物權(quán)法解釋?zhuān)很?chē)位、車(chē)庫(kù)

　　物權(quán)法解釋?zhuān)旱谄呤臈l「車(chē)位、車(chē)庫(kù)」

　　第七十四條　建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

　　建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

　　「解釋」本條是關(guān)于車(chē)位、車(chē)庫(kù)的規(guī)定。

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中，爭(zhēng)議較大的是車(chē)位、車(chē)庫(kù)的所有權(quán)歸屬問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題涉及廣大業(yè)主的切身利益，社會(huì)普遍關(guān)注。在征求意見(jiàn)過(guò)程中，主要有兩種意見(jiàn)，一種意見(jiàn)認(rèn)為，車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。主要理由是：(1)車(chē)位、車(chē)庫(kù)已經(jīng)攤?cè)私ㄖ杀荆_(kāi)發(fā)商將其再次買(mǎi)賣(mài)或者出租，侵害了業(yè)主的利益;(2)在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)，如果車(chē)位、車(chē)庫(kù)的所有權(quán)以有約定的按照約定的原則確定歸屬，對(duì)業(yè)主不利。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。主要理由是：(1)從我國(guó)目前多數(shù)地方商品房銷(xiāo)售的實(shí)際做法看，對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中都有約定;從其他國(guó)家和地區(qū)看，車(chē)位、車(chē)庫(kù)一般也歸業(yè)主個(gè)人所有。(2)車(chē)位、車(chē)庫(kù)不像電梯、走廊、水箱、道路、綠地等應(yīng)當(dāng)共用，規(guī)定業(yè)主共有很難操作。(3)開(kāi)發(fā)商是否把車(chē)位、車(chē)庫(kù)攤?cè)顺杀?，和商品房銷(xiāo)售價(jià)格的高低沒(méi)有必然聯(lián)系，而且，也很難證明車(chē)庫(kù)、車(chē)位的價(jià)值是否包括在建筑成本之中;目前對(duì)價(jià)格管理部門(mén)是否應(yīng)當(dāng)公開(kāi)開(kāi)發(fā)商的建筑成本仍有不同意見(jiàn)。(4)對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的建造比例和車(chē)位、車(chē)庫(kù)首先滿足小區(qū)業(yè)主需要，應(yīng)當(dāng)做出行政管理的強(qiáng)制性規(guī)定，但地下車(chē)庫(kù)和地面上的停車(chē)場(chǎng)，作為獨(dú)立設(shè)施，如果不允許開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售或者出租，可能影響開(kāi)發(fā)商建造車(chē)位、車(chē)庫(kù)的積極性，對(duì)業(yè)主不利。

　　經(jīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際做法和存在的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查研究，并借鑒國(guó)外的通常做法，立法部門(mén)認(rèn)為，屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專(zhuān)有的財(cái)產(chǎn)，如電梯等公用設(shè)施、綠地等公用場(chǎng)所。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，一般來(lái)說(shuō)、專(zhuān)門(mén)用來(lái)停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位的歸屬，是由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定歸業(yè)主專(zhuān)有或者專(zhuān)用的。這樣，既容易操作，也可以避免糾紛。如果規(guī)定車(chē)庫(kù)、車(chē)位歸業(yè)主共有，由于車(chē)庫(kù)、車(chē)位和住宅的配套比例不同、業(yè)主之間享有的住宅面積不同、商品房銷(xiāo)售的狀況不同等原因，歸業(yè)主共有很難操作，據(jù)此，本條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！蓖瑫r(shí)，對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中有的開(kāi)發(fā)商將車(chē)位、車(chē)庫(kù)高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放;不少小區(qū)沒(méi)有車(chē)位、車(chē)庫(kù)或者車(chē)位、車(chē)庫(kù)嚴(yán)重不足，占用共有的道路或者其他場(chǎng)地作為車(chē)位的問(wèn)題，本條第一款、第三款有針對(duì)性地規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”

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