2010年物業(yè)管理師管理實務考試復習知識點(20)

　　《物業(yè)服務合同示范文本》六大特點解析

　　特點一　業(yè)主大會和物管企業(yè)

　　示范文本主要是為業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同提供指導。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，明確各自的權(quán)利義務。

　　與前期物業(yè)服務合同相比，主要區(qū)別一是合同主體不同，本合同的主體是業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè);前期物業(yè)服務合同的主體是開發(fā)商和物業(yè)管理。二是適用階段不同。本合同適用于業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會選聘物業(yè)管理公司，與其簽訂服務合同;前期物業(yè)服務合同適用于業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，開發(fā)商選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　與前期物業(yè)服務合同相比，主要區(qū)別一是合同主體不同，本合同的主體是業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè);前期物業(yè)服務合同的主體是開發(fā)商和物業(yè)管理。二是適用階段不同。本合同適用于業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會選聘物業(yè)管理公司，與其簽訂服務合同;前期物業(yè)服務合同適用于業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，開發(fā)商選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　特點二　六大規(guī)定規(guī)范雙方行為

　　示范文本共分為九章，主要內(nèi)容包括物業(yè)服務內(nèi)容、物業(yè)服務質(zhì)量、物業(yè)服務費用、雙方權(quán)利義務、合同變更和解除的約定、違約責任等。 通過合同進一步明確當事人的權(quán)利義務，使物業(yè)管理更加有法可依。

　　特點三　服務收費更為明晰

　　關(guān)于物業(yè)服務費用，示范文本制訂得較為明晰。除了約定總的服務費用外，還明確對電梯、水泵運行維護費用進行約定;此外，示范文本對價格形式區(qū)分了政府指導價和市場調(diào)節(jié)價，對物業(yè)服務費用核算方式區(qū)分了酬金制和包干制。

　　比如對酬金制的規(guī)定為，酬金制物業(yè)管理，從預收的物業(yè)服務費中提取部分費用作為物業(yè)公司的酬金。物業(yè)服務費如有節(jié)余，則轉(zhuǎn)入下一年度物業(yè)服務費中;如物業(yè)服務費不足使用，物業(yè)公司應提前告知業(yè)委會，并告知物業(yè)服務費不足的數(shù)額、原因和建議的補足方案。

　　特點四　限制落選物管公司拒不撤出

　　針對目前出現(xiàn)的合同終止后，原物業(yè)管理企業(yè)不撤出物業(yè)項目的矛盾，示范文本規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在合同終止后撤出物業(yè)項目的義務，并詳細規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)不撤出物業(yè)項目時應承擔的違約責任——物業(yè)管理企業(yè)在合同終止后，不移交物業(yè)管理權(quán)，不撤出本物業(yè)和移交管理用房及有關(guān)檔案資料等，每逾期一日應向小區(qū)業(yè)主大會支付委托期限內(nèi)平均物業(yè)管理年度費用一定比例的違約金，由此造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，還應給予賠償。

　　示范文本還明確了合同雙方在物業(yè)項目接撤管方面的權(quán)利義務，包括物業(yè)管理有關(guān)材料的交接、遺留問題的處理等。

　　特點五　業(yè)主也是履約主體

　　征求意見過程當中，部分市民提出物業(yè)服務合同簽約主體是業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)，合同中為什么出現(xiàn)業(yè)主和業(yè)主委員會的職責的疑問。因為物業(yè)管理本身有一定的特殊性，業(yè)主大會主要是議事機構(gòu)，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，在履行物業(yè)服務合同過程中，需要業(yè)主委員會履行相應的職責。而業(yè)主是物業(yè)服務的受益者和物業(yè)服務費用的支付者，同時，按照物業(yè)管理條例的規(guī)定，業(yè)主應當履行業(yè)主大會作出的決定，因此，業(yè)主也是物業(yè)服務合同重要的履約主體，享有合同中的權(quán)利，同時要履行合同中的義務。

　　特點六　違約責任更具操作性

　　在征求意見后，示范文本對違反合同要承擔的責任，即違約責任做了較為詳細的規(guī)定，使合同的履行更具有可操作性。

　　比如，物管企業(yè)違反合同約定，擅自提高收費標準的，業(yè)主大會有權(quán)要求物管企業(yè)清退;造成業(yè)主經(jīng)濟損失的，還應給予經(jīng)濟賠償。而業(yè)主逾期交納物業(yè)服務費的，物管企業(yè)可以從逾期之日起每日按應交費用的一定比例加收違約金。

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