物業(yè)管理師輔導(dǎo)資料:收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法(2)

　　二、成本法$lesson$

　　(一)成本法概述

　　成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法也可以說是以物業(yè)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來評(píng)估物業(yè)價(jià)值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價(jià)格。

　　只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。在物業(yè)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，物業(yè)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀;對(duì)于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時(shí)也需要用重建或重置的辦法來解決。另外，成本法也適用于物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實(shí)例較少的地區(qū)，在無法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)的物業(yè)估價(jià)。

　　運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料;②測(cè)算重新購建價(jià)格;③測(cè)算折舊;④求取積算價(jià)格。

　　(二)物業(yè)價(jià)格構(gòu)成

　　運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是要搞清楚物業(yè)價(jià)格的構(gòu)成?，F(xiàn)實(shí)中的物業(yè)價(jià)格構(gòu)成極其復(fù)雜，不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同類型的物業(yè)，其價(jià)格構(gòu)成可能不同。另外，對(duì)物業(yè)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目的劃分標(biāo)準(zhǔn)或角度不同，物業(yè)價(jià)格的構(gòu)成也會(huì)有所不同。但在實(shí)際運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不論當(dāng)?shù)匚飿I(yè)價(jià)格的構(gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锟⒐を?yàn)收合格乃至完成銷售的全過程，以及該全過程中所涉及的費(fèi)、稅種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間，以做到既不能重復(fù)，也不能漏項(xiàng)。然后在此基礎(chǔ)上針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成并測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額。下面以“取得物業(yè)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便于測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度，來劃分物業(yè)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，物業(yè)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本;②開發(fā)成本;③管理費(fèi)用;④投資利息;⑤銷售費(fèi)用;⑥銷售稅費(fèi);⑦開發(fā)利潤(rùn)。

　　1.土地取得成本

　　是指取得物業(yè)開發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。在完善、成熟的物業(yè)市場(chǎng)下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由物業(yè)開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。在目前情況下，根據(jù)物業(yè)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種：①通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。②通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。③通過市場(chǎng)“購買”取得的，如購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者物業(yè)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價(jià)款和在購買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。

　　2.開發(fā)成本

　　是指在取得的物業(yè)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項(xiàng)：①勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究，工程勘察，規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等開發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的費(fèi)用;②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。如果取得的物業(yè)開發(fā)用地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);③房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。附屬工程如房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等;④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需要的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用;⑤開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。

　　3.管理費(fèi)用

　　是指為組織和管理物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括物業(yè)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通常可按照土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以這一比率來測(cè)算。

　　4.投資利息

　　它與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機(jī)會(huì)成本的考慮。此外，從估價(jià)角度來看，物業(yè)開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲得的利潤(rùn)分開，不能算作利潤(rùn)。

　　5.銷售費(fèi)用

　　是指銷售開發(fā)完成后的物業(yè)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用通常按照售價(jià)乘以一定比率來測(cè)算。

　　6.銷售稅費(fèi)

　　是指銷售開發(fā)完成后的物業(yè)應(yīng)由物業(yè)開發(fā)商(此時(shí)作為賣方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：①銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱為“兩稅一費(fèi)”);②其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。銷售稅費(fèi)通常是售價(jià)的一定比率，因此，在估價(jià)時(shí)通常按照售價(jià)乘以這一比率來測(cè)算。

　　7.開發(fā)利潤(rùn)

　　現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤(rùn)則是需要事先測(cè)算的。估算的開發(fā)利潤(rùn)，應(yīng)是在正常條件下物業(yè)開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別物業(yè)開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別物業(yè)開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。開發(fā)利潤(rùn)是按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤(rùn)率來計(jì)算。

　　(三)成本法的基本公式

　　成本法最基本的公式為：

　　物業(yè)價(jià)格=重新購建價(jià)格-折舊

　　上述公式可以根據(jù)下列3類估價(jià)對(duì)象而具體化：①新開發(fā)的土地;②新建的物業(yè);③舊的物業(yè)。新開發(fā)的土地和新建的物業(yè)采用成本法估價(jià)一般不存在折舊問題，但應(yīng)考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周圍環(huán)境、物業(yè)市場(chǎng)狀況等而予以適當(dāng)?shù)脑鰷p價(jià)調(diào)整。例如，運(yùn)用成本法評(píng)估某在建工程的價(jià)值，即使該在建工程實(shí)實(shí)在在投入了較多費(fèi)用，但在物業(yè)市場(chǎng)不景氣時(shí)要予以減價(jià)調(diào)整。

　　新開發(fā)的土地包括征收農(nóng)地并進(jìn)行“三通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和平整場(chǎng)地后的土地，城市房屋拆遷并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造和平整場(chǎng)地后的土地，填海造地，開山造地等。在這些情況下，成本法的基本公式為：

　　新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

　　在新建物業(yè)的情況下，成本法的基本公式為：

　　新建物業(yè)價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

　　在舊物業(yè)的情況下，成本法的基本公式為：

　　舊物業(yè)價(jià)格=物業(yè)的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊

　　或者

　　舊物業(yè)價(jià)格=土地的重新購建價(jià)格+建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊

　　(四)物業(yè)的重新購建價(jià)格

　　重新購建價(jià)格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。其中，重新取得可簡(jiǎn)單地理解為重新購買，重新開發(fā)建設(shè)可簡(jiǎn)單地理解為重新生產(chǎn)。把握重新購建價(jià)格的概念還應(yīng)特別注意下列3點(diǎn)：①重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。如在重新開發(fā)建設(shè)的情況下，重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的物業(yè)價(jià)格構(gòu)成來測(cè)算的;②重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格。具體來說，重新取得或重新開發(fā)建設(shè)的支出，不是個(gè)別單位或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi)，而是必需的耗費(fèi)，應(yīng)能體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)的平均水平，即是客觀成本而不是實(shí)際成本。如果超出了社會(huì)或行業(yè)的平均水平，超出的部分不僅不能構(gòu)成價(jià)格，而且是一種浪費(fèi);而低于社會(huì)或行業(yè)平均水平的部分，不會(huì)降低價(jià)格，只會(huì)形成個(gè)別單位或個(gè)人的超額利潤(rùn);③建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。因此，建筑物的重新購建價(jià)格中未扣除建筑物的折舊，而土地的增減價(jià)因素一般已考慮在其重新購建價(jià)格中。例如，估價(jià)對(duì)象的土地是10年前取得的商業(yè)用途法定最高年限40年的土地使用權(quán)，求取其重新購建價(jià)格時(shí)不是求取其40年的土地使用權(quán)的價(jià)格，而是求取其30年的土地使用權(quán)的價(jià)格。如果該土地目前的交通條件比10年前有了很大改善，求取其重新購建價(jià)格時(shí)不是求取其10年前交通狀況下的價(jià)格，而是求取其目前交通狀況下的價(jià)格。

　　求取房地的重新購建價(jià)格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，而是模擬物業(yè)開發(fā)商的物業(yè)開發(fā)過程，在物業(yè)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求取;二是將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購建價(jià)格，再求取建筑物的重新購建價(jià)格，然后將兩者相加來求取。后一種路徑適用于土地市場(chǎng)上以能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的熟地交易為主的情況。

　　求取土地的重新購建價(jià)格，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，然后采用市場(chǎng)法等求取該土地的重新購置價(jià)格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地。求取土地的重新購建價(jià)格，也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。因此，土地的重新購建價(jià)格可以分為重新購置價(jià)格和重新開發(fā)成本。求取建筑物的重新購建價(jià)格，是假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為空地，除了建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn);也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商(建筑施工企業(yè))建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費(fèi)用(即建筑工程價(jià)款或工程承發(fā)包價(jià)格)，再加上發(fā)包人所必需的其他支出(如管理費(fèi)、投資利息、稅費(fèi)等)。

　　建筑物的重新購建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。重置價(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。重建價(jià)格又稱重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。

　　重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多設(shè)計(jì)、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過時(shí)落后或成本過高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會(huì)降低，因此，重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格。一般建筑物適用重置價(jià)格。因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使“復(fù)制”有困難的建筑物，一般只有使用重置價(jià)格。

　　(五)建筑物的折舊

　　1.建筑物折舊的概念和內(nèi)容

　　估價(jià)上的建筑物折舊與會(huì)計(jì)上的建筑物折舊，雖然都稱為折舊并有一定的相似之處，但因兩者的內(nèi)涵不同而有著本質(zhì)的區(qū)別。估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購建價(jià)格的差額，即

　　建筑物折舊=建筑物重新購建價(jià)格-建筑物市場(chǎng)價(jià)值

　　建筑物的重新購建價(jià)格表示建筑物在全新狀況下所具有的價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。

　　(1)物質(zhì)折舊：是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從自然經(jīng)過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞殘存四個(gè)方面來認(rèn)識(shí)和把握。

　　自然經(jīng)過的老化主要是由自然力作用引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，它與建筑物的實(shí)際年齡(建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的日歷年數(shù))正相關(guān)。同時(shí)要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地區(qū)，建筑物老化就快。正常使用的磨損主要是由人工使用引起的，它與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。例如，居住用途建筑物的磨損要小于工業(yè)用途建筑物的磨損。意外破壞的損毀主要是由突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的，如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi);人為方面的，如失火、碰撞等。對(duì)于這些損毀即使進(jìn)行了修復(fù)，但可能仍然有“內(nèi)傷”。延遲維修的損壞殘存主要是由沒有適時(shí)地采取預(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或修理不夠及時(shí)引起的，它造成建筑物不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，墻體或地面有裂縫、洞等。

　　(2)功能折舊：是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。導(dǎo)致建筑物功能相對(duì)缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們的消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。功能缺乏是指建筑物沒有其應(yīng)該有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。例如，住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣、燃?xì)狻㈦娫捑€路、有線電視等;辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等。功能落后是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運(yùn)營(yíng)。例如，設(shè)備、設(shè)施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過時(shí)，內(nèi)部空間格局欠佳等。拿住宅來說，現(xiàn)在時(shí)興“三大、一小、一多”式住宅，即客廳、廚房、衛(wèi)生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小的住宅，相對(duì)而言就過時(shí)了。再如高檔辦公樓，現(xiàn)在要求有較好的智能化系統(tǒng)，如果某個(gè)所謂高檔辦公樓的智能化程度不夠，相對(duì)而言其功能就落后了。功能過剩是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)物業(yè)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本。例如，某幢廠房的層高為6m，但如果當(dāng)?shù)貜S房的標(biāo)準(zhǔn)層高為5m，則該廠房超高的1m因不能被市場(chǎng)接受而使其所多花的成本成為無效成本。

　　(3)經(jīng)濟(jì)折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(如市場(chǎng)供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化等)。例如，一個(gè)高級(jí)居住區(qū)附近興建了一座工廠，該居住區(qū)的物業(yè)價(jià)值下降，這就是一種經(jīng)濟(jì)折舊。這種經(jīng)濟(jì)折舊一般是永久性的。再如，在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期以及高稅率、高失業(yè)率等，物業(yè)的價(jià)值下降，這也是一種經(jīng)濟(jì)折舊。但這種現(xiàn)象不會(huì)永久下去，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，這種經(jīng)濟(jì)折舊也就消失了。

　　【例4-6】某舊住宅，測(cè)算其重置價(jià)格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬元，因戶型設(shè)計(jì)不好、沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為6萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為3萬元。試求取該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。

　　【解】該舊住宅的折舊總額求取如下：

　　該舊住宅的折舊總額=1+6+3

　　=10(萬元)

　　該舊住宅的現(xiàn)值求取如下：

　　該舊住宅的現(xiàn)值=重置價(jià)格-折舊

　　=40-10

　　=30(萬元)

　　2.求取建筑物折舊的年限法

　　年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。

　　建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時(shí)止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到它對(duì)物業(yè)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長(zhǎng)。

　　建筑物的年齡分為實(shí)際年齡和有效年齡。建筑物的實(shí)際年齡是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的日歷年數(shù)。類似于人的實(shí)際年齡。建筑物的有效年齡是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。類似于人看上去的年齡。

　　建筑物的有效年齡可能短于也可能長(zhǎng)于其實(shí)際年齡。類似于有的人看上去比實(shí)際年齡小，有的人看上去比實(shí)際年齡大。實(shí)際年齡是估計(jì)有效年齡的基礎(chǔ)，即有效年齡通常是在實(shí)際年齡的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后得到：①當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)為正常的，其有效年齡與實(shí)際年齡相當(dāng);②當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡短于實(shí)際年齡;③當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，其有效年齡長(zhǎng)于實(shí)際年齡。

　　建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際年齡之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡之后的壽命，即

　　剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡

　　因此，如果建筑物的有效年齡比實(shí)際年齡短，就會(huì)延長(zhǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命;反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的有效年齡是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起向過去計(jì)算的時(shí)間，剩余經(jīng)濟(jì)壽命是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起到建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間，兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。如果建筑物的有效年齡短于實(shí)際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工驗(yàn)收合格之日晚建成。此時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個(gè)晚建成之日起到它對(duì)物業(yè)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。

　　利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。因?yàn)檫@樣求出的建筑物折舊更符合實(shí)際情況。例如，兩幢同時(shí)建成的完全相同的建筑物，如果維修養(yǎng)護(hù)不同，其市場(chǎng)價(jià)值就會(huì)不同，但如果采用實(shí)際年齡計(jì)算折舊，那么它們的價(jià)值就是相同的。進(jìn)一步來說，新近建成的建筑物未必完好，從而價(jià)值未必高;而較早建成的建筑物未必?fù)p壞嚴(yán)重，從而價(jià)值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在建筑設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量缺陷或者使用不當(dāng)，竣工沒有幾年就已經(jīng)成了“嚴(yán)重?fù)p壞房”;而有些20世紀(jì)初建造的舊建筑物，至今可能仍然完好無損，即使撇開文化內(nèi)涵因素，也有較高的市場(chǎng)價(jià)格。

　　年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。

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