物業(yè)管理師輔導：物業(yè)權利

　　物業(yè)權利是為理順和規(guī)范在社會經(jīng)濟生活中人們在物業(yè)上發(fā)生的關系而創(chuàng)設的。物業(yè)的物質實體只有一個，但物業(yè)上的權利可以有多種，并可以被看作獨立物。物業(yè)權利種類的多少取決于人們在物業(yè)上發(fā)生關系的復雜程度。一般來講，經(jīng)濟愈發(fā)達，人們在物業(yè)上發(fā)生的關系愈多，需要創(chuàng)設的物業(yè)權利就越多。下面就中國目前的物業(yè)權利體系作以簡單介紹。

　　(一)土地使用權

　　中國法律規(guī)定：國有土地可依法確定給全民所有制單位或集體所有制單位使用，國有土地和集體所有的土地可依法確定給個人使用。由此便產(chǎn)生了國有土地使用權和集體土地使用權。在中國，土地使用權擁有人有權對土地實行占有、使用、收益及有限度處分。

　　國有土地使用權的取得有兩種途徑：(1)行政劃撥;(2)國有土地使用權有償出讓。后者是今后獲得國有土地使用權的主要方式。

　　集體土地使用權的取得也有兩種途徑：(1)農民通過集體承包獲得一段時間的農地經(jīng)營權;(2)組織和個人與集體協(xié)商，通過政府審批的方式獲得建設用地使用權。集體土地使用權也有使用年限的規(guī)定。

　　國有土地使用權的取得者要按照土地使用權出讓合同的規(guī)定及國家法律法規(guī)的要求，開發(fā)、利用和經(jīng)營土地。土地使用權出讓合同的改變要經(jīng)國家同意。劃撥土地使用權如要進入市場，即進行轉讓、出租、抵押，要事先辦理國有土地使用權有償出讓手續(xù)。

　　(二)所有權中國的土地所有權有兩種形式

　　國家土地所有權與勞動群眾集體土地所有權。法律規(guī)定：城市的土地屬于全民所有即國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外屬集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬集體所有。此外，組織或個人可享有房屋所有權。

　　所有權是指所有人依法對所有物行使的最完全、最絕對的權利。所有權的行使范圍具有兩個特征：第一，所有人在所有物上有各種行為的權利，包括占有、使用、收益、處分等項權利。第二，所有人對所有物有禁止他人從事任何行為的權利。在中國，法律對土地所有權作了以下限制：國有土地所有權不能轉讓給農村集體及任何組織和個人;集體土地所有權的讓渡只能通過政府征用的方式轉讓給國家，而不能轉讓給其他組織和個人;國家對農村集體土地用途有一定限制，如耕地一般不能改變用途，農民興辦企業(yè)、建造房屋所占用的集體土地都需要經(jīng)過政府批準。組織和個人享有的房屋所有權受到其所在土地權利的限制。

　　(三)其他權利其他物業(yè)權利包括轉讓權、出租權、抵押權、典權和地役權。這些權利是物業(yè)使用權具有價格的重要原因。

　　1.轉讓權。轉讓包括物業(yè)的出售、交換和贈與。法律規(guī)定，土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件所載明的權利義務隨之轉移，其使用年限應作相應的調整，即由原年限減去已使用年限。由轉讓權產(chǎn)生土地使用權價格。房屋的轉讓也涉及權利義務關系的轉移。

　　2.出租權。法律規(guī)定，物業(yè)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權出讓合同。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)利用土地的，土地使用權不能出租。由出租權產(chǎn)生出租人權益和承租人權益，兩者均具有價格。

　　3.抵押權。土地使用權和房屋所有權均可抵押。法律規(guī)定，抵押人和抵押權人所簽的抵押合同，不得違背土地使用權出讓合同的規(guī)定。

　　4.典權。土地使用權和房屋所有權均可典當。法律規(guī)定，承典人與出典人所簽典契不得違背土地使用權出讓合同的規(guī)定。

　　5.地役權。地役權是指為自己土地的便利在他人土地上設定的權利。擔負提供便利的土地稱為供役地，利用或享受便利的土地稱為需役地。地役權的設置通常由供役地人和需役地人通過協(xié)議設立，最常見的地役權是通行權。

　　由此可知，物業(yè)權利是一組權利的集合。一般而言，物業(yè)的權利越完全，其價值越大。因此，在物業(yè)估價中，必須十分清楚委估物業(yè)的權利狀況。

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