物業(yè)使用與維護(hù)詳解(五)

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　　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定

　　《條例》關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，主要作三方面的規(guī)定：一是原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的辦理程序，二是明確相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的事前否決權(quán)，三是確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益的使用方向。

　　利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)需要征得相關(guān)業(yè)主的同意是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)行為可能對(duì)其權(quán)益造成影響。例如，在業(yè)主窗戶下設(shè)置霓紅燈廣告，就可能會(huì)影響業(yè)主的休息。這里的相關(guān)業(yè)主，主要是指直接受到經(jīng)營(yíng)行為影響的業(yè)主。利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)需要征得業(yè)主大會(huì)的同意是因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)著物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。利用與全體業(yè)主利益密切相關(guān)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備來(lái)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，自然應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主大會(huì)的同意。

　　利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)需要經(jīng)過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的同意是由物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容決定的。物業(yè)管理企業(yè)是由全體業(yè)主選聘的，承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的具體管理服務(wù)任務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)要從維護(hù)全體業(yè)主合法利益和有利于更好的提供物業(yè)管理服務(wù)的角度出發(fā)，發(fā)揮其對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、物業(yè)管理區(qū)域全面情況比較熟悉和具有一定的技術(shù)、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的特長(zhǎng)，全面分析考慮利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)是否安全可行并符合全體業(yè)主的合法權(quán)益。當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)不得借機(jī)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的私人經(jīng)濟(jì)利益或者達(dá)到自己的目標(biāo)。

　　關(guān)于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得經(jīng)營(yíng)收益的使用問(wèn)題，各方面的認(rèn)識(shí)比較一致，即應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金。主要理由有兩點(diǎn)：一是收益來(lái)源于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得，應(yīng)該主要用于其維修養(yǎng)護(hù);二是住宅專項(xiàng)維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳納，一旦急需時(shí)所需數(shù)量較大，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金有利于及時(shí)籌備所需資金。同時(shí)，為尊重全體業(yè)主的意愿和特殊使用需要，本條規(guī)定“業(yè)主所得收益也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用”。

　　需要說(shuō)明的是，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的前提是，必須符合國(guó)家、地方有關(guān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全使用、管理等相關(guān)要求及規(guī)定。在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，還必須按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理有關(guān)合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)。

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