物業(yè)管理師輔導(dǎo)：物業(yè)管理?xiàng)l例釋義第一條

　　制定物業(yè)管理?xiàng)l例的目的

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

　　「釋義」 本條規(guī)定了制定物業(yè)管理?xiàng)l例的目的。

　　隨著物業(yè)管理在我國(guó)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問題也層出不窮。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)沒有一部完整的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，使得物業(yè)管理工作缺乏依據(jù)，業(yè)主的合法權(quán)益得不到有效保護(hù)，極大地阻礙了物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展。因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱條例)的出臺(tái)就具有極為重要的意義。

　　根據(jù)該條例的規(guī)定，制定該條例的目的主要有以下兩個(gè)方面：

　　(一) 規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)。

　　物業(yè)管理屬于國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類中的第三產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)的產(chǎn)生和發(fā)展，必然導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)，早在1993年成立的“深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)”就反映了這一趨向。到1999年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè)人數(shù)與日俱增，整體素質(zhì)相對(duì)提高。根據(jù)房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的長(zhǎng)期性和我國(guó)城市化發(fā)展，可以預(yù)見物業(yè)管理行業(yè)完全可能發(fā)展成為房地產(chǎn)業(yè)中的最大的分支行業(yè)。

　　物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到業(yè)主和使用人的切身利益。如果沒有良好的物業(yè)管理，開發(fā)商建造的房屋品質(zhì)再好也可能出現(xiàn)銷售問題，業(yè)主買的嶄新的房屋不久就可能會(huì)破舊不堪，人們的生活和工作環(huán)境也會(huì)日趨惡化。因此，物業(yè)管理的有無(wú)和好壞，是直接關(guān)系到住宅與房地產(chǎn)業(yè)能否實(shí)現(xiàn)社會(huì)再生產(chǎn)良性循環(huán)的大問題。

　　目前，盡管有的省、市已出臺(tái)了有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)，如廣東、上海、北京等地都發(fā)布了省(市)物業(yè)管理?xiàng)l例或辦法，但由于全國(guó)缺乏統(tǒng)一的法律、法規(guī)作為依據(jù)，眾多物業(yè)管理公司的管理行為千差萬(wàn)別，樓宇買賣糾紛中，因“物業(yè)管理”引發(fā)的案件日漸上升。這就必須制定統(tǒng)一的法律、法規(guī)，明確物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范其管理行為，使其置于政府有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督之下。

　　物業(yè)管理法規(guī)一方面明確要求房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就應(yīng)全盤考慮以后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)中認(rèn)真聽取物業(yè)管理公司或物業(yè)管理咨詢服務(wù)單位的意見，預(yù)先完善物業(yè)的配套設(shè)施和預(yù)留物業(yè)管理所需用房，賦予物業(yè)管理公司在開發(fā)的房地產(chǎn)竣工時(shí)參與驗(yàn)收權(quán)，從而保障物業(yè)管理良性運(yùn)行的必要前提條件;另一方面，明確房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主和物業(yè)使用人三方面在物業(yè)管理方面的各自地位、權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任關(guān)系，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)擇聘物業(yè)管理企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理行為，推行前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)委托合同、業(yè)主公約及其他種類物業(yè)管理規(guī)約的示范文本，加強(qiáng)歸口主要管理部門的行政指導(dǎo)和監(jiān)督，從而保證物業(yè)管理效果符合法規(guī)、合同、規(guī)約的要求，最終產(chǎn)生增強(qiáng)人們放心購(gòu)房、寬心用房、歡迎物業(yè)管理解除后顧之憂的信念等有利于貨幣化分房政策實(shí)施、閑置房銷售、物業(yè)管理普遍化的社會(huì)效應(yīng)，促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其第三級(jí)消費(fèi)環(huán)節(jié)市場(chǎng)――物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的正常穩(wěn)定。

　　(二)明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。

　　物業(yè)所有權(quán)人、使用權(quán)人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益得到依法保障，有利于社會(huì)主義民主進(jìn)一步發(fā)展，有利于人民的法制觀念和法律意識(shí)水平的提高，有利于城市投資環(huán)境和人民生活環(huán)境的顯著改善。物業(yè)管理法規(guī)依據(jù)民法基本原則，平等地保護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人各方的合法權(quán)益，同時(shí)貫徹財(cái)產(chǎn)所有者主權(quán)原則，法定和保障業(yè)主團(tuán)體和物業(yè)使用權(quán)人對(duì)物業(yè)管理的民主權(quán)利，促進(jìn)了社會(huì)主義民主在社會(huì)管理、經(jīng)濟(jì)管理事務(wù)中的發(fā)展，也增強(qiáng)了人民特別是城市居民依法辦事、信守合同的法律觀念。物業(yè)管理的開展，有利于物業(yè)的保值和增值，使住宅區(qū)和廠商辦公區(qū)的環(huán)境以及城市形象都獲得很大改觀，進(jìn)而吸引更多的外來(lái)投資，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生產(chǎn)力。

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