土地估價實務(wù)實用輔導資料(四)

　　2002年土地估價報告改錯題(試題略)

　　在答題時，應(yīng)注意以下問題：

　　1.熟練掌握土地估價報告的規(guī)范格式，這是報告改錯的前提應(yīng)試者不僅要熟記土地估價報告格式的總體框架結(jié)構(gòu)和組成部分，還需要熟練掌握對報告中每一部分的具體要求。這樣才能在審核報告時，對不符合報告格式的以及不符合報告格式中每一部分要求的，迅速發(fā)現(xiàn)錯誤并能說明原因。

　　2.認真理解土地估價的基本理論與方法，就可以抓住報告改錯的重點報告中第三部分關(guān)于土地估價方法的選用、每種方法的測算分析過程是土地估價報告 的主要內(nèi)容，也是報告中最容易出錯的地方。如對估價方法選用的依據(jù)、每種方法的計算公式、具體測算過程、每一中間步驟的計算結(jié)果、最終結(jié)果的確定、估價結(jié)果的表述等等 都有可能出現(xiàn)錯誤。

　　3.注意掌握答題的技巧

　　(1)在具體查找錯誤時，首先應(yīng)通過對報告進行快速瀏覽，查找報告中的格式錯誤、文字描述錯誤、前后不一致的錯誤等，對一時無法確定的，可先查找其他錯誤，不要將時間放在一處或幾處錯誤上面。

　　(2)在答題時，除抓住容易出錯的第三部分外，不要遺漏報告的其他部分，這部分內(nèi)容也容易出錯，如報告中對估價依據(jù)的描述不完整、不規(guī)范或不適用;對地價的定義不準確;需要特殊說明的事項沒有說明清楚;土地估價師沒有簽字;估價對象描述不準確;附件不全等等，都需要進行認真審查，如本題的估價依據(jù)中，就有三處錯誤;而附件中也出現(xiàn)了兩處錯誤。

　　(3)由于本題最高得分為40分，找出一處錯誤并將原因表述正確的得3分，而一般情況下，報告中的錯誤都大于13處，如本題共有錯誤26處。這樣就要求應(yīng)試者不要只將重點放在發(fā)現(xiàn)多少錯誤方面，還需要將錯誤的原因描述清楚，發(fā)現(xiàn)的錯誤不在于多，而在于發(fā)現(xiàn)錯誤的同時，將原因說明清楚。

　　總之，土地估價實務(wù)考試，要求應(yīng)試者要具備扎實的土地管理基礎(chǔ)知識，掌握土地估價 理論與方法及相關(guān)經(jīng)濟理論與方法，并能靈活運用于土地估價過程中。而幾種主要的估價 方法作為考試的重中之重，貫穿于土地估價實務(wù)考題的始終。應(yīng)試者不僅要在理解的基礎(chǔ) 上熟練掌握各種估價方法的概念、原理、基本公式、特點、適用范圍及適用的估價原則、估價 程序，還要能靈活運用、綜合運用。

　　對各種估價方法應(yīng)注意的問題作一歸納總結(jié)，供 大家在復習時參考。

　　收益還原法

　　根據(jù)土地純收益是否變化、怎樣變化及土地使用年限是無限年還是有限年選擇正確的 計算公式;

　　總收益和總費用均應(yīng)為客觀值，且折算到年;

　　土地收益年限應(yīng)從估價時點算起，至土地使用年期屆滿為止;

　　房屋的計提折舊年限除考慮房屋的耐用年限外，還要考慮土地使用權(quán)的使用年限。計 提折舊年限應(yīng)從房屋竣工驗收合格之日起計，當房屋的耐用年限短于土地剩余使用年限時， 應(yīng)按房屋的耐用年限計算折舊，當房屋耐用年限長于土地剩余使用年限時，應(yīng)按土地剩余使用年限+房屋已使用年限計提折舊;

　　建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值X建筑物還原利率，而不能以建筑物重置價格為基數(shù)計算。

　　市場比較法

　　所選取的各比較交易案例應(yīng)為用途相同、交易類型相同、所處地區(qū)的區(qū)域特性及宗地的個別條件相近的正常交易案例，且交易時間一般為2年內(nèi)的交易實例，最長不超過3年;

　　各比較交易案例價格基礎(chǔ)應(yīng)統(tǒng)一;

　　區(qū)域因素和個別因素的選取因用途不同應(yīng)有差別，且二者不能混淆;

　　進行比較因素修正時，要把握兩點：第一，因為求算的是待估宗地價格，待估宗地的條件指數(shù)均位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)均位于分母;第二，以誰為基準，誰的條件指數(shù)即為 100。

　　成本逼近法

　　土地取得費和土地開發(fā)費應(yīng)為客觀值;

　　計算利息的基數(shù)為土地取得費及相關(guān)稅費和土地開發(fā)費，但計息期不同，土地取得費及相關(guān)稅費的計息期為整個開發(fā)周期，土地開發(fā)費的計息期根據(jù)費用的投人情況確定，在均勻投入的情況下按折半計算;計算利息的方式有單利和復利之分，若無具體說明，一般按復利計算;

　　計算利潤的基數(shù)與計算利息的基數(shù)相同，不能錯將利息作為計算利潤的基數(shù);

　　通過成本累加計算得到的估價結(jié)果一般是無限年期的，在出讓地價估算時，一定要進行年期修正。

　　剩余法

　　建筑物售價、建筑費、專業(yè)費等應(yīng)為客觀值;

　　計算利息的基數(shù)包括待估宗地地價、建筑費、專業(yè)費和不可預見費;待估宗地地價的計息期為整個開發(fā)周期，后三項的計息期根據(jù)其投入情況確定，在整個開發(fā)期均勻投入時為整個開發(fā)期的一半;

　　若已知條件為投資匯報率，則利潤的計算基數(shù)與利息的計算基數(shù)一致，否則，一般為房地產(chǎn)總價值。

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