物業(yè)管理前期介入工作細則(二)

　　2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應注意什么?

　　答：一個物業(yè)的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點建議：

　　(1)對小區(qū)(大廈)的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。

　　(2)小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規(guī)格。

　　(3)涉及小區(qū)物業(yè)的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。

　　(4)所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯(lián)的中介單位都應與開發(fā)產就設備(或大宗材料、配件)的保質(修)期的保質(修)內容、保質(修)期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯(lián)系電話。

　　(5)一些重要的大型配套設備(包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等)的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規(guī)的培訓。

　　(6)小區(qū)物業(yè)所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明(如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等)最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。

　　(7)為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表(便于情況分析和成本控制)，高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中(便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源)，電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。

　　(8)各專業(yè)工程技術人員要做好質量跟進工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。

　　(9)重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。

　　(10)物業(yè)的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字，物業(yè)(包括設備設施)的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。

　　3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項?

　　答：嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園(公共場地不屬于套內面積，誤導消費者);免x年管理費或只按 多少元/M2收取管理費(讓物業(yè)公司倒貼錢);小區(qū)提供xx會所服務(會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費?誰來貼補經營虧損?);承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用(業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結怨)，物管公司應該對開發(fā)商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。

　　二、接管驗收

　　1、物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時應注意那些交接事項?

　　答：物管公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵：

　　(1)對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案，(包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區(qū)配套設施等敏感問題)。

　　(2)開發(fā)商應對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工(承包)單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯(lián)系電話、保修期限等內容列出清單交給物業(yè)公司。

　　(3)將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。

　　(4)凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

　　(5)驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清潔工具房)、小區(qū)標識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統(tǒng)(含商鋪)等。

　　(6)小區(qū)公共設備、設施、輔助場所(幼兒園等)、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明(避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛)。

　　三、入伙

　　1、物業(yè)公司在剛入伙階段應做好哪些準備工作?

　　答：物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項的法律契約關系(如業(yè)主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費和水電費銀行委托繳款協(xié)議等)。凡是業(yè)主(住戶)違反小區(qū)管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調、拖欠管理費和車位使用費等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效。入伙前期對小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當然重點是放在預防上，通過上述的工作給小區(qū)一個良好的生活秩序和環(huán)境。

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