前期物業(yè)管理招投標(biāo):3個(gè)誤區(qū)和3個(gè)對(duì)策

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建管不分問(wèn)題，長(zhǎng)期以來(lái)一直困擾著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。謝家瑾會(huì)長(zhǎng)也明確指出：“加快物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，大力推進(jìn)物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建管分離是行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的正確選擇?！?但實(shí)際上，推行建管分離仍然面臨著很大的阻力。筆者認(rèn)為，這其中的主要原因，是前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作的規(guī)范性問(wèn)題。

　　開(kāi)發(fā)商的3個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)

　　當(dāng)前，前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作中出現(xiàn)的種種不公平競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象告訴我們，我們只有把前期物業(yè)管理招投標(biāo)這道關(guān)把住了，實(shí)現(xiàn)建管分離才有可能。在前期物業(yè)管理招投標(biāo)的過(guò)程中，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的手段，為自己的物業(yè)管理企業(yè)取得自建項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)，實(shí)際上是由于他們?cè)谡J(rèn)識(shí)上存在的誤區(qū)所導(dǎo)致。

　　誤區(qū)之一：開(kāi)發(fā)商片面地注重經(jīng)營(yíng)的控制權(quán)和管理的自主權(quán)，而忽視了外來(lái)物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理工作中的積極作用。按照商品房銷售許可證的規(guī)定，必須先確定物業(yè)管理企業(yè)，然后才能獲得商品房的銷售權(quán)。因此，開(kāi)發(fā)商通過(guò)使用自己的物業(yè)管理公司，以控制經(jīng)營(yíng)過(guò)程和主導(dǎo)前期物業(yè)管理。實(shí)際上，這種做法是不明智的。物業(yè)管理的實(shí)踐充分證明了前期物業(yè)管理的重要性。開(kāi)發(fā)商通過(guò)選擇社會(huì)上有經(jīng)驗(yàn)和有實(shí)力的專業(yè)物業(yè)管理公司，前期介入物業(yè)管理的策劃和監(jiān)管工作，可以有效地聽(tīng)到房屋品質(zhì)和物業(yè)管理的積極意見(jiàn)，同時(shí)，這還能夠較好地配合經(jīng)營(yíng)部門正面宣傳產(chǎn)品，防止經(jīng)營(yíng)誤導(dǎo)。

　　誤區(qū)之二：開(kāi)發(fā)商希望使用自己的物業(yè)管理公司，來(lái)緩解商品房交接過(guò)程中可能因質(zhì)量和其他產(chǎn)品問(wèn)題引發(fā)的矛盾。實(shí)際上，這么做是得不償失的。因?yàn)樯唐贩看嬖诘倪`規(guī)行為和品質(zhì)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)是無(wú)法替開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的，同時(shí)，這種矛盾也是無(wú)法回避的。作為一個(gè)負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)當(dāng)高度維護(hù)企業(yè)的聲譽(yù)，積極關(guān)注和解決商品房銷售環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，而不是通過(guò)自己的物業(yè)管理公司來(lái)掩飾問(wèn)題，蒙蔽過(guò)關(guān)，正確的態(tài)度應(yīng)當(dāng)是高度重視物業(yè)管理的前期介入，引入優(yōu)秀的外來(lái)物業(yè)管理企業(yè)，嚴(yán)格做好商品房的交接驗(yàn)收工作，把問(wèn)題解決在業(yè)主進(jìn)住之前。

　　誤區(qū)之三：開(kāi)發(fā)商不愿意將自己所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理利潤(rùn)，轉(zhuǎn)移給其他物業(yè)管理企業(yè)。這種想法本是無(wú)可厚非的，但物業(yè)管理是微利行業(yè)，與房地產(chǎn)行業(yè)的巨額利潤(rùn)相比，物業(yè)管理利潤(rùn)簡(jiǎn)直是九牛一毛。開(kāi)發(fā)商如果為了物業(yè)管理利潤(rùn)的小利，忽視了外請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)正面的、積極的作用，其結(jié)果可能造成開(kāi)發(fā)商以及自己的物業(yè)管理企業(yè)，無(wú)法從日常物業(yè)管理矛盾糾紛中解脫出來(lái)，最終導(dǎo)致因小利而失大利。許多開(kāi)發(fā)商自己擁有優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，這些企業(yè)完全可以憑借自身的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)合法的招投標(biāo)取得社會(huì)上其他項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)，為規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，發(fā)揮積極地作用。

　　有效推進(jìn)建管分離的3個(gè)對(duì)策

　　那么，如何有力地推行物業(yè)管理的建管分離工作呢?筆者結(jié)合自己參加物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的實(shí)踐，就規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，談3點(diǎn)建議：

　　一、依法規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)體系。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)明確了“建管分離”的基本原則，但是面對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)環(huán)節(jié)中存在的種種問(wèn)題，現(xiàn)行的《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》卻顯得無(wú)能為力，無(wú)法解決。因此，應(yīng)當(dāng)修訂現(xiàn)行的物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，明令禁止開(kāi)發(fā)商物業(yè)管理項(xiàng)目自管。政府主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)要加大監(jiān)管力度，因地制宜地編制物業(yè)服務(wù)價(jià)格體系，并且嚴(yán)格前期物業(yè)管理招投標(biāo)的資格審查程序。同時(shí)，適當(dāng)擴(kuò)大前期物業(yè)管理招投標(biāo)的適用范圍，認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理招投標(biāo)違規(guī)舉報(bào)制度，嚴(yán)厲制裁物業(yè)管理招投標(biāo)的各種違規(guī)行為。

　　二、統(tǒng)一規(guī)范前期物業(yè)管理的招投標(biāo)文件。在前期物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中，招標(biāo)文件的規(guī)范化問(wèn)題應(yīng)當(dāng)引起高度重視。一些招標(biāo)單位，利用招標(biāo)文件進(jìn)行暗箱操作，直接違背了“誠(chéng)實(shí)、信用”的競(jìng)爭(zhēng)原則。因此，要統(tǒng)一招標(biāo)文件的格式，政府主管部門要按照物業(yè)管理的相關(guān)具體規(guī)定，嚴(yán)格審核招標(biāo)文件，將所有的物業(yè)管理項(xiàng)目以及招標(biāo)文件上網(wǎng)公示，要逐步取消議標(biāo)的方式。物業(yè)管理的投標(biāo)文件，也應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一格式。標(biāo)書的紙質(zhì)文件，應(yīng)當(dāng)逐步向電子文件過(guò)度，同時(shí)，通過(guò)設(shè)計(jì)科學(xué)的評(píng)標(biāo)軟件，使物業(yè)管理的招投標(biāo)工作更加規(guī)范化。

　　三、嚴(yán)格規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)的行為。在物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中，規(guī)范招投標(biāo)方、專業(yè)招標(biāo)公司和評(píng)標(biāo)老師的行為，是保證招投標(biāo)公正性的必要前提。招標(biāo)方要堅(jiān)持公開(kāi)原則;投標(biāo)方要信守誠(chéng)實(shí)、信用原則;評(píng)標(biāo)老師注重公平、公正原則。在前期物業(yè)管理招投標(biāo)的實(shí)際操作中，應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)問(wèn)題：招標(biāo)方必須提供完整的資料和準(zhǔn)確的數(shù)據(jù);投標(biāo)方出任的項(xiàng)目經(jīng)理必須到場(chǎng);老師必須實(shí)地考察入圍的物業(yè)管理企業(yè)，評(píng)標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)背靠背。同時(shí)，建議在評(píng)標(biāo)答辯時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理除面試之外，還應(yīng)該通過(guò)專業(yè)題庫(kù)，隨機(jī)選題應(yīng)試，全面了解項(xiàng)目經(jīng)理的基本素質(zhì)。

　　《物權(quán)法》實(shí)施之后，進(jìn)一步明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。同時(shí)也客觀上要求，物業(yè)管理行業(yè)逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相互分離。只要我們認(rèn)真研究物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題，本著“以人為本，創(chuàng)造和諧”的管理宗旨，全面規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，努力提高物業(yè)管理企業(yè)的自身素質(zhì)，通過(guò)大力推行建管分離，物業(yè)管理行業(yè)一定會(huì)有新的發(fā)展。

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