物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》考試復(fù)習綱要(2)

　　第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇

　　考試大綱：

　　掌握：房地產(chǎn)投資及其特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的區(qū)別與聯(lián)系。

　　熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊，房地產(chǎn)投資風險的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容。

　　了解：不同類型房地產(chǎn)投資項目對區(qū)位的特殊要求。

　　知識要點：

　　1. 房地產(chǎn)技資的目的與內(nèi)容

　　2. 房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容

　　3. 房地產(chǎn)開發(fā)投資的內(nèi)容

　　4. 房地產(chǎn)投資信托基金運作方式

　　5. 房地產(chǎn)投資的主要特征及利弊

　　6. 房地產(chǎn)投資市場風險和非市場風險的區(qū)別

　　7. 狹義的區(qū)位與廣義的區(qū)位的區(qū)別

　　復(fù)習綱要：

　　一、房地產(chǎn)投資(掌握)

　　1. 投資

　　(1)投資是指經(jīng)濟主體(國家、企業(yè)、個人)以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實物，經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。

　　(2)投資的分類：投資分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。

　　固定資產(chǎn)投資是指用于構(gòu)建新的固定資產(chǎn)(土地、房屋、機器設(shè)備、市政工程等)或更新改造原有固定資產(chǎn)的投資。

　　流動資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購買、儲存勞動對象以及在生產(chǎn)和流通過程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉(zhuǎn)資金的投資。

　　(3)投資的特性：投資是一種有目的的經(jīng)濟行為，是現(xiàn)在支出一定價值的經(jīng)濟活動;投資具有時間性;投資的目的在于得到報酬(即收益);投資具有風險性，即不穩(wěn)定性。

　　(4) 投資的作用：①、投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力;②、投資與企業(yè)的發(fā)展密切相關(guān);③、投資可以促進人民生活水平的提高;④、投資有利于國內(nèi)社會穩(wěn)定和國際交往

　　2. 房地產(chǎn)投資

　　房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。

　　房地產(chǎn)投資的對象是房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資，包括商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資。

　　商品房建設(shè)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)開發(fā)建設(shè)的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資(含拆遷、回遷還建用房)。

　　土地開發(fā)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)進行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。

　　廣義的房地產(chǎn)投資，還包括以房地產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)益為對象的投資，包括購買房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的股票、債券，以及購買房地產(chǎn)資產(chǎn)支持的證券或債券等。

　　3. 房地產(chǎn)投資的形式

　　房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。

　?、?房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。

　　房地產(chǎn)直接投資包括：房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房(市場上的增量房地產(chǎn))，也可以是舊有物業(yè)(市場上的存量房地產(chǎn))。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用;二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個特點是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。

　　開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風險較大但回報亦豐厚;置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。

　　房地產(chǎn)直接投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，所以相對來講房地產(chǎn)是最理想的投資工具之一。投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財富最大化。

　?、?房地產(chǎn)間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。

　　間接房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括:購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。

　　房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。

　　按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。

　　4. 房地產(chǎn)投資的特性

　　(l)位置固定性或不可移動性。

　　位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性。

　　(2)壽命周期長。

　　房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。

　　房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟壽命和自然壽命。

　　經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間;

　　自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。

　　自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。

　　房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。

　　應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命或自然壽命相同。

　　(3)適應(yīng)性。

　　適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。

　　房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。

　　由于這個原因，置業(yè)投資者及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。

　　(4)各異性。

　　各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。

　　由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

　　每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價值不可能與其他物業(yè)完全一致。

　　(5)政策影響性。

　　政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。

　　政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價值、進而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

　　(6)專業(yè)管理依賴性。

　　專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。

　　(7)相互影響性。

　　相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。

　　5.房地產(chǎn)投資的利弊

　　房地產(chǎn)投資之利：①、相對較高的收益水平;②、能夠得到稅收方面的好處;③、易于獲得金融機構(gòu)的支持;④、能抵消通貨膨脹的影響;⑤、提高投資者的資信等級。

　　房地產(chǎn)投資之弊：①、變現(xiàn)性差(或稱流動性差);②、投資數(shù)額巨大;③、投資回收周期較長;④、需要專門的知識和經(jīng)驗。

　　二、房地產(chǎn)投資的風險(熟悉)

　　1. 風險的定義

　　從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

　　當實際收益超出預(yù)期收益時，就稱投資有增加收益的潛力;而實際收益低于去期收益時，就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分，通常被稱為“風險報酬”。

　　2. 風險與不確定性

　　一般說來，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。

　　3. 風險分析的目的

　　風險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：

　　①預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大?

　?、谙鄬τ谀繕耸找婊蛉谫Y成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能性有多大?

　?、垲A(yù)期收益的變動性和離散性如何?

　　4. 房地產(chǎn)投資風險

　　房地產(chǎn)投資的風險是指未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

　　房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。

　　5. 房地產(chǎn)投資的風險分為：系統(tǒng)(市場)風險和個別風險。

　　(1)市場風險又稱系統(tǒng)風險，是指與整個市場環(huán)境相關(guān)的風險，投資者對這些風險不易判斷和控制。

　　系統(tǒng)風險：通貨膨脹、市場供求、周期、變現(xiàn)、利率、政策、自然損失的或然風險等。

　　(2)非市場風險又稱個別風險或非系統(tǒng)風險，是指投資者可以控制的風險。

　　個別風險：收益現(xiàn)金流、未來運營費用、資本價值、比較、時間、持有風險。

　　6. 風險對投資決策的影響：

　?、倭钔顿Y者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風險的大小，確定相應(yīng)的目標投資收益水平。

　?、诟鶕?jù)風險管理的能力選擇投資方向，使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風險。

　?、鄹鶕?jù)風險周期變化特點把握投資時機。

　　三、房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇風險(熟悉)

　　1. 區(qū)位的含義

　　狹義的區(qū)位，是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置、微觀位置。

　　廣義的區(qū)位，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景，包括在該區(qū)位進行房地產(chǎn)投資所須支付的成本高低和所面臨的競爭關(guān)系。

　　2. 不同類型房地產(chǎn)投資的區(qū)位要求

　　居住：為人們工作勞動之余提供安靜舒適的生活休息空間?？紤]的因素有：市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度、公共交通便捷程度、環(huán)境、居民人口與收入

　　寫字樓區(qū)位選擇過程中要考慮的因素有：位置、周圍土地利用情況好環(huán)境、易接近性。具體包括：位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。

　　零售商業(yè)物業(yè)取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏好及購買能力。

　　工業(yè)物業(yè)：原材料提供的可能性，交通便利、勞動力資源、能源供應(yīng)、環(huán)境污染的控制。

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