物權(quán)法解釋：業(yè)主對(duì)專有部分行使所有權(quán)

　　物權(quán)法解釋：第七十一條「業(yè)主對(duì)專有部分行使所有權(quán)」

　　第七十一條　業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　「解釋」本條是關(guān)于業(yè)主對(duì)專有部分行使所有權(quán)的規(guī)定。

　　物權(quán)法第七十條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)。本條則對(duì)這一所有權(quán)的具體權(quán)能做出規(guī)定，即業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。按照這一規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者營(yíng)業(yè)的目的;也可以依法出租，獲取收益;還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情;或者在自己的專有部分上依法設(shè)定負(fù)擔(dān)，例如，為保證債務(wù)的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營(yíng)性用房抵押給債權(quán)人，或者抵押給金融機(jī)構(gòu)以取得貸款等;還可以將住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分出售給他人，對(duì)專有部分予以處分。國(guó)外也有相關(guān)之規(guī)定，例如，瑞士民法典第七百一十二條a第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定，建筑物區(qū)分所有人對(duì)建筑物的特定部分享有獨(dú)占使用和內(nèi)部改造的特別權(quán)利。法國(guó)1965年建筑物區(qū)分所有權(quán)法第九條規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人對(duì)于建筑物中的專有部分享有自由使用的權(quán)利。

　　業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分又不可分離，例如沒有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分;沒有水箱、水、電等管線，業(yè)主就無(wú)法使用自己的居室、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分。因此，建筑物的專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，故業(yè)主對(duì)專有部分行使專有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制，這與建筑物區(qū)分所有權(quán)的特殊性是分不開的。對(duì)此，本條規(guī)定，業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。例如，業(yè)主在對(duì)專有部分裝修時(shí)，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專有部分內(nèi)儲(chǔ)藏、存放易燃易爆危險(xiǎn)等物品，危及整個(gè)建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。國(guó)外立法例在這方面也有很多規(guī)定，例如，日本建筑物區(qū)分所有法第六條第(一)項(xiàng)規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人不得為對(duì)建筑物之保存有害的行為，或其他有關(guān)建筑物之管理或使用違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益的行為。德國(guó)住宅所有權(quán)法第十三條第(一)項(xiàng)規(guī)定，各住宅所有權(quán)人于不違反法律或第三人權(quán)利的范圍內(nèi)，得自由處理特別所有權(quán)內(nèi)的建筑物部分，如予以居住、使用、租賃或以其他方式予以利用，并排除他人之干涉。專有所有權(quán)的行使須受以下限制;(1)保護(hù)建筑物的使用目的;(2)保護(hù)建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、牢固及安全;(3)保護(hù)建筑物美學(xué)上的外觀;(4)保護(hù)其他住宅所有權(quán)人的安全、安靜及住宅環(huán)境秩序;(5)維護(hù)善良風(fēng)俗、習(xí)慣及住宅居民的作息和名譽(yù)。瑞士民法典第七百一十二條a第二款第(二)項(xiàng)規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人有自由管理、利用并裝飾自己房間的權(quán)利，但不得妨礙其他區(qū)分所有人行使相同的權(quán)利，并不得以任何方式破壞建筑物的公用設(shè)施，或影響其使用及外觀。

　　除以法律的形式規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)人行使所有權(quán)要受到限制外，有些國(guó)家在實(shí)務(wù)中也規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)人不得為之的違反共同利益的行為，如日本公寓大廈管理規(guī)約一般都規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)人不得有下列行為：(1)將專有部分供作居住或所定用途以外之使用;(2)搬入重量物、骯臟惡臭物、危險(xiǎn)物等妨害他人之物品;(3)帶有噪音、振動(dòng)或其他令人厭惡之使用行為;(4)變更建筑物專有部分之基本結(jié)構(gòu)或外觀;(5)飼養(yǎng)有危害或困擾他人之虞的動(dòng)物;(6)體育用品或較重物品之任意投擲;(7)共用部分之不法占有或任意堆放物品;(8)新設(shè)、附加或變更電氣、瓦斯、給水排水等設(shè)施，致影響其容許量;(9)私自設(shè)置專用庭院、陽(yáng)臺(tái)或停車場(chǎng)等構(gòu)造物;(10)違反公序良俗之行為。

更多內(nèi)容訪問(wèn)>> 物業(yè)管理師考試頻道     物業(yè)管理師考試論壇

?《物業(yè)管理基本制度與政策》考試大綱和參考教材(補(bǔ)充修改內(nèi)容)的通知
?2009年物業(yè)管理師考試時(shí)間待定
?關(guān)于印發(fā)《暫行規(guī)定》等的通知
?2009年注冊(cè)物業(yè)管理師考試網(wǎng)上遠(yuǎn)程輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章！
?老師輔導(dǎo)視頻授課24小時(shí)不限時(shí)限地學(xué)習(xí)！