商品房銷售合同與銷售方式

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　　商品房銷售合同與銷售方式

　　(一)商品房銷售合同

　　1.商品房在銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

　　2.商品房買賣合同應當明確以下主要內(nèi)容：

　　(1)當事人名稱或者姓名和住所;

　　(2)商品房基本狀況;

　　(3)商品房的銷售方式;

　　(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

　　(5)交付使用條件及日期;

　　(6)裝飾、設備標準承諾;

　　(7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權(quán)益、責任;

　　(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;

　　(9)面積差異的處理方式;

　　(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關事宜;

　　(11)解決爭議的方法;

　　(12)違約責任;

　　(13)雙方約定的其他事項。

　　(二)商品房銷售程序與方式

　　1.商品房銷售應當明示的相關文件

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。

　　2.預訂商品房應當正確處理預訂費用

　　最高人民法院在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，也作出如下規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！薄吧唐贩康恼J購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。”

　　3.商品房銷售價格與計價方式

　　商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定，經(jīng)濟適用住房等國家實行指導價格的商品房，按照有關規(guī)定定價。商品房銷售可以按套或單元計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。為增加透明度，減少面積爭議，許多城市目前要求預售商品房必須采用套內(nèi)建筑面積計價方式。

　　商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。

　　4.銷售代理規(guī)則

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務。

　　受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書，并如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。

　　受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

　　5.商品房交付

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。

　　6.協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權(quán)證書

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

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