物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能(1)

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性$lesson$

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，如受價(jià)值規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。由于房地產(chǎn)商品本身具有區(qū)別于其他商品的獨(dú)特屬性，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中又具有特殊重要的地位，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一系列區(qū)別于一般市場(chǎng)的基本特性。

　　(一)市場(chǎng)供給的特點(diǎn)

　　由于房地產(chǎn)商品的供給在短期內(nèi)很難有較大的增減，因此市場(chǎng)供給缺乏彈性;由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性;由于土地的有限性、不可再生性，以及房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大，使房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高度的壟斷性，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給主體間的競(jìng)爭(zhēng)不充分。

　　(二)市場(chǎng)需求的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場(chǎng)的需求首先具有廣泛性;與市場(chǎng)供給的非同質(zhì)性相吻合，需求者購(gòu)置房地產(chǎn)時(shí)通常有不同的目的和設(shè)想，因而需求具有多樣性;同時(shí)，購(gòu)置房地產(chǎn)的開支巨大，通常需要借助金融信貸機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行融資。

　　(三)市場(chǎng)交易的特點(diǎn)

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品本身不能移動(dòng)，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定;房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過(guò)復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間比較長(zhǎng)，交易費(fèi)用通常也比較多;加之市場(chǎng)信息的缺乏，市場(chǎng)交易通常需要估價(jià)師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。

　　(四)市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與其所處的地理位置關(guān)系極大;其次由于人口的不斷增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體呈向上波動(dòng)的趨勢(shì);但現(xiàn)實(shí)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下而個(gè)別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個(gè)別因素的影響。

　　以上四個(gè)方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征，但對(duì)于某一國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還要受其社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，尤其是受到社會(huì)體制的規(guī)定。如不同的社會(huì)體制形成了不同的土地所有制，我國(guó)的土地出讓制度導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些獨(dú)特性。

　　(三)指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的變化可能會(huì)由于下述兩個(gè)方面的原因引起：

　　1.建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉?lái)物業(yè)的使用方式。例如在圖5-6(b)中，由于部分需求從出租住宅轉(zhuǎn)向出售住宅，租金下降至OR1，出租住宅的供給量從OL降到OL1，LL1，就可以轉(zhuǎn)換成出售住宅，因?yàn)槌鍪圩≌男枨罅吭黾恿薓M1。最后形成了均衡價(jià)格OP1，和均衡租金OR1。

　　2.某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化。根據(jù)當(dāng)?shù)馗黝惙康禺a(chǎn)收益率水平，同類型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)?shù)淖饨鹗蹆r(jià)比例，例如一般情況下住宅的售價(jià)相當(dāng)于大約100個(gè)月的租金，如果售價(jià)太高，那么對(duì)出租住宅的需求就會(huì)增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類型物業(yè)之間的租金售價(jià)相對(duì)變化也會(huì)引起需求的變化，舉例來(lái)說(shuō)，北京市1994年寫字樓物業(yè)供給緊張，最高的月租金達(dá)到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作為寫字樓出租，使這三類物業(yè)間的供給量發(fā)生了相對(duì)變化。

　　應(yīng)該指出的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的這些變化需要一定的時(shí)間才能完成，而且受房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全特性的影響，這一變化所需要的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)。同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)供給與需求的有效調(diào)節(jié)還基于這樣一些假設(shè)，即所有的房地產(chǎn)利益是可分解的，并且有一個(gè)完全的資本市場(chǎng)存在。但實(shí)際上這些假設(shè)條件是很難達(dá)到的。例如銀行的信貸政策往往受政府宏觀政策的影響，使并非所有的人都能夠獲得金融機(jī)構(gòu)的支持;為了整個(gè)社會(huì)的利益，政府還會(huì)通過(guò)城市規(guī)劃、售價(jià)或租金控制等政策干預(yù)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性，使之不可能像證券市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)及期貨市場(chǎng)等那樣在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到市場(chǎng)供求均衡。

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)通常需要一年以上的時(shí)間才能完成供求平衡的調(diào)節(jié)過(guò)程，而新的平衡達(dá)到了甚至還沒有達(dá)到，可能馬上又出現(xiàn)新的影響因素而造成新的不平衡。所以，用“不平衡是絕對(duì)的，平衡是相對(duì)的和暫時(shí)的”來(lái)描述房地產(chǎn)市場(chǎng)是再恰當(dāng)不過(guò)的了。

　　(四)指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃

　　在我國(guó)，城市土地屬于國(guó)家所有，這就為政府通過(guò)制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃來(lái)適時(shí)滿足全體社會(huì)成員生產(chǎn)和生活的需要、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系提供了最可靠的保證。然而，制定土地供給計(jì)劃首先要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)提供的房地產(chǎn)存量、增量、交易價(jià)格和數(shù)量、空置率、吸納率、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等市場(chǎng)信號(hào)的分析研究，才能制定出既符合市場(chǎng)需要、可操作性強(qiáng)，又能體現(xiàn)政府政策和意志的土地供給計(jì)劃。

　　(五)引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

　　例如，隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，在地價(jià)日漸昂貴的城市中心區(qū)建造高層住宅的綜合成本不斷降低，導(dǎo)致高層住宅的供給量逐漸增加，價(jià)格相對(duì)于多層住宅逐漸下降，使城市居民紛紛轉(zhuǎn)向購(gòu)買高層住宅，從而減少了城市中心區(qū)對(duì)多層住宅需求的壓力，也使減少多層住宅的供給成為很自然的事。因此，市場(chǎng)可以引導(dǎo)消費(fèi)的潮流，使之適應(yīng)供給條件的變化，這甚至有利于政府調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)、提高城市土地的使用效率。

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