對(duì)我國(guó)現(xiàn)行地價(jià)政策的分析一

　　我國(guó)現(xiàn)行的地價(jià)政策對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育起了不小的作用，但相距其要達(dá)到的目的還有一定的差距。所謂地價(jià)政策是政府制訂的有關(guān)影響地價(jià)高低、地價(jià)走勢(shì)方面的政策的總稱。我國(guó)目前已有的地價(jià)管理政策包括出讓地價(jià)政策、轉(zhuǎn)讓地價(jià)政策、公告地價(jià)政策等。

　　出讓地價(jià)政策分析

　　我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)的出讓地價(jià)政策至少包括：按計(jì)劃供應(yīng)土地、抑制協(xié)議出讓土地中的低地價(jià)等，但這兩個(gè)方面到目前為止收效甚微。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第九條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃”，第十條又規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出上土地使用權(quán)總面積的方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)?！币环矫妫覈?guó)的土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃分別是由土地管理部門和規(guī)劃部門主持制定，而每年土地出讓的實(shí)際操作者也是這兩個(gè)部門，那么就完全可能出現(xiàn)這種情況：當(dāng)計(jì)劃數(shù)與實(shí)際出讓數(shù)不一致時(shí)，修訂計(jì)劃就可使之一致起來。也就是說，在目前這種機(jī)制下，土地供應(yīng)計(jì)劃難以真正達(dá)到預(yù)期目的。另一方面，根據(jù)該法，所有的非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目都是房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)際上工業(yè)項(xiàng)目和一些特大建設(shè)項(xiàng)目是很難這樣規(guī)范地下達(dá)計(jì)劃指標(biāo)的，而工業(yè)項(xiàng)目跟一般住宅和商業(yè)樓、寫字樓又有很大差別。那么，許多地方在實(shí)際操作中，就以工業(yè)用地為名搞其它非工業(yè)項(xiàng)目，結(jié)果使得非農(nóng)用地計(jì)劃的有效性大大地打了折扣。

　　更重要的是，我們以前的土地供應(yīng)計(jì)劃偏重于農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地的數(shù)量，而忽視了舊城改造、企業(yè)改造中的土地供應(yīng)量，許多開發(fā)商就瞄準(zhǔn)了這一同機(jī)，利用這部分土地大建寫字樓、商業(yè)樓、各類住宅等。其實(shí)，一個(gè)城市的非農(nóng)建設(shè)用地從應(yīng)計(jì)劃應(yīng)該完全包括農(nóng)轉(zhuǎn)非部分和建成區(qū)的進(jìn)入市場(chǎng)的部分。只有把這些建設(shè)用地都納入計(jì)劃控制之中，才能真正把握住地價(jià)走勢(shì)。

　　從出讓方式來看，所有營(yíng)利性用地都按招標(biāo)、拍賣的方式進(jìn)行，出讓價(jià)格自然就能反映出市場(chǎng)水平，可我國(guó)自推行土地出讓制度以來，絕大多數(shù)土地都是按協(xié)議方式出讓的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)?！痹谀壳扒闆r下，“最低價(jià)”的制訂者和“出讓金”的確定者都是同一主體――城市政府，所以，只要出讓土地的出讓金不低于事先規(guī)定的地價(jià)，盡管市場(chǎng)價(jià)很高，也是“合法”的。這樣，就讓法律上的規(guī)定流于形式。

　　轉(zhuǎn)讓地價(jià)政策分析

　　轉(zhuǎn)讓地價(jià)政策分為兩方面：一是防止過低的地價(jià)出現(xiàn)，二是抑制地價(jià)過高地上漲。為了制止土地使用者以過低的地價(jià)轉(zhuǎn)讓土地，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》第二十六條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”現(xiàn)在按明顯低于市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)主要是原行政劃撥土地，其用地者是機(jī)關(guān)、部隊(duì)、國(guó)營(yíng)企業(yè)及其副業(yè)單位，這些單位為了解決資金短缺問題、住房問題，往往以低于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格處置其土地。還有一種情況就是抵償債務(wù)和稅收欠款時(shí)，則法院和稅務(wù)局主持拍賣的一些土地，這些土地的價(jià)格往往也是低于市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)于這類低價(jià)交易的土地，地方政府都無力購(gòu)買，關(guān)鍵問題是沒有這筆資金，同時(shí)，也缺乏指導(dǎo)實(shí)際操作的政策、法規(guī)。

　　該《條例》的第二十六條同時(shí)還規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施?！逼鋵?shí)，自該《條例》實(shí)施以來，地方人民政府都沒有針對(duì)當(dāng)?shù)夭缓侠砩蠞q的地價(jià)采取過必要的措施。為此，1992年-1993年在全國(guó)出現(xiàn)的“房地產(chǎn)熱”中，很多地方的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格都在極短的時(shí)間內(nèi)成倍地上漲，無論從什么角度去看，都屬于不合理上漲。針對(duì)這種情況，國(guó)務(wù)院在1993年出臺(tái)了《土地增值稅暫行條例》，要求從1994年1月1日起執(zhí)行，1995年1月27日財(cái)政部發(fā)布了實(shí)施細(xì)則。征收土地增值稅的目的，就是抑制地價(jià)的不合理上漲。但自該《條例》出臺(tái)以來，各地執(zhí)行是并不理想。原因和有以下幾方面：(1)該《條例》自實(shí)施以來，各地的地價(jià)都處于一種下降狀態(tài)，幾乎無“增值”可言。(2)土地增值稅對(duì)下面兩種情況未明確辦法，而這兩種情況又很普遍：一是原來行政劃撥土地的轉(zhuǎn)讓;二是轉(zhuǎn)讓已使用很多年之后的出讓土地轉(zhuǎn)讓。因?yàn)榫褪茏屨叨?，?dāng)他不需要使用該土地時(shí)，他可以轉(zhuǎn)讓;當(dāng)他使用若干年后，地價(jià)自然上漲很多時(shí)，他也可以轉(zhuǎn)讓土地。房地產(chǎn)作為一種生產(chǎn)要素，應(yīng)該鼓勵(lì)其合理的流動(dòng)，抑制其投機(jī)行為。地方政府本著搞活當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，很顯然對(duì)征收土地增值稅就不積極了。

　　公告地價(jià)制度分析

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，要定期公布基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)。但真正要公布的標(biāo)定地價(jià)體系并示建立起來，而各地完成的基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)際上并不能真實(shí)地反映出具體地塊的價(jià)格水平。因?yàn)楝F(xiàn)在的基準(zhǔn)地價(jià)一方面它是平均價(jià)格，另一方面，計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)的資料時(shí)間跨度大，完成后，又因成本高，很難及時(shí)更新，再加之，基準(zhǔn)地價(jià)在很大程度上是政府確定的價(jià)格，所以，基準(zhǔn)地價(jià)和市場(chǎng)價(jià)格有一定差距。即使這樣，地方政府也不愿意公告基準(zhǔn)地價(jià)：一是因?yàn)檗У貎r(jià)是地方政府出讓土地、補(bǔ)收出讓金的依據(jù)，二是因?yàn)楣纼r(jià)機(jī)構(gòu)都以基準(zhǔn)地價(jià)作為評(píng)估地價(jià)的參照價(jià)，對(duì)于評(píng)估者來講，要評(píng)估一個(gè)地方的地價(jià)，必須擁有該地的基準(zhǔn)地價(jià)，否則，評(píng)估結(jié)果就有不能通過確認(rèn)之虞?；鶞?zhǔn)地價(jià)的最佳用途應(yīng)該是收稅之依據(jù)，可現(xiàn)在收稅的依據(jù)是評(píng)估價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)公告，可社會(huì)上知道的價(jià)格卻是市場(chǎng)交易價(jià)。

　　因此可見，地價(jià)和地價(jià)政策在國(guó)民經(jīng)濟(jì)政策中起著重要作用。合理的地價(jià)政策可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相反，地價(jià)政策應(yīng)用不當(dāng)可以破壞經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此，對(duì)地價(jià)政策切不可等閑視之，要深入地研究和探討，以期不斷完善。

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