《制度與政策》知識點：《條例》調(diào)整的范圍

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　　1.《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。從《條例》出臺前各地立法情況來看，主要規(guī)范的是居住物業(yè)(住宅物業(yè))的物業(yè)管理活動;對于寫字樓、商場等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，沒有專門的法律規(guī)定，實踐中多是參照居住物業(yè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在《條例》制定過程中，有一種意見認為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求也不一樣，應當分別立法，而《條例》設(shè)立的制度均是針對居住物業(yè)的物業(yè)管理活動而言，因此《條例》應當更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專門針對非居住物業(yè)的內(nèi)容。經(jīng)深入的調(diào)研和充分的討論，這種意見沒有被采納。因為雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。當然，《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如，在前期物業(yè)管理階段，《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，就沒有這一要求(第二十四條);同時《條例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應當建立專項維修資金制度，而對非住宅物業(yè)則未作強制性規(guī)定。

　　2.《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。《條例》確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。在《條例》起草過程中，曾幾易名稱。究其原因，除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭外，城市和鄉(xiāng)村之爭是另外一個原因。有意見認為，物業(yè)管理在我國尚處于起步階段，目前階段的物業(yè)管理，基本限于城市之內(nèi)，因此，應當制定城市物業(yè)管理條例。另一種意見則認為，雖然從全國情況來看，物業(yè)管理確實主要存在于城市，但不可否認的是，在一些比較發(fā)達的鄉(xiāng)村，物業(yè)管理活動已經(jīng)存在。尤其是在沿海一些經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)，城鄉(xiāng)差別已經(jīng)逐步縮小。同時，并非只有城市才會出現(xiàn)物業(yè)管理的需求，對鄉(xiāng)村也存在，在廣東一些城市的城中村居住區(qū)和新農(nóng)村住宅區(qū)都已經(jīng)實施了物業(yè)管理，效果較好。而且隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴大。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動，那么鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動將無法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展，也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會和經(jīng)濟效益。

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