物業(yè)管理綜合能力考點：法律基礎知識在物業(yè)管理中的應用

　　一、物業(yè)權(quán)屬

　　(二)物業(yè)權(quán)利

　　1.物業(yè)所有權(quán)

　　指所有人對其物業(yè)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。物業(yè)所有權(quán)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)中的核心權(quán)利，是最完全的權(quán)利，是其他物業(yè)權(quán)利的源泉。

　　物業(yè)所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對物業(yè)可以行使占有、使用、收益、處分四項權(quán)能。

　　二、物業(yè)管理法律關(guān)系

　　(一)概述

　　物業(yè)管理法律關(guān)系：指物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整物業(yè)管理社會關(guān)系和社會行為時所形成的相關(guān)主體間的權(quán)利、義務關(guān)系。

　　(二)物業(yè)管理法律關(guān)系的要素

　　包括主體、客體、內(nèi)容。

　　1.物業(yè)管理法律關(guān)系的主體

　　指參與物業(yè)管理法律關(guān)系享有權(quán)利承擔義務的當事人。

　　包括：具有物業(yè)的業(yè)主身份、使用人身份的(1)自然人(公民)和(2)法人(包括物業(yè)管理企業(yè)法人、業(yè)主團體法人、物業(yè)管理行政主管機關(guān)法人等)兩種，(3)符合一定條件的非法人組織(如提供家政裝修服務的合伙企業(yè)和個人獨資企業(yè)、物業(yè)管理公司下設的物業(yè)管理處等)和(4)特殊情況下的國家也可以成為主體。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體是：業(yè)主及其管理組織、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理活動的行政監(jiān)管機關(guān)。

　　2.物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容

　　指主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中所享有的權(quán)利(包括職權(quán))和負擔的義務(包括職責)。

　　2.物業(yè)管理法律關(guān)系的客體

　　指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務所指的對象。

　　各種不同的具體的物業(yè)管理法律關(guān)系，其客體有所不同。按利益載體表現(xiàn)形式的不同，可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三大類。

　　(三)物業(yè)管理法律關(guān)系的分類

　　按規(guī)范法律關(guān)系的法律部類不同，物業(yè)管理的法律關(guān)系可分為：民事法律關(guān)系、經(jīng)濟法律關(guān)系、行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系四大類。

　　(四)物業(yè)管理法律事實

　　指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、終止的客觀現(xiàn)象或原因條件。它具有客觀性、能動性。

　　根據(jù)法律事實是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)，物業(yè)管理法律事實可劃分為自然事實和行為事實兩大類。

　　三、物業(yè)管理法律責任

　　(二)物業(yè)管理法律責任的主要特點

　　1.法定責任與協(xié)議責任相結(jié)合

　　2.法律責任的種類和復合關(guān)系復雜性

　　3.技術(shù)規(guī)范確定的責任份量比較大

　　4.法律責任的承擔主體具有特定的身份

　　(三)物業(yè)管理法律責任的歸責條件和原則

　　物業(yè)管理法律責任的一般構(gòu)成，即在一般情況下物業(yè)管理法律責任的歸責條件，有下列四要素構(gòu)成：

　　1.行為違法。

　　2.損害結(jié)果。

　　3.因果聯(lián)系。

　　4.行為人主觀過錯。

　　現(xiàn)代法律確立的歸責原則主要有三項，相應形成三種歸責類型：

　　1.過錯責任原則。

　　2.無過錯責任原則，又稱嚴格責任原則。

　　3.公平責任原則，又稱平衡責任原則。

　　(四)物業(yè)管理法律責任的分類

　　按物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定的法律責任內(nèi)容所屬法律部類不同，物業(yè)管理法律責任分別為刑事責任、行政責任、民事責任。

　　1.刑事法律責任

　　刑事法律責任是指行為人(包括自然人和單位)的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依刑事審判判決確定必須承擔的刑法懲戒性后果。

　　2.行政法律責任

　　行政責任按承擔責任主體行政法律地位不同劃分為：

　　(1)違法行政責任

　　指行政主體在行使行政管理職權(quán)過程中或?qū)嵤┬姓芾砘顒又械倪`法行為和不當行為而導致的依法應承擔的行政懲戒性法律后果。

　　違法行政法律責任的承擔方式：行政侵權(quán)賠償和行政處分。

　　(2)行政違法責任

　　指行政相對人的行為違反法律、法規(guī)和行政規(guī)章而應依法承擔的懲戒性法律后果。

　　行政違法責任的具體承擔種類包括：行政處罰，行政處分，勞動教養(yǎng)和限期改正。

　　3.民事法律責任

　　民事法律責任與其他法律責任不同的主要特點是主要表現(xiàn)為一種財產(chǎn)責任，而且民事責任的內(nèi)容可以在法律允許的范圍內(nèi)由當事人自行商定，處理和解決民事責任糾紛適用調(diào)解原則。

　　民事責任一般劃分為違約責任和侵權(quán)責任兩大類。物業(yè)管理涉及的法律責任多是復合責任。

　　四、物業(yè)服務合同

　　物業(yè)服務合同：指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主大會的聘任和委托提供物業(yè)服務，業(yè)主支付服務費用的書面協(xié)議。

　　1.物業(yè)服務合同的性質(zhì)

　　物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間 是民事合同的雙方當事人，是平等的主體，享有各自的權(quán)利和義務。兩者之間是民事法律關(guān)系，適用民事法律關(guān)系的基本原則：平等、自愿、公 平、等價有償和誠實信用原則。所以物業(yè)服務合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。

　　2.物業(yè)服務合同的特征

　　(1)物業(yè)服務合同是合同法15種有名合同之外的無名合同，是市場經(jīng)濟發(fā)展過程中產(chǎn)生的新型合同。物業(yè)服務合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業(yè)合同歸屬于委托合同。

　　(2)物業(yè)服務合同實現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離

　　(3)物業(yè)服務合同是雙務合同

　　(4)物業(yè)服務合同是有償合同，要式合同

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