建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配

　　物權法解釋：第八十條「建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配」

　　第八十條　建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

　　「解釋」本條是關于建筑物及其附屬設施費用分攤、收益分配的規(guī)定。

　　為保障業(yè)主的居住安全，保證建筑物及其附屬設施能夠正常運轉(zhuǎn)和使用，保證業(yè)主的正常生活，有必要及時對建筑物及其附屬設施進行養(yǎng)護和維修。

　　對建筑物及其附屬設施進行養(yǎng)護、維修，就帶來了費用如何產(chǎn)生，業(yè)主如何負擔的問題。《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第九條規(guī)定，異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用依下列原則處理：(1)共有房屋主體結(jié)構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔。(2)共有墻體的修繕(包括因結(jié)構需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔。(3)樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責;其結(jié)構部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔。(4)屋蓋的修繕：①不上人房蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔;②可上人屋蓋(包括屋面和周邊護欄)，如為各層所共用，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔;如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下層房屋所有人按份額比例分擔。(5)樓梯及樓梯間(包括出屋面部分)的修繕：①各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔;②為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔。(6)房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔。(7)房屋共有、共用的設備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等)的修繕，由所有人按份額比例分擔。

　　建筑物及其附屬設施不僅存在著養(yǎng)護、維修的問題，還存在著經(jīng)營收益如何分配的問題。例如，業(yè)主大會決定，將建筑物樓頂出租給企業(yè)做廣告，廣告收入如何分配，是居住頂層的業(yè)主多拿一些，還是業(yè)主平均分配;是作為業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動經(jīng)費，還是作為維修資金用于建筑物及其附屬設施的維修?！段飿I(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　如何規(guī)定業(yè)主對建筑物及其附屬設施的費用負擔、收益分配的問題，立法過程中有不同的看法。有的認為，應當按照業(yè)主所有的專有部分的面積占建筑物總面積的比例確定;有的認為，應當按照業(yè)主專有部分占建筑物的價值比例確定，還有的提出，這一比例應當考慮業(yè)主專有部分的面積、樓層、朝向、購買時的價錢等綜合因素。鑒于現(xiàn)實中情況復雜，各地及每個建筑區(qū)劃的具體情況不同。業(yè)主如何負擔建筑物及其附屬設施的費用，如何分配建筑物及其附屬設施的收益，是業(yè)主行使建筑物區(qū)分所有權的問題，業(yè)主可以依法處分，故本條規(guī)定，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定。對建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，沒有約定或者約定不明確的，本條做了原則性、指導性規(guī)定，即按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

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