土地估價實務收益還原法備考指南一

　　一、土地估價實務往年考試題型變化分析

　　1、1998年考試題型

　　該年度考試將計算題放在第三門土地估價理論與方法中，共4小題，每題15分。四個小題分別需要采用收入還原法、市場比較法、成本逼近法和剩余法來答題。在土地估價實務中的第一個大題是綜合計算題，共3小題，第一小題20分，后兩小題各30分，共80分。綜合計算題主要考察應試者對幾種主要估價方法的綜合運用能力，每道小題的解答通常又貫穿一種主要方法。第二大題估價實務分析，其實就是土地估價報告改錯，出了兩題，每題60分。1998年這一門的總分值是200分，不過題型設置并不是很合理。

　　2、2000年考試題型

　　在題型上跟1998年相比有了一些變化。一是第一部分的綜合計算題減為兩題，每題40分，共80分;二是增加了第二部分案例綜合分析，共一題，60分;三是第三部分土地估價報告改錯改為一題，也是60分?？偡种瞪细?998年一樣，都是200分，但題型結構上顯得合理一些。另外，在土地估價理論與方法中同樣設有4小題的計算題，依次需要采用成本逼近法、收益還原法、市場比較法和剩余法來答題。

　　3、2002年考試題型

　　取消了第三門土地估價理論與方法中單獨列出的計算題，分別歸入本門的客觀試題和第四門的第一部分中。土地估價實務第一部分計算題共有3題，其中，前兩小題為簡單計算題，各30分，分別需要采用成本逼近法和剩余法來答題，第三小題是綜合計算題，40分，計算題部分共100分。第二部分案例分析共1題，60分，跟2000年相同。第三部分土地估價報告改錯也是1題，不過分值降為40分。

　　4、2004年考試題型分析

　　2004年考試題型將與2002年相同，不再進行調整，預計題量和分值也不會有什么大的變化。2002年的簡單計算題考了成本逼近法和剩余法，今年要特別注意收益還原法和市場比較法。當然，這幾種主要估價方法都必須熟練掌握。

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