物業(yè)管理師輔導(dǎo)：物業(yè)財務(wù)管理

　　物業(yè)財務(wù)，是指具有企業(yè)性質(zhì)的物業(yè)公司為達(dá)到既定目標(biāo)所進(jìn)行的籌集資本和運(yùn)用資本 的活動。資本是由公司在房屋、設(shè)備維修過程中所運(yùn)用的各項有價值的資產(chǎn)所構(gòu)成。資本金則是指列在資產(chǎn)負(fù)債表左方的諸項內(nèi)容。如現(xiàn)金、有價證券、應(yīng)收賬款、材料庫存和固定資 產(chǎn)等，它表明了資本的去向?；I集資本就是資本來源，它指列示在資產(chǎn)負(fù)債表右方的諸項內(nèi)容。如銀行貸款、公司債券和業(yè)主投入的資金等等。

　　財務(wù)管理，是指公司為了有計劃與低代價的籌集資本、最大限度地提高資本運(yùn)用效果而 對企業(yè)籌資活動和投資活動所進(jìn)行的管理。面對日益發(fā)達(dá)且瞬息萬變的金融市場，企業(yè)面臨著多種可供選擇的籌資渠道。物業(yè)財務(wù)管理人員不僅要按照公司管理與服務(wù)的需要安排好籌 資的規(guī)模與時間，確保公司經(jīng)濟(jì)活動的正常進(jìn)行，還要根據(jù)不同籌資方案所需付出的籌資成本與承擔(dān)的籌資風(fēng)險，選擇最佳的籌資方案。這就是公司籌資管理的任務(wù)。物業(yè)公司是以管 理與服務(wù)為中心的經(jīng)營型企業(yè)，為了提高公司經(jīng)濟(jì)效益，擴(kuò)大收入來源，多數(shù)物業(yè)公司實(shí)行多種經(jīng)營，公司下屬既有商業(yè)貿(mào)易部門，也有工程維修機(jī)構(gòu)，還有酒樓、商場、店鋪等出租 物業(yè)以及其他提供有償服務(wù)的機(jī)構(gòu)。公司的財務(wù)管理要統(tǒng)籌各經(jīng)營單位，自然比經(jīng)營業(yè)務(wù)單純的企業(yè)來得復(fù)雜些，財務(wù)管理在這里顯得尤其重要。

　　物業(yè)財務(wù)管理的必要性

　　在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品價值規(guī)律仍然在商品生產(chǎn)、商品流通和商品消費(fèi)領(lǐng)域中，起著 重要的調(diào)節(jié)作用。以社會必要勞動時間來計算房屋維修在房屋消費(fèi)過程中的商品價值量時，還必須利用價值、價格、成本、利潤、資金等形式。

　　如前所述，小區(qū)財務(wù)與財務(wù)管理恰是對物業(yè)公司在資金籌集與運(yùn)用過程中，能體現(xiàn)財務(wù) 關(guān)系的一種全面資金管理。因此，物業(yè)財務(wù)管理的客觀必要性就在于，它是由時間節(jié)約規(guī)律和商品價值規(guī)律的作用決定的。這種作用主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

　　1.在市場經(jīng)濟(jì)中價值規(guī)律要求商品的價值量由制造該商品所消耗的社會必要勞動時間來衡量。也就是說，小區(qū)物業(yè)公司的房屋維修與服務(wù)，不論在維修過程中消耗的勞動時間多少 ，它只能按照社會必要勞動時間所決定的活勞動與物化勞動所消耗的價值量，向小區(qū)住戶計取維修與管理費(fèi)用。如果一個物業(yè)公司在房屋等維修與服務(wù)過程中，所消耗的個別勞動時間 低于社會必要勞動時間，這個公司從維修管理與服務(wù)角度說，社會獲得較多的效益或稱盈利;反之，如果個別勞動時間高于社會必要勞動時間，公司獲得的效益就低，獲得的盈利就少 ，甚至?xí)潛p。恩格斯曾指出：“勞動產(chǎn)品超出維持勞動的費(fèi)用而形成的剩余，以及社會生產(chǎn)基金和后備基金從這種剩余中的形成和積累，過去和現(xiàn)在都是一切社會的、政治的和智力 的繼續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。”(見《馬恩選集》第3卷，人民出版社1972年版，第233頁)公 司的盈利就是恩格斯指出的勞動產(chǎn)品超出維持勞動費(fèi)用而形成的“剩余”，它是社會主義擴(kuò)大再生產(chǎn)的基礎(chǔ)。由此可見，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，價值規(guī)律的作用要求物業(yè)公司實(shí) 行嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)核算，要求對物業(yè)公司的維修、管理與服務(wù)過程和經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行監(jiān)督，要求不斷改進(jìn)公司的維修技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理，以便用最少的活勞動和物化勞動生產(chǎn)出更多更好的使用 價值，創(chuàng)造更多的利潤，為擴(kuò)大物業(yè)公司維修再生產(chǎn)和改善住戶的生活、住房條件提供更多的資金。

　　2.在市場經(jīng)濟(jì)中由于價值規(guī)律的作用，物業(yè)公司在維修再生產(chǎn)過程中占用的一切房屋維修基金(勞動資料與勞動對象)，都仍然保留著使用價值和價值兩種屬性。維修基金的使用價 值是由實(shí)物形態(tài)表現(xiàn)的;維修基金的價值是由資金形態(tài)表現(xiàn)的。資金是公司維修基金的貨幣表現(xiàn)，是進(jìn)行維修活動的前提條件。

　　經(jīng)濟(jì)核算不僅要求公司用自己的維修、服務(wù)與管理的費(fèi)用收入補(bǔ)償支出，并且取得盈利 ，同時要求用最少的資金占用、最低的生產(chǎn)耗費(fèi)，取得最大的經(jīng)濟(jì)效果。要做到這一點(diǎn)，必須管好公司的資金、成本和利潤，一句話必須做好公司的財務(wù)工作。由此可見，公司財務(wù)管 理必要性是節(jié)約時間規(guī)律和價值規(guī)律的客觀要求，它是社會主義物業(yè)公司管理的重要組成部分。

　　物業(yè)財務(wù)管理的本質(zhì)

　　從物業(yè)財務(wù)管理的必要性中，我們可以看出，物業(yè)公司維修再生產(chǎn)過程是一個資金不斷 運(yùn)動的過程。公司的資金運(yùn)動過程是構(gòu)成公司財務(wù)關(guān)系的一個獨(dú)立方面，正如毛澤東同志所說：“任何運(yùn)動形式，其內(nèi)部都包含著本身特殊的矛盾。這種特殊的矛盾，就構(gòu)成一事物區(qū) 別于他事物的特殊的本質(zhì)。”(見《毛澤東選集》第1卷，人民出版社1960年版，第297頁)資金運(yùn)動是公司經(jīng)濟(jì)活動的組成部分，但是資金運(yùn)動又區(qū)別于其他的經(jīng)濟(jì)活動，也 就是說它具有獨(dú)特的運(yùn)動形式，具有獨(dú)特的運(yùn)動規(guī)律，它是公司經(jīng)濟(jì)活動的一個獨(dú)立出來的特殊矛盾方面。這個獨(dú)立出來的特殊矛盾方面就是公司財務(wù)區(qū)別于其他事物的特殊的本質(zhì)。

　　正確地認(rèn)識和理解物業(yè)財務(wù)管理的本質(zhì)，對于指導(dǎo)公司的財務(wù)管理工作，具有十分重要 的意義。它可以幫助我們明確公司財務(wù)管理的內(nèi)容，掌握資金運(yùn)動規(guī)律，更好地領(lǐng)會和貫徹國家有關(guān)的財經(jīng)管理方針、政策和法令，充分發(fā)揮主觀能動性，為公司管好、用好資金，做 好財務(wù)管理。

　　公司財務(wù)管理的內(nèi)容，是由財務(wù)本質(zhì)決定的。認(rèn)識到財務(wù)是公司維修再生產(chǎn)過程中的資 金運(yùn)動，就可以明確財務(wù)管理工作是公司管理經(jīng)濟(jì)活動的一個重要的獨(dú)立方面――資金運(yùn)動的工作。資金運(yùn)動的具體內(nèi)容包括資金的形成、使用、積累和分配。與此相聯(lián)系，財務(wù)管理 的內(nèi)容應(yīng)包括三個基本的組成部分：(1)資金(固定資金與流動資金)管理;(2)成本(資金耗費(fèi))管理;(3)收入與利潤管理。由此可見，明確公司財務(wù)的本質(zhì)，可以幫助我們了解財 務(wù)管理的具體內(nèi)容，這對于做好物業(yè)財務(wù)管理工作是很重要的。

　　黨和國家關(guān)于財務(wù)管理方面的方針、政策和法令一般都是根據(jù)資金運(yùn)動的客觀規(guī)律的要 求制訂的。例如，有關(guān)基本建設(shè)財務(wù)撥款和貸款以及固定資金管理制度等，都是根據(jù)固定資金運(yùn)動的規(guī)律性和周轉(zhuǎn)特點(diǎn)制訂的;而有關(guān)流動資金管理方面的制度，則是根據(jù)流動資金運(yùn) 動的規(guī)律性和周轉(zhuǎn)特點(diǎn)制訂的。只有認(rèn)識了資金運(yùn)動規(guī)律，才能夠正確有效地貫徹黨和國家關(guān)于財務(wù)管理方面的方針、政策、法令和制度。

　　正確地認(rèn)識和掌握資金運(yùn)動的客觀規(guī)律，可以使我們在公司財務(wù)管理中充分發(fā)揮自覺性 和主動性，克服盲目性和被動現(xiàn)象，做好財務(wù)工作。例如，認(rèn)識了固定資金和流動資金的不同特點(diǎn)和運(yùn)動規(guī)律后，可以明確劃分流動資金和基本建設(shè)投資界限的客觀依據(jù)，更好地貫徹 流動資金與基本建設(shè)投資分別管理，不得互相挪用的原則。了解流動資金的運(yùn)動規(guī)律和周轉(zhuǎn)特點(diǎn)以后，才能夠做好流動資金的定額核定和管理工作，不斷挖掘加速流動資金周轉(zhuǎn)的潛力 。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)的再生產(chǎn)過程中，物資運(yùn)動和資金運(yùn)動是矛盾的統(tǒng)一體，只有認(rèn)識了這種辯證關(guān)系，才能在工作中正確地處理資金與物資的關(guān)系，促使資金運(yùn)動與物資運(yùn)動密切 結(jié)合。資金運(yùn)動過程體現(xiàn)著一定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，即財務(wù)關(guān)系。在再生產(chǎn)過程中，財務(wù)關(guān)系的矛盾不斷克服又不斷產(chǎn)生。正確地處理財務(wù)關(guān)系，可以調(diào)動各方面的積極因素，促進(jìn)公司維修 、管理與服務(wù)的不斷發(fā)展。

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