土地估價(jià)實(shí)務(wù)實(shí)用輔導(dǎo)資料(九)

　　2000年采用收益還原法計(jì)算題解析

　　題目：2000年土地估價(jià)理論與方法第五大題計(jì)算題的第二小題(略)

　　(一)審題

　　1、明確題意，選擇估價(jià)方法。待估地產(chǎn)有收益，適合采用收益還原法

　　2、明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，與土地使用權(quán)取得時(shí)間隔了5年

　　3、明確題目提供的條件，思考如何利用這些條件計(jì)算收益和費(fèi)用

　　4、明確題目要求計(jì)算出的價(jià)格類型，土地市場(chǎng)價(jià)格的單位應(yīng)為“元/平方米”

　　(二)解題思路

　　第一步：求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益

　　第二步：計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益

　　第三步：從房地純收益中扣除建筑物純收益，得到土地純收益

　　第四步：計(jì)算剩余使用年限下的土地市場(chǎng)價(jià)格

　　(三)列出評(píng)估過(guò)程

　　1、解題思路及計(jì)算方法：適宜采用收益還原法

　　2、基本公式

　　(1)房地年純收益計(jì)算公式

　　(2)建筑物年純收益計(jì)算公式

　　(3)土地年純收益計(jì)算公式

　　(4)有限年限土地價(jià)格公式

　　3、計(jì)算步驟

　　(1)計(jì)算房地年總收益(需要逐步列出算式，最好給每步算式加上小標(biāo)號(hào))

　?、倌曜饨鹗找?月租金收入×12月

　?、谘航鹉赀\(yùn)用收益=押金×押金收益率

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　?、勰昕偸找?年租金收益+押金年運(yùn)用收益

　　(2)計(jì)算房地年總費(fèi)用

　　年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月

　　(3)計(jì)算房地年純收益

　　房地年純收益=年總收益 - 年總費(fèi)用

　　(4)計(jì)算建筑物年純收益

　?、俳ㄖ铿F(xiàn)值=重置價(jià)格×建筑面積×剩余使用年限/耐用年限

　　②建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率

　　(5)計(jì)算土地年純收益

　　土地年純收益=房地年純收益 - 建筑物年純收益

　　(6)計(jì)算土地市場(chǎng)價(jià)格

　　(四)難點(diǎn)及常見(jiàn)錯(cuò)誤分析

　　1、難點(diǎn)

　　(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地使用年限的關(guān)系

　　(2)土地年純收益的計(jì)算

　　(3)所提供條件的清晰分類

　　2、常見(jiàn)錯(cuò)誤分析

　　(1)沒(méi)有解題思路說(shuō)明

　　(2)房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計(jì)算

　　(3)房地總收益中未計(jì)算押金運(yùn)用收益或處理錯(cuò)誤

　　(4)建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤

　　(5)未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤

　　(6)沒(méi)有計(jì)算土地單位面積價(jià)格

　　(7)解題思路或計(jì)算步驟混亂