2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復(fù)習(xí)方法20

　　★★★商品房銷售中的房屋交付時間與質(zhì)量爭議$lesson$

　　1.房屋交付時間。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人

　　2.房屋交付質(zhì)量與保修責(zé)任。 銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任;保修期從交付之日起計算，商品質(zhì)住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期，因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任，自行添置、改動的設(shè)施、設(shè)備、由用戶自行承擔(dān)維修責(zé)任。

　　3.《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　　(1)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級;

　　(2)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;

　　(3)正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：

　　1)屋面防水3年

　　2)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年

　　3)墻面、頂棚抹灰層脫落1年

　　4)地面空鼓開裂、大面積起砂1年

　　5)門窗翹裂、五金件損壞1年

　　6)管道堵塞2個月

　　7)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期

　　8)衛(wèi)生潔具1年

　　9)燈具、電器開關(guān)6個月

　　10)其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

　　(4)用戶報修的單位，答復(fù)和處理的時限

　　住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長上述規(guī)定的保修期，但不得不應(yīng)低于上述規(guī)定的保修期限。

　　4.《住宅使用說明書》的內(nèi)容：

　　(1)開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;

　　(2)結(jié)構(gòu)類型

　　(3)裝修、裝飾注意事項

　　(4)上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明

　　(5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項

　　(6)門、窗類型，使用注意事項

　　(7)配電負(fù)荷

　　(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明

　　(9)其他需說明的問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應(yīng)有提示。因用戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任;因住戶使用不當(dāng)或擅自必動結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　★房屋租賃：包括承租人用于居住的情況，也包括提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的情況

　　★房屋租賃的主要原則：1。房屋租賃是公民、法人和其他組織關(guān)于財產(chǎn)權(quán)交易的民事活動，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照民法規(guī)定遵循自愿、平等、互利原則;2。公民、法人或者其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。其中，國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋，是指各級政府交由機(jī)關(guān)、部隊、團(tuán)體和企事業(yè)單位經(jīng)營管理的國有房屋。根據(jù)政府授權(quán)規(guī)定，其中有的房屋可以出租經(jīng)營，有的房屋不得出租經(jīng)營;3。住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租賃房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款;4。在租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。(賣買不破租賃);5。出租人如果在租賃期限內(nèi)死亡，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同，以保障承租人的承租權(quán);6。為保障承租人家屬的住房權(quán)利，住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，與其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租該房屋。7。房屋所有權(quán)人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家;8.承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

　　★★★房屋租賃合同

　　(一)租賃合同的主要條款：

　　1.當(dāng)事人姓名或者名稱及住所;2.房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況;3.租賃用途;4.租賃期限;5.租金及交付方式;6.房屋修善責(zé)任;7.轉(zhuǎn)租的約定;8.變更和解除合同的條件;9.違約責(zé)任;10.當(dāng)事人約定的其他條款。

　　2.房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。

　　(二)房屋租賃權(quán)利義務(wù)的一般約定

　　出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù);租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償;確需變動房屋內(nèi)部構(gòu)造的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。

　　(三)關(guān)于轉(zhuǎn)租房屋的規(guī)定

　　1.房屋轉(zhuǎn)租：房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以根據(jù)轉(zhuǎn)租合同約定，從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

　　2.房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照規(guī)定辦理轉(zhuǎn)租房屋登記備案手續(xù)。在房屋轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止，但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方另有約定的除外。

　　3.轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。

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