2013年經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》預(yù)習(xí)：房屋拆遷補償和安置

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　　2013年中級經(jīng)濟師考試房地產(chǎn)輔導(dǎo)講義(9)

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)征收的補償和安置

二、房屋拆遷補償和安置

　　(一)房屋拆遷補償?shù)膶ο?/P>

　　房屋拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊疬w房屋及其附屬物的所有權(quán)人，而不是使用人。所有權(quán)人既包括公民也包括法人。

　　(二)房屋拆遷補償?shù)姆绞?/P>

　　房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　(1)貨幣補償是指拆遷人對被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場評估價格，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有權(quán)人。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

　　(2)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有了調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。

　　拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給子貨幣補償。拆遷租賃用房時被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議時，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷入實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

　　(三)特殊情況的房屋拆遷補償

　　1.出租房屋的拆遷補償

　　被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

　　2.產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償

　　產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。 由于房屋產(chǎn)權(quán)的不確定性，補償安置的主體也就不能確定。但是，拆遷實施中不能因為其主體不明確，就降低或不對此類房屋進行補償?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規(guī)定：“由拆遷人提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷”。產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。所謂“證據(jù)保全”是指對可能滅失或者以后難以取得的，證明一切法律行為或事件的證據(jù)，依法收集、保管和固定，以保持其真實性和證明力的一種措施。拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋向公證機關(guān)提交證據(jù)保全申請，并按公證機關(guān)規(guī)定的程序和要求辦理公證，對公證機關(guān)出具的法律文書要立案歸檔以備查用。

　　3.設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補償

　　抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

　　設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時，應(yīng)當(dāng)按以下程序進行補償和安置：

　?、僖J(rèn)定抵押的有效性。

　　當(dāng)事人以房地產(chǎn)進行抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。因此，未進行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進行補償、安置;②應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人，一般是接受抵押的銀行;③能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷入，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可;④不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)模盅簷?quán)人按照《擔(dān)保法》及其他有關(guān)擔(dān)保方面的法律規(guī)定，向抵押人進行追償。

　　4.拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償 .

　　公益事業(yè)一般指科教、文化、衛(wèi)生、社會公共福利性等非生產(chǎn)性事業(yè)。公益事業(yè)多為非營利的社會福利事業(yè)。用于公益事業(yè)房屋的認(rèn)定，一是要根據(jù)其服務(wù)對象，是為大多數(shù)老百姓服務(wù)還是為特定人群服務(wù)的，是共享性的還是排他性的;二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營、是否以營利為目的。如學(xué)校大多數(shù)應(yīng)認(rèn)定為公益事業(yè)，但經(jīng)營性私立學(xué)校則不在此列。公益事業(yè)房屋的數(shù)量、位置，應(yīng)當(dāng)由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體發(fā)展要求，進行總體安排，拆除此類房屋時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求進行重新建設(shè)或者進行補償。

　　對拆除公益事業(yè)用房的貨幣補償，通過評估確定其價格。公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通常采用成本法評估。

　　5.臨時建筑、違章建筑的拆遷補償

　　臨時建筑是指必須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡易、臨時性的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施，臨時建筑都應(yīng)當(dāng)有規(guī)定的使用期限。拆遷人對拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償是符合法律規(guī)定的，也是符合公平原則的。未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，是合法建筑。拆除未到期限的臨時建筑，會給臨時建筑所有人帶來一定的經(jīng)濟損失，因此，應(yīng)當(dāng)按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當(dāng)補償。

　　違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物。違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明，作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有權(quán)力認(rèn)定。在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償;對經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門處罰，允許保留的，待補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償。

　　(四)貨幣補償?shù)难a償費用和標(biāo)準(zhǔn)

　　選擇貨幣補償方式進行房屋拆遷補償?shù)?，拆遷方需要向被拆遷方提供拆遷補償費，這個費用包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和地上附著物的補償費(以下簡稱房地產(chǎn)補償費)、搬遷補助費等。因征收房屋需要過渡的，應(yīng)當(dāng)給予過渡補助費。因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予停產(chǎn)停業(yè)補償費。征收個人住宅的，對住房困難的低收人家庭，應(yīng)當(dāng)給予安置補助費或者提供廉租住房保障。

　　(1)房地產(chǎn)補償費。房地產(chǎn)補償費根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、裝飾裝修、建筑面積等因素，按照市場價值評估確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。

　　(2)搬遷補助費。搬遷補助費按照需要搬遷的家具、電器、機器設(shè)備等動產(chǎn)的拆卸、搬運和重新安裝費用確定。

　　(3)過渡補助費。過渡補助費根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，按照類似房地產(chǎn)的市場租金結(jié)合過渡期限確定。

　　(4)停產(chǎn)停業(yè)補償費。停產(chǎn)停業(yè)補償費根據(jù)被征收房屋的市場租金或者被征收時會計報表等資料反映的生產(chǎn)經(jīng)營、營業(yè)收入、納稅等情況，結(jié)合停產(chǎn)停業(yè)期限確定。選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖嘶蛘弑徽魇辗课莸某凶馊说耐．a(chǎn)停業(yè)期限，為當(dāng)?shù)厥袌鲋匦抡业椒课蓍_工開業(yè)的合理期限;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人的停產(chǎn)停業(yè)期限截至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付日期。

　　(5)安置補償費。拆遷人支付的房地產(chǎn)補償費，尚不能使被征收人購買適當(dāng)住房以保障居住條件的，可以支付安置補助費。保障被征收入居住條件的住房標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。但是，安置補助費加上房地產(chǎn)補償費不得超過被征收住宅所處區(qū)位的新建普通商品住房的市場價格.被征收人的家庭符合廉租住房保障對象或者經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象條件的，作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)提供廉租住房保障或者經(jīng)濟適用住房。

　　(五)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進行房屋拆遷補償?shù)?，?yīng)當(dāng)以被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場評估價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)是符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的合法建筑。

　　(六)拆遷補償費用確定的程序

　　1.被拆遷房屋的調(diào)查登記

　　2.被拆遷房屋的估價

　　3.拆遷補償協(xié)議的簽訂

　　例題1：征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付( )保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益

　　A 土地補償費 B安置補助費　　 C地上附著物和青苗的補償費等費用D安排被征地農(nóng)民的社會保障費用 E 基本生活費用、子女上學(xué)費用

　　答案：ABCD

　　解析：征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益.

　　例題2：被征地農(nóng)民的安置主要的安置方式有(　　)。

　　A 貨幣安置B 　保障安置C 人股分紅安置和異地移民安置 D農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置　E重新?lián)駱I(yè)安置

　　答案：ABCDE

　　解析：被征地農(nóng)民的安置主要的安置方式有：貨幣安置、保障安置、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、人股分紅安置和異地移民安置

　　例題3：房屋拆遷補償?shù)膶ο笫?　　)，而不是(　　)。

　　A 單位 　　B 個人　　C 被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人

　　D 使用人　 E國家

　　答案：CD

　　解析：房屋拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊疬w房屋及其附屬物的所有權(quán)人，而不是使用人

　　例題4：被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行( ).

　　A 貨幣補償 B 異地安置 　C 保障安置 D房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　答案：D

　　解析：被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　例題5：產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理( )

　　A 保障安置B貨幣補償 　C房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 D證據(jù)保全

　　答案：D

　　解析：產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全

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