物業(yè)管理師輔導(dǎo)：物業(yè)管理?xiàng)l例釋義第三條

　　物業(yè)管理企業(yè)的方式――市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

　　第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

　　「釋義」 本條規(guī)定了國家提倡的選擇物業(yè)管理企業(yè)的方式，即市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

　　物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要特征就是通過公開、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)，達(dá)到買賣雙方等價(jià)交換的目的。因此，競(jìng)爭(zhēng)是物業(yè)管理得以生存和發(fā)展的活力所在。然而，縱觀我國目前的物業(yè)管理，在許多地方尚未形成完善的市場(chǎng)機(jī)制，物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的獲得并沒有通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而輕易獲取，普遍存在著誰開發(fā)誰管理的狀況。從El前的物業(yè)管理實(shí)踐來看，能夠提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)的組建形式大致有以下幾種：一是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的子公司，占現(xiàn)有這類公司的大多數(shù);二是由房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所(站)轉(zhuǎn)變而來;三是大中型企業(yè)單位組建的;四是社會(huì)上自發(fā)成立的;五是由街道辦事處組建的。這些企業(yè)或附屬政府管理部門，或附屬開發(fā)商，大都帶有一定的壟斷性。這不僅使其管理難以達(dá)到專業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化的要求，如果長期下去，還會(huì)因行業(yè)本身缺乏活力而衰竭不振，因此，打破這種由主管部門或開發(fā)單位指定“終身制”物業(yè)管理者的模式，是物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。

　　物業(yè)管理呼喚競(jìng)爭(zhēng)，這里的競(jìng)爭(zhēng)主要是指物業(yè)管理市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)。在物業(yè)管理市場(chǎng)上，眾多的物業(yè)管理公司都希望能夠被聘用。正是由于這種競(jìng)爭(zhēng)的存在，業(yè)主可以較為自由地對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行選擇，它可以聘用，也可以不聘用某一物業(yè)管理公司。對(duì)于已經(jīng)受聘的物業(yè)管理公司來說，競(jìng)爭(zhēng)也同樣存在。聘用和改聘對(duì)物業(yè)管理公司的激勵(lì)約束作用是通過其聲譽(yù)發(fā)生的。一般而言，業(yè)主在決定是否聘用某家物業(yè)管理公司時(shí)，主要就是考察它過去的業(yè)績，即其聲譽(yù)。因此，競(jìng)爭(zhēng)的壓力越大，物業(yè)管理公司對(duì)其聲譽(yù)也就越重視，從而，聘用和改聘作為激勵(lì)其約束手段的作用就越大。當(dāng)然，物業(yè)管理公司對(duì)聲譽(yù)的重視，還取決于另一個(gè)因素，即聲譽(yù)的“質(zhì)量”，或者說，聲譽(yù)所反映的實(shí)際情況的準(zhǔn)確程度。在經(jīng)濟(jì)信息流通率越高的地方，聲譽(yù)與現(xiàn)實(shí)情況就越接近，從而聲譽(yù)也就越受重視。正是因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制對(duì)于解決代理關(guān)系下形成的動(dòng)力問題和短期行為問題是一種行之有效的手段，所以，物業(yè)管理的市場(chǎng)化對(duì)物業(yè)管理的健康發(fā)展有著非常重要的意義。這就是物業(yè)管理市場(chǎng)化的真正動(dòng)因所在。

　　在上述五種物業(yè)管理服務(wù)的供給主體中，只有第四種比較接近于現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)主體。也就是說，它基本上是一種企業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。其余四種，基本上沒有向社會(huì)化轉(zhuǎn)變，絕大部分的管理服務(wù)是為自己提供的，組建目的并不是為了通過提供管理服務(wù)來獲取盈利。此外，由于管理服務(wù)的提供基本上是內(nèi)向型的，因此這也就不可能采取企業(yè)化的經(jīng)營方式，有些物業(yè)管理機(jī)構(gòu)甚至是在各方面準(zhǔn)備不足的情況下，倉促上陣，難免“穿新鞋、走老路”。從物業(yè)管理的發(fā)展歷程考察，物業(yè)管理逐步走向市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)范化是其必然的發(fā)展趨勢(shì)，那種隸屬于開發(fā)商或由房管所派生出來的物業(yè)管理企業(yè)會(huì)因先天下不足而愈來愈不適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展和業(yè)主的需要，因此，提高物業(yè)管理水平，培育和建立物業(yè)管理的有形市場(chǎng)，從而使物業(yè)管理形成良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，走市場(chǎng)化的道路，還亟待培育市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體。(1)促使物業(yè)管理企業(yè)能夠正視競(jìng)爭(zhēng)，通過招標(biāo)一投標(biāo)方式，接受業(yè)主委員會(huì)的聘請(qǐng)。雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權(quán)利義務(wù)。(2)確立價(jià)格機(jī)制的權(quán)威，規(guī)范物業(yè)管理行為。價(jià)格是市場(chǎng)的靈魂，沒有權(quán)威的價(jià)格機(jī)制，就不可能有公正競(jìng)爭(zhēng)行為，也就不可能有規(guī)范的管理行為。當(dāng)然，確立價(jià)格機(jī)制的權(quán)威，并不是要政府部門去制定一個(gè)強(qiáng)制執(zhí)行的價(jià)格水平，而是指由市場(chǎng)定價(jià)。政府主管部門只需根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)的原則進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。

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