土地估價師實務(wù)全真模擬試題(十一)

　　多選題:

　　1、估價要考慮( )等因素對土地收益的影響。

　　A.社會經(jīng)濟發(fā)展

　　B.土地利用方式

　　C.土地預(yù)期收益

　　D.土地利用政策

　　E.地塊大小

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c, d

　　解析：地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。

　　2、替代原則可以在( )估價方法中得以應(yīng)用。(2002年真題)

　　A.路線地價法

　　B.市場比較法

　　C.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

　　D.收益還原法

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c, d

　　解析：市場比較法是直接進行比較計算土地價格，通過選取交易案例與待估地塊進行比較來確定待估地塊價格，路線地價法是根據(jù)替代原則制定路線價和修正系數(shù)表來計算土地價格。某地塊的價格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價格，這是收益還原法的應(yīng)用?；鶞?zhǔn)地價評估是先評定土地使用價值，進行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎(chǔ)上再測算其平均價格;而基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地價格時，則是在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，通過待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對基準(zhǔn)地價進行系數(shù)修正，評估出宗地價格。由此可以看出，這實際上都是替代原則在基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中的具體運用。加入收藏

　　3、土地估價中的替代原則是指土地價格水平( )。

　　A.由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定

　　B.由最了解市場行情的買賣者按市場交易案例相互比較后所決定

　　C.可通過比較地塊的條件和使用價值來確定

　　D.根據(jù)過去實際收益的高低來確定

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c

　　解析：土地估價中的替代原則可概括如下：

　　1.土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定;

　　2.土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格;

　　3.土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。

　　4、根據(jù)土地估價原則，( )應(yīng)成為估價的主要依據(jù)。

　　A. 既往收益

　　B.實際收益

　　C.客觀收益

　　D.預(yù)期收益

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：c, d

　　解析：根據(jù)最有效利用原則和預(yù)期原則可知道。

　　判斷題:

　　1、土地與一般商品均可通過市場進行交易，因而土地估價的原理與方法和商品價格評估的原理與方法基本相同。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

　　解析：這是土地價格的一般屬性。

　　2、土地價格是由土地的效用、相對稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影響形成的。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

　　解析：這是土地價格的根本屬性。

　　3、土地估價原則都是孤立的，每個原則對應(yīng)每種不同估價方法。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤

　　解析：土地估價原則是有直接或間接的聯(lián)系，應(yīng)當(dāng)綜合運用，正確把握土地價格。

　　4、剩余法估價及收益還原法估價中土地收益確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

　　解析：剩余法估價及收益還原法總收益的測算，應(yīng)用了預(yù)期收益原則。

　　5、最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

　　解析：最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因為這直接影響將來的使用方式及收益量，這里又涉及到預(yù)期收益原則的運用。

　　6、對土地的估價必須是對合法用途利用下的宗地進行，并且土地估價要遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

　　解析：土地使用權(quán)價格評估必須以估價對象的合法利用為前提。同時，土地估價還要遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

更多土地估價師信息請關(guān)注: 土地估價師頻道   土地估價師論壇

?2009年土地估價師考試時間：9月19、20日
?環(huán)球網(wǎng)校2009新版土地估價師網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)招生簡章
?現(xiàn)在報名09年土地估價師老師輔導(dǎo)，可獲贈08,07年課程！
?《2008年全國土地估價師資格考試大綱》解讀
?09年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.