助理理財規(guī)劃師專業(yè)能力-制定住房消費方案

　　一、 為什么要進行住房消費規(guī)劃?
　　根據(jù)負擔能力、個人所處的生命周期階段選擇合適的要求;
　　設定購房目標，提前準備;
　　根據(jù)客戶的財務狀況在各種還款方式中選擇最佳的還款方式;
　　將住房消費規(guī)劃與其他規(guī)劃如子女教育規(guī)劃、保險規(guī)劃、退休養(yǎng)老規(guī)劃等相結合，綜合考察，最終確定最佳的理財方案等。
　　二、 住房支出的分類：住房消費和住房投資
　　三、 購房的目標：
　　1 購房面積需求：不必盲目求大、無需一次到位、量力而行
　　2 購房環(huán)境需求
　　3 購房規(guī)劃的流程圖
　　四、 購房的財務決策
　　(一) 財務規(guī)劃的基本方法
　　包括客戶家庭計劃購房的時間、希望的居住面積、房價這三大要素。
　　購房的財務決策――購房規(guī)劃的基本方法
　　1 可負擔首付款=目前凈資產在未來購房時的終值+以目前到未來購房這段時間年收入在未來購房時的終值*年收入中可負擔首付比例的上限
　　2 可負擔房貸：以未來購房時年收入為年金的年金現(xiàn)值*年收入中可負擔貸款的上限比例
　　3 可負擔房屋總價= 可負擔首付款+可負擔房貸
　　4 可負擔房屋單價=可負擔房屋總價/需求平方米數(shù)
　　方法一：以儲蓄及還貸能力估算負擔得起的房屋總價
　　估算可負擔首付款、估算可負擔房貸;
　　估算可負擔房屋總價：可負擔首付款+可負擔房貸
　　方法二：按想購買的房屋價格來計算首付和月供
　　(二) 其他需要考慮的因素
　　1 契稅：普通住宅1.5%，非普通住宅3%
　　2 評估費：一般二手房、高檔公寓、別墅需要評估
　　3 律師費：公積金貸款不需要
　　4 保險費：商業(yè)貸款采用財產抵押擔保的，須購買房屋綜合險，費率0.04-0.06%間。
　　5 抵押登記費：每平方米0.30元;二手房公證費每間200元
　　6 印花稅：與房地產開發(fā)商簽合同時，購房款的萬分之五;與商業(yè)銀行簽貸款合同時，貸款額的萬分之五

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　　(三) 購房財務規(guī)劃的主要指標
　　1 房屋月供款與稅前總收入的比率 ? 不超過25-30%
　　2 所有貸款月供款與稅前總收入的比率，一般控制在33-38%
　　一、 住房消費信貸
　　(一) 住房消費信貸的種類
　　1 個人公積金貸款：不超過30年，利率低、要求提供擔保、貸款對象有特殊要求
　　擔保的形式：抵押加一般保證、抵押加購房綜合險、質押擔保、連帶責任保證
　　2 個人住房商業(yè)性貸款：
　　(1)個人住房按揭貸款
　　(2)個人二手房貸款
　　(3)個人商用房貸
　　(4)個人住房轉按揭貸款
　　(5)集資建房或個人自建房貸款
　　(6)個人住房商業(yè)性貸款的形式：
　　抵押貸款、質押貸款、保證貸款和抵押(質押)加保證貸款
　　3 個人住房組合貸款：
　　住房公積金中心和銀行對同一借款人所購的同一套住房發(fā)放的組合貸款。
　　(二)還款方式和還款金額
　　1 首付款：30%
　　2 期款：借款人獲得房貸后，須定期向銀行歸還本息
　　貸款在一年期以上的，采用等額本息還款法、等額遞增還款法、等額遞減還款法和等額本金還款法。
　　等額本息每月還款額
　　=[貸款本金*月利率*(1+月利率)還款期數(shù)] / [(1+月利率)還款期數(shù)-1]
　　等額本金每月還款額
　　=(貸款本金/還款期數(shù))+(貸款本金-累計已還本金)*月利率
　　3 提前還貸的選擇權
　　(1)提前還貸的三種情況：
　　借款人貸款時對自身的償還能力估計不足;
　　借款人在貸款時根據(jù)成本效益原則使用較大的住房貸款額度，而將自有資金投入高利潤項目，貸款后投資項目收益發(fā)生變化;
　　借款人在貸款一段時間后收入增加，財務狀況改善。

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　　(2)提前還貸的方法：
　　全部提前還貸;
　　部分提前還貸，剩余貸款每月還款額不變，縮短還款期限;;
　　部分提前還貸，剩余貸款每月還款額減少，還款期限不變;
　　部分提前還貸，剩余貸款每月減少、同時還款期限縮短。
　　(3)如何還貸最優(yōu)?
　　(4)提前還貸需要注意的問題：違約金
　　4延長貸款
　　(三)利率調整對還款總額的影響
　　案例：王先生年收入為10萬元，預計收入每年增加3%，每年的儲蓄比率為40%。目前有存款5萬元，打算5年后買房，假設王先生的投資報酬率為5%。王先生買房時準備貸款20年，假設房貸利率為6%。
　　問：可負擔首付款?可負擔房貸?可負擔房屋總價?
　　王先生5年后的可負擔首付款為297827元，但是考慮到王先生購房后一系列的支出如相關稅費、裝修等，把王先生可負擔的首付款設定為250000元。
　　王先生買房時準備貸款20年，假設房貸利率為6%，并且假設王先生每年的房貸還款額為40000元。
　　則折算至王先生買房時，可負擔房貸為：458797元
　　N=20; I/Y=6; PMT=40000; CPT PV=?
　　可負擔房屋總價= 458797+250000=708797元
　　驗證貸款比例是否合適?
　　250000/708797=35%
　　貸款比例=1- 35%=65%
　　案例：
　　張先生看好了一套100平方米的房子，據(jù)張先生了解，目前這套住房的價格是6000元/平方米，購買這套100平方米的房子所需要的費用為60萬。張先生對首付房貸等問題不是很了解，想請理財規(guī)劃師給出建議。
　　假設按7成按揭，貸款期限20年，按照6%的貸款利率，計算如下：
　　P/Y=12; N=240; I/Y=6; PV=420000; CPT PMT=?
　　計算得PMT=3009元。
　　分期付款計算案例：
　　張先生購買了一套總價100萬的新房，首付20萬，貸款80萬，利率為6%，期限為20年。如果采用等額本息方式，每月還款額為多少?張先生在還款5年之后，還有多少本金未還?還了多少本金?還了多少利息?

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