物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)：房地產(chǎn)組合投資管理(2)

　　二、組合投資管理的內(nèi)容與步驟$lesson$

　　組合投資管理是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，這一過程涉及到計(jì)劃、分析、選擇、監(jiān)督與調(diào)整等方面，需要管理的內(nèi)容眾多。

　　通常，組合投資管理工作包括如下五個(gè)步驟：

　　(一)制訂投資方針和政策

　　制定投資方針和政策是組合投資管理的第一步。如前所述，不同的投資者受投資資金來源、財(cái)務(wù)狀況、納稅狀況等諸多因素的影響，其投資目的各不相同。要實(shí)現(xiàn)投資者預(yù)期的特定投資目標(biāo)，就必須事先確定投資方針和政策。

　　投資者從事房地產(chǎn)投資時(shí)，投資的對(duì)象主要是不同區(qū)位、不同類型的物業(yè)，必然要與風(fēng)險(xiǎn)、收益、投資期限等因素發(fā)生聯(lián)系，因此，制定投資方針和政策需考慮：投資數(shù)量、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力和投資期限等。

　　(二)投資分析

　　投資分析是組合投資管理的第二步，包括宏觀分析、行業(yè)分析及微觀分析等，其目的在于分析影響投資活動(dòng)的各種因素(諸如宏觀經(jīng)濟(jì)因素、市場微觀因素、政治因素等)及區(qū)域規(guī)劃的變化，從而識(shí)別不同投資對(duì)象的收益風(fēng)險(xiǎn)特征，判斷投資對(duì)象的現(xiàn)行價(jià)格是否合理，從而尋找較好的投資機(jī)會(huì)，為構(gòu)建投資組合奠定基礎(chǔ)。

　　(三)構(gòu)建投資組合

　　構(gòu)建投資組合是組合投資管理中重要的一步。任何投資目標(biāo)都需要借助投資組合來加以實(shí)現(xiàn)，因此，在投資方針和政策的指導(dǎo)下，依據(jù)投資分析的結(jié)果，采用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄟx擇不同物業(yè)建立一個(gè)適當(dāng)?shù)耐顿Y組合，就顯得尤為重要。在構(gòu)建投資組合的過程中，定時(shí)、選擇、多樣化等重要問題是組合投資管理者必須考慮的。

　　定時(shí)是指對(duì)市場時(shí)機(jī)的把握，同宏觀分析密切。通過宏觀分析，可以對(duì)市場的未來走勢做出預(yù)測，從而把握進(jìn)出市場的時(shí)機(jī)并合理配置用于各類資產(chǎn)的資金數(shù)量。選擇是指確定對(duì)哪些物業(yè)進(jìn)行投資，投資的比例是多少，同微觀分析有關(guān)。多樣化是指為了減少非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)而采用的分散投資策略。

　　(四)投資組合的調(diào)整

　　對(duì)投資組合進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整是確保實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)的重要手段。國民經(jīng)濟(jì)的漲滯、行業(yè)的盛衰、政府的政策等諸多內(nèi)外部因素隨著時(shí)間的推移會(huì)發(fā)生變化，進(jìn)而影響各種物業(yè)的收益、風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)。于是，某些原來沒有吸引力的物業(yè)可能會(huì)變得具有吸引力，而原來具有吸引力的物業(yè)卻可能喪失了吸引力，因此，對(duì)于已建立的投資組合，必須進(jìn)行不斷的監(jiān)控，一旦市場的變化使其不能滿足投資者的要求，不利于投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，就應(yīng)及時(shí)地對(duì)投資組合進(jìn)行調(diào)整。

　　(五)投資組合績效評(píng)估

　　投資組合績效評(píng)估是組合投資管理的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，是按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，采用科學(xué)的方法來檢查和評(píng)定投資組合管理者對(duì)職責(zé)的履行程度和工作成績。

　　通常，投資組合績效評(píng)估的方法是將所要評(píng)估的投資組合成果與其他可替代的投資組合的績效進(jìn)行比較，并進(jìn)而考察投資績效是源于投資管理者的技能還是運(yùn)氣。

　　如果投資組合的管理者本身就是資產(chǎn)的所有者，則好的投資績效將鼓勵(lì)原有的資產(chǎn)組合繼續(xù)保留，而差的投資績效則會(huì)推動(dòng)資產(chǎn)所有者調(diào)整投資過程或資產(chǎn)組合。如果投資組合的管理者不是所有者而是代理者，則好的投資績效可使管理者受到委托人的獎(jiǎng)勵(lì)，而差的投資績效將導(dǎo)致資產(chǎn)所有者對(duì)管理者約束的增加或?qū)е挛腥藢?duì)投資資金的轉(zhuǎn)移。

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