2012年經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)實務》網(wǎng)友回憶(網(wǎng)友版)

2012年經(jīng)濟師考后交流 真題答案解析

    我記得有一題是房地產(chǎn)價格與（ ）負相關，答案有需求，供給。我答了與房地產(chǎn)供給負相關，看了書在P15頁有。 
    單選有一題是：下列不屬于建設用地使用權轉(zhuǎn)讓方式：出售、互換、贈與、出租，答案是出租。 
    還有一題：下列不屬于建設用地使用權出讓特征的：建設用地使用權不可以分別設立。 
    建設用地使用權征收方案公告要多少時間：30天？ 
    下列哪一個不屬于依法批準劃撥的：盈利性醫(yī)院、水利、公交車站臺等。 
    下列哪些建設用地使用權可以無償收回的，答案是以出讓方式取得建設用地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)，滿2年未動工的，可以無償收回。 
    下列申請農(nóng)村宅基地使用權不符合的條件：因結婚等原因，確需建新房分戶的，答案應該是農(nóng)村村每年把原有住房出租的。 
    多選有城市化引起的變化：城市化引起城市體系的屬性和動態(tài)特征的變化；引起城市形態(tài)的變化；引起城市生態(tài)的變化；引起城市性態(tài)的改變。 
    多選：房地產(chǎn)征收和征用的特點：不需要征得產(chǎn)權人的同意，強制取得等，給予補償； 
    找出事情的原因和結果是什么，答案是因果性調(diào)研。 
    住宅需求從生存型向發(fā)展型乃至享受型發(fā)展，是哪個（收入水平）。 
    次級資料的搜集： 
    不屬于市場調(diào)研報告的語言運用：要簡明、嚴謹、樸實，答案。。 
    哪個部分為市場調(diào)研報告的核心部分：答案為調(diào)研成果。 
    規(guī)劃條件方面的限制：答案應該是每平米單價。 
    同一個房地產(chǎn)投資項目，也會因投資者的不同而導致其實際投資收益的不同，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資收益的個別性。 
    多選：老師意見法的優(yōu)點：集思廣益；避免偏見；有利于修正自己的意見和判斷，不致礙于情面而固執(zhí)已見。 
    項目主題策劃：售樓中心形象設計；項目導示系統(tǒng)設計，項目品牌名稱設計；項目VI系統(tǒng)設計，工地現(xiàn)場形象設計， 
    一年期利率一樣，按月計息，按季度計息，按半年計息，實際利率從大到小排列。 
    哪個投資屬于短期投資，只有建設期沒有經(jīng)營期，答案是出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資。 
    評標：推薦不超過（3）名有排序的合格的中標候選人。 
    用產(chǎn)品單價表示的盈虧平衡點的公式： 
    房地產(chǎn)銷售的間接渠道的優(yōu)點：有利于發(fā)揮銷售的專業(yè)特長。 

    共同代理的協(xié)調(diào)工作有誰做：由委托方開發(fā)商來協(xié)調(diào)。 
    多選：風險識別的過程：感知風險，分析風險。 
    一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)項目的全壽命周期，包括：項目前期策劃、規(guī)劃設計、施工實施和使用四個階段。 
    設計階段運用控制投資估算：運用設計標準和標準設計，價值工程，限額設計方法 
    反應市場供求原則的定價方法：需求導向定價法；競爭導向定價法；比較定價法。 
    82題問的好像是靜態(tài)投資回收期幾年？ 
    89題答案330那個，90題利息122元，208元是本金。 
    83題問的好像是內(nèi)部投資收益率是多少，我記得答案是10%~20%之間，16%？ 
    93題問的是商品房單位價格是多少； 
    94題問采用的是什么調(diào)查方法 
    95題問的是什么折扣定價策略：現(xiàn)金折扣和數(shù)量折扣 
    96題問的是如果滿一個月后沒達到預期目標，該采取什么措施，有個答案是降低首付，還有個答案是付款分期方式和金額不變，但是整個時間往后延。 
    最后一大題講的是假設開發(fā)法：
    97題求取估價對象價值的方法：講開發(fā)完成后的價值減去（后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤）。 
    98題待開發(fā)房地產(chǎn)價值：應該是開發(fā)完成后房地產(chǎn)價格減去（）：答案銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤、后續(xù)開發(fā)的必要支出、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費等。 
    多選題有：房地產(chǎn)估價報告由哪些組成：致估價委托人函；注冊房地產(chǎn)估價師聲明；估價結果報告；估價技術報告等。 
    單選有一題：建筑面積下多少錢，套內(nèi)建筑面積下的單價是6250好像。 
    建筑物折舊：建筑物重新構建價格-建筑物市場價值。 
    房屋沒有衛(wèi)生間屬于哪個折舊：功能折舊中的功能缺乏。 
    TOP 
    房地產(chǎn)價格：未來的凈收益 
    業(yè)主權利：有一個是義務 
    臨時管理規(guī)約是指由物業(yè)建設單位在（物業(yè)銷售之前）依法制定的有關物業(yè)使用、維護、管理以及業(yè)主的共同利益。 
    多選：物業(yè)公司二級資質(zhì)企業(yè)的條件：注冊資本300萬元以上，專業(yè)人員中級以上職稱不少于10人等。 
    物業(yè)服務合同的種類：無名合同；藥式合同，有償合同，雙務合同，勞務合同。 
    業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足（）應當及時續(xù)交。首期繳存額的30% 
    有一題計算第18個月支付本金利息和，是等額本金還款，答案有1000多，1800多，2791,4700多。我選了接近2000的這檔，因為說了抵押貸款率30%。 
    采用收益法評估出的某宗房地產(chǎn)價值偏高，其原因可能有（）

    A、選取的報酬率偏低；B預測的未來凈收益偏大；C估計的使用期限偏短；D估計的運營費用偏大。E估計的空置率偏高。 
    等額本金還款抵押貸款方式的特征有（） 
    A每月支付的本金相等；B每月支付的利息均等。C每月還款額先大后小。D每月還款額先小后大。E借款人不易發(fā)生違約風險。

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