總需求的規(guī)模和水平。

　　(三)物業(yè)管理市場均衡價(jià)格

　　物業(yè)管理市場均衡是一種相對靜止的狀態(tài)。當(dāng)物業(yè)管理市場上物業(yè)管理服務(wù)的總供給量恰好等于市場總需求量時(shí)，物業(yè)管理市場價(jià)格便會(huì)達(dá)到一種相對靜止的狀態(tài)，便實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理市場均衡。

　　而當(dāng)物業(yè)管理市場需求量不等于供給量時(shí)，即為非均衡。由于價(jià)格機(jī)制的作用，一旦市場失去均衡，就會(huì)產(chǎn)生一種自動(dòng)恢復(fù)均衡的力量。因此，物業(yè)管理均衡價(jià)格的形成，也是由非均衡逐漸走向均衡的過程。

　　當(dāng)出現(xiàn)過度需求時(shí)，即物業(yè)管理需求大于物業(yè)管理供給時(shí)，此時(shí)物業(yè)管理市場處于非均衡狀態(tài)，存在著物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格上漲的壓力。這種壓力主要是來自業(yè)主，因?yàn)橛幸徊糠謽I(yè)主愿意支付更高的價(jià)格，而這一更高的物業(yè)管理價(jià)格又將激勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)提供更多的物業(yè)管理服務(wù)，從而逐漸克服過度需求的現(xiàn)象。

　　當(dāng)物業(yè)管理供給量大于市場對物業(yè)管理服務(wù)需求時(shí)，又存在著降價(jià)的壓力，這種壓力主要是來自物業(yè)管理企業(yè)，因?yàn)闀?huì)有一些物業(yè)管理企業(yè)愿意在更低價(jià)格水平上提供物業(yè)管理服務(wù)，這一更低的價(jià)格水平一方面會(huì)激勵(lì)業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的更多需求，另一方面也會(huì)有一部分物業(yè)管理企業(yè)由于價(jià)格較低而放棄部分物業(yè)管理服務(wù)的供給。這樣就會(huì)逐漸克服供過于求的現(xiàn)象。

　　只有當(dāng)物業(yè)管理市場的供給和物業(yè)管理市場的需求相等時(shí)，物業(yè)管理市場才實(shí)現(xiàn)均衡。此時(shí)的物業(yè)管理供給量或需求量就是均衡數(shù)量，而物業(yè)管理市場供給量與需求量相等時(shí)的物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格就是物業(yè)管理市場的均衡價(jià)格。

　　二、彈性理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用

　　由于物業(yè)管理服務(wù)的特殊性，物業(yè)管理服務(wù)的需求彈性與供給彈性就顯得相對比較復(fù)雜。物業(yè)管理服務(wù)的需求彈性主要是指對物業(yè)管理需求的各個(gè)因素發(fā)生變化后，物業(yè)管理服務(wù)的需求量所發(fā)生相應(yīng)變化的程度的比值。從理論上講，也可以對物業(yè)管理需求變化的任何變量進(jìn)行細(xì)致科學(xué)考察，進(jìn)而對物業(yè)管理的各種需求彈性進(jìn)行精確度量。

　　但是，在實(shí)際工作中，影響物業(yè)管理服務(wù)需求的因素很多，有物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格、業(yè)主的收入等等，物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格需求彈性是指物業(yè)管理服務(wù)的需求量的變化程度對物業(yè)管理服務(wù)本身價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度的比值。由于各種原因，特別是對物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)知度、接受度，以及業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的感知與期望值之間存在著一定的差距，使得物業(yè)管理的需求量對物業(yè)管理服務(wù)本身價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度不是很大，即物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的升降對物業(yè)管理服務(wù)的需求量的影響并不大，并非物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格越低，物業(yè)管理服務(wù)的需求量就會(huì)發(fā)生更大比例的增幅。也就是說，物業(yè)管理服務(wù)的需求是缺乏價(jià)格彈性的，即物業(yè)管理服務(wù)需求的價(jià)格彈性是小于1的。

　　與物業(yè)管理服務(wù)需求的價(jià)格彈性相比，物業(yè)管理服務(wù)需求的收入彈性就顯得較為明顯。物業(yè)管理服務(wù)需求的收入彈性是指物業(yè)管理服務(wù)的需求量對于業(yè)主收入變動(dòng)的反應(yīng)程度。業(yè)主收入的變動(dòng)對物業(yè)管理服務(wù)的接受度、需求量都有較大幅度的反應(yīng)。

　　物業(yè)管理服務(wù)的供給彈性是指由于影響物業(yè)管理服務(wù)供給的因素發(fā)生變化后，物業(yè)管理服務(wù)的供給量作出反應(yīng)的程度。這里只簡要地考察一下物業(yè)管理服務(wù)供給的價(jià)格彈性，它表示物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)所引起的物業(yè)管理供給量的變動(dòng)程度。

　　三、生產(chǎn)理論、成本理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用

　　物業(yè)管理服務(wù)的提供，是物業(yè)管理服務(wù)人員具體的腦力和體力的支出，并使用相應(yīng)的生產(chǎn)工具而組合產(chǎn)生的，因而它具有價(jià)值和使用價(jià)值。把這種“產(chǎn)品”作用于具體的消費(fèi)者，就能夠使其價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)，并產(chǎn)生物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格。

　　按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論，物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的確定應(yīng)該是以物業(yè)管理服務(wù)本身的內(nèi)在價(jià)值或成本為核心，圍繞其價(jià)值作上下波動(dòng)，且波動(dòng)的幅度是隨著物業(yè)管理服務(wù)供需狀況的變動(dòng)程度而不斷變動(dòng)的。從長期看，物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格是與其價(jià)值是一致的。因此，提供什么內(nèi)容、什么標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)，一定要以物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的成本為參考。物業(yè)管理服務(wù)是一種市場行為，在不考慮其他因素的情況下，物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格或收益，應(yīng)以不低于物業(yè)管理服務(wù)的成本為限，否則就會(huì)產(chǎn)生虧損。

　　物業(yè)管理服務(wù)具有一定的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，即在一定的物業(yè)管理規(guī)模內(nèi)，隨著物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模的增大，每增加一單位的物業(yè)管理服務(wù)，其產(chǎn)生的單位成本是降低的。因此，要想在物業(yè)管理市場上具有較強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢、具有較強(qiáng)的市場競爭力，就必須爭取市場份額、擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模。

　　但是，物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性是在一定的范圍內(nèi)而言的，超過了企業(yè)所能承受的規(guī)模，由于管理成本，尤其是協(xié)調(diào)成本急劇上升，就會(huì)產(chǎn)生規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。

　　因此，物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)時(shí)，一定要按照市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律和要求，認(rèn)真分析物業(yè)管理服務(wù)的成本，以及成本產(chǎn)生的規(guī)律性，并根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展目標(biāo)和利潤目標(biāo)，確定合理的物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格。

　　四、物業(yè)管理市場失靈與政府調(diào)節(jié)

　　物業(yè)管理服務(wù)是一種商品，其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)需要在物業(yè)管理市場中通過交換來完成。從理論上講，這樣的市場交換應(yīng)該是以價(jià)值規(guī)律所要求的物業(yè)管理價(jià)格與其實(shí)際的價(jià)值相一致來進(jìn)行，即物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格要與其內(nèi)在的價(jià)值相符。

　　但是，在實(shí)際的市場運(yùn)作過程中，由于物業(yè)管理服務(wù)的提供者和消費(fèi)者對物業(yè)管理服務(wù)商品的相關(guān)信息的掌握程度不同，即物業(yè)管理服務(wù)供需雙方信息不對稱，物業(yè)管理企業(yè)掌握的有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的信息(如成本等)要比業(yè)主多一些，這樣就很容易導(dǎo)致物業(yè)管理市場出現(xiàn)無效率狀態(tài)。最直接的表現(xiàn)就是物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)價(jià)不符，至少在這方面很難取信于消費(fèi)者，這是物業(yè)管理市場發(fā)展中不和諧現(xiàn)象的根源之一。

　　由于物業(yè)管理市場中非對稱信息的存在，還會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理市場失靈。針對物業(yè)管理的特殊性，在解決由于非對稱信息所導(dǎo)致的市場失靈問題，通常可以設(shè)置健全的激勵(lì)制度和監(jiān)督體系。同時(shí)，政府也要加強(qiáng)對物業(yè)管理市場行為的指導(dǎo)與監(jiān)管力度，如建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)等。

　　此外，在物業(yè)管理過程中，也存在著外部性現(xiàn)象。同樣，物業(yè)管理的外部性也有正外部性和負(fù)外部性之分。良好的物業(yè)管理所帶來的優(yōu)美環(huán)境不僅惠及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，還給周圍的居民乃至整個(gè)區(qū)域帶來良好的環(huán)境效益和社會(huì)效益，這就是物業(yè)管理的正外部性。由于物業(yè)管理是市場行為，對于物業(yè)管理正外部性問題，政府可以通過某種措施給予適當(dāng)?shù)募?lì)，以彌補(bǔ)目前我國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營效益的部分缺口。

　　由于物業(yè)管理不當(dāng)所帶來的臟、亂、差等影響環(huán)境問題，它不僅對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人帶來不利，也會(huì)給相鄰區(qū)域，甚至整個(gè)社會(huì)帶來不好的影響，這就是物業(yè)管理的負(fù)外部性所產(chǎn)生的。對于物業(yè)管理所帶來的負(fù)外部性問題，可以根據(jù)具體情況和性質(zhì)，通過經(jīng)濟(jì)手段、行政手段等加以克服或弱化。

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