成本逼近法中土地取得費(fèi)的測(cè)算1

　　摘要 成本逼近法是房地產(chǎn)估價(jià)和土地估價(jià)的一種方法。土地取得費(fèi)的測(cè)算是成本逼近法運(yùn)用中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。本文作者結(jié)合自己的估價(jià)實(shí)踐，總結(jié)出土地取得費(fèi)用的構(gòu)成及測(cè)算方法，以提高成本逼近法運(yùn)用的可操作性。

　　關(guān)鍵詞 土地取得費(fèi) 構(gòu)成 測(cè)算

　　成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金和土地所有權(quán)益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。該方法一般適用于工業(yè)用地、新開(kāi)發(fā)土地的評(píng)估。尤其適用于工業(yè)企業(yè)的股份制改造、土地交易案例缺乏的特殊情況下的地價(jià)評(píng)估。根據(jù)國(guó)家土地管理局《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和鹿心社主編《中國(guó)地產(chǎn)估價(jià)手冊(cè)》中的內(nèi)容，成本逼法的基本公式：

　　地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+各種稅費(fèi)+利息+投資利潤(rùn)+土地所有權(quán)收益

　　在具體應(yīng)用上述公式進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、投資利潤(rùn)及土地所有權(quán)益的具體操作比較容易，而對(duì)土地取得費(fèi)的測(cè)算有一定的難度，而且土地取得費(fèi)用的測(cè)算正確與否對(duì)利息、投資利潤(rùn)及土地所有權(quán)收益影響較大。因此，土地取得費(fèi)的確定是成本逼近法運(yùn)用中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，本文作者結(jié)合自己的估價(jià)實(shí)踐進(jìn)行分析，與大家商榷。

　　一、 土地取得費(fèi)的涵義

　　土地取得費(fèi)是指待估宗地所在區(qū)域征用同類(lèi)用地所支付的平均費(fèi)用。其實(shí)質(zhì)是國(guó)家依法采取強(qiáng)制性手段，對(duì)原所有權(quán)人未來(lái)收益的補(bǔ)償，是地租資本化的另一種表現(xiàn)?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定，“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)”;“征用其它土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”。盡管土地管理法對(duì)征用土地補(bǔ)償作了一些規(guī)定，但作為統(tǒng)一的征地制度，至今全國(guó)還未有一個(gè)統(tǒng)一的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以土地補(bǔ)償為例，《土地管理法》規(guī)定為前三年平均年產(chǎn)值的3-6倍，而各地卻很不一致。如上海取3倍，北京取6倍。至于安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定也各地有異，如上海市征地發(fā)生費(fèi)用共16項(xiàng)，其中政策性采用7項(xiàng)，補(bǔ)償性采用9項(xiàng);北京市征地發(fā)生費(fèi)用共13項(xiàng)，其中政策性3項(xiàng)，補(bǔ)償性采用10項(xiàng)。鑒于以上情況，土地取得費(fèi)的確定是我們具體操作中的一個(gè)難點(diǎn)，因此，我們?cè)谶\(yùn)用成本逼近法評(píng)估土地時(shí)，土地取得費(fèi)的確定要根據(jù)本地的補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合土地用途進(jìn)行測(cè)算，并盡可能在自己的估價(jià)實(shí)踐中摸縈出規(guī)律。

　　二、 評(píng)估實(shí)踐中確定土地取得費(fèi)的探討

　　按照我國(guó)的國(guó)情，目前，在我國(guó)取得土地的途徑有行政劃撥、有償出讓和二、三級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓三種。在我們?cè)u(píng)估實(shí)踐過(guò)程中，遇到最多的一種情況是行政劃撥。本文以行政劃撥土地為典型，結(jié)合自己的估價(jià)實(shí)踐就行政劃撥土地的評(píng)估作一歸納，在現(xiàn)實(shí)情況中每個(gè)建設(shè)單位在通過(guò)行政劃撥取得土地時(shí)，通常有兩種土地來(lái)源，一種是通過(guò)征用農(nóng)地取得，另一種是在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得。我們?cè)诰唧w評(píng)估操作過(guò)程中，對(duì)土地取得費(fèi)用的測(cè)算采取以下做法：

　　1、 對(duì)征用農(nóng)地取得土地的，在測(cè)算土地取得費(fèi)用時(shí)主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上物補(bǔ)

　　償費(fèi)(如青苗補(bǔ)償費(fèi)、畜牧水產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、房屋補(bǔ)償)、安置補(bǔ)助費(fèi)(如剩余勞動(dòng)力安置費(fèi)、人員安置)、征地管理費(fèi)等。

　　2、 對(duì)于在城市建成區(qū)內(nèi)通過(guò)拆遷改造取得土地的，在測(cè)算土地費(fèi)用時(shí)主要包括：被拆除房屋及其附屬物的補(bǔ)償費(fèi)、購(gòu)建安置用房費(fèi)、補(bǔ)拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)，提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位在停產(chǎn)停業(yè)期間的損失補(bǔ)助費(fèi)、拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。這里需要特別注意的是，上述兩種確定土地取得費(fèi)的測(cè)算，應(yīng)考慮目前同區(qū)域、同類(lèi)土地的征地客觀費(fèi)用，而不能將企業(yè)在征地過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用作為征地費(fèi)用。

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　　三、 應(yīng)用實(shí)例

　　案例一 某宗工業(yè)用地處于城市郊區(qū)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，土地形狀規(guī)則，該廠(chǎng)為了進(jìn)行股份制改造，要求對(duì)土地資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估(只要求求取土地單價(jià))。

　　由于委估宗地位于新鄉(xiāng)市郊區(qū)，調(diào)查委估宗地所在區(qū)域周邊的土地利用狀況，現(xiàn)狀大部分為工業(yè)用地及耕地，此次采用成本逼近法評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，主要根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府1992(42)號(hào)文的精神及市政府頒布的其它土地文件。根據(jù)成本逼近法的測(cè)算步驟，按二等糧地畝年產(chǎn)值850元，人均耕地5分以上7分不足的標(biāo)準(zhǔn)，其各項(xiàng)費(fèi)用如下：

　　1、 土地取得費(fèi)

　　土地補(bǔ)償費(fèi) 7.65元/m2

　　安置補(bǔ)助費(fèi) 6.37元/ m2

　　青苗補(bǔ)償費(fèi) 0.51元/ m2

　　勞動(dòng)力安置費(fèi) 11.5元/ m2

　　土地管理費(fèi) 2.35元/ m2

　　土地取得費(fèi)用合計(jì):28.43元/ m2

　　2 、有關(guān)稅費(fèi)

　　耕地占用稅 6.30元/ m2

　　水利基金 3.00元/ m2

　　耕地開(kāi)發(fā)基金 30.00元/ m2

　　合計(jì):39.30元/ m2

　　3、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

　　該宗地位于我市其它用地V級(jí)區(qū)域內(nèi)(IN級(jí)區(qū)域以外)，公共基礎(chǔ)設(shè)施程度基本上達(dá)到宗地紅線(xiàn)外“五通”和紅線(xiàn)內(nèi)“五通一平”，根據(jù)我市有關(guān)文件規(guī)定，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為80元/ m。

　　4、投資利息

　　根據(jù)待估宗地規(guī)模及項(xiàng)目占用地的特點(diǎn)，調(diào)查確定土地開(kāi)發(fā)周期為一年，投資利息按1999年6月10日中國(guó)人民銀行公布固定資產(chǎn)一年期貸款利率5.85%計(jì)算，土地取得費(fèi)及稅費(fèi)為一次性投入，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為分期平均投入：

　　投資利息=(28.43+39.3)×5.85%+80×[(1+5.85%)0.5-1]=6.27元/ m2

　　5、投資利潤(rùn)

　　投資利潤(rùn)是把土地作為一種生產(chǎn)要素，以固定資產(chǎn)方式投入發(fā)揮作用，根據(jù)新鄉(xiāng)市物價(jià)局之規(guī)定及房屋開(kāi)發(fā)公司提供的資料，投資利潤(rùn)取12%。

　　利潤(rùn)=(28.3+39.3+80) ×12%=17.73元/ m2