相關(guān)知識(shí):我國(guó)土地評(píng)估業(yè)的改革一

　　我國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為土地市場(chǎng)正常運(yùn)行不可缺少的“媒介”。隨著土地市場(chǎng)活動(dòng)的日益頻繁和活躍以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將為土地評(píng)估業(yè)提供更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。但同時(shí)，根據(jù)我國(guó)加入WTO的承諾，專業(yè)服務(wù)性行業(yè)將逐步對(duì)外開(kāi)放，外國(guó)專業(yè)人員被允許進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)。這樣，中外評(píng)估機(jī)構(gòu)不得不正面交鋒，既在評(píng)估業(yè)務(wù)上，也在人才的爭(zhēng)奪上，這種形勢(shì)迫使我國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)必須直面自身的發(fā)展?fàn)顩r并采取相應(yīng)措施。

　　我國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀分析

　　我國(guó)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)從上世紀(jì)90年代初期的主要進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估發(fā)展現(xiàn)在主要從事大量的宗地價(jià)格評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)由當(dāng)初的以政府事業(yè)單位性質(zhì)的“評(píng)估所”為主，逐漸發(fā)展成為完全市場(chǎng)化的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)。

　　在政策法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)體系的指引下健康發(fā)展

　　土地的價(jià)值不能孤立地看，它與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各行業(yè)如房地產(chǎn)、金融緊密相連，有關(guān)土地的政策法規(guī)是在房地產(chǎn)、金融及國(guó)土資源等市場(chǎng)中出現(xiàn)問(wèn)題的背景之下而適時(shí)提出的。我國(guó)在借鑒國(guó)外中介機(jī)構(gòu)并結(jié)合自身實(shí)際情況的基礎(chǔ)上形成了一套比較健全的土地法律構(gòu)架。在對(duì)這些法律法規(guī)規(guī)章的充分認(rèn)識(shí)下，我國(guó)建立了與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度。我國(guó)先后頒布了兩個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、三個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和一系列技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，出版了大量專著和眾多研究報(bào)告，有超過(guò)60個(gè)高等院校開(kāi)設(shè)了土地估價(jià)的專業(yè)課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。

　　形成了專業(yè)隊(duì)伍并走上發(fā)展正軌

　　從“中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)”網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)得知，截至目前，全國(guó)執(zhí)業(yè)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)已達(dá)到205家，省市級(jí)機(jī)構(gòu)遍布全國(guó)各市縣，全國(guó)經(jīng)過(guò)資格考試認(rèn)證的土地估價(jià)師總數(shù)達(dá)到19，520人，其中執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師有2，098人。經(jīng)過(guò)脫鉤改制、改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批制度、改革土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式的三次改革，土地估價(jià)行業(yè)的人員素質(zhì)、機(jī)構(gòu)規(guī)模、業(yè)務(wù)能力、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等都有很大的提高，已經(jīng)形成了一批具有規(guī)模的、能夠自我發(fā)展、自我約束、自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的土地估價(jià)專業(yè)隊(duì)伍。

　　找準(zhǔn)了自身定位并建立持續(xù)發(fā)展的市場(chǎng)

　　土地評(píng)估機(jī)構(gòu)有力地配合了土地使用制度改革和土地市場(chǎng)建設(shè)。據(jù)有關(guān)部門(mén)的不完全統(tǒng)計(jì)，1992年至2003年，全國(guó)土地出讓金收入累計(jì)達(dá)1萬(wàn)多億元，其中近三年累計(jì)達(dá)9100多億元。土地出讓金收入主要用于地方城市建設(shè)，對(duì)改善城市環(huán)境、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)起了積極作用。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)有力地配合了國(guó)有企業(yè)改革。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自1992年至2001年，全國(guó)共完成了近6萬(wàn)家改制企業(yè)的土地評(píng)估工作，顯化資產(chǎn)5千多億元，僅由原國(guó)家土地局和現(xiàn)國(guó)土資源部確認(rèn)和處置的企業(yè)數(shù)就達(dá)200家，涉及宗地約9.8萬(wàn)宗，面積約16萬(wàn)公頃，土地資產(chǎn)價(jià)值近1500億元，其中就包括了中石油、中石化、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)通信等特大型集團(tuán)公司的改制等，在顯化國(guó)有土地資產(chǎn)，促進(jìn)國(guó)有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性調(diào)整，防止土地資產(chǎn)流失等方面曾發(fā)揮了重要作用。

　　我國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的制約因素分析

　　我國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)在發(fā)展的過(guò)程中，必須認(rèn)清可能受到的來(lái)自外部環(huán)境和內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制的各種影響和制約因素。

　　脫鉤改制不徹底

　　國(guó)土資源部早于1999年就發(fā)出了《關(guān)于土地評(píng)估機(jī)構(gòu)與政府部門(mén)脫鉤的通知》，要求參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)構(gòu)在人、財(cái)、物等方面與政府主管部門(mén)徹底脫鉤。按規(guī)定現(xiàn)在的所有在冊(cè)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)都應(yīng)該是完成脫鉤改制的、實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)法人實(shí)體。但是，由于受傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)體制和經(jīng)營(yíng)觀念的影響，有許多機(jī)構(gòu)的脫鉤改制只是形式上的，并沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，更缺乏充分的市場(chǎng)研究，尚未建立良好的投資管理和企業(yè)管理內(nèi)部機(jī)制，甚至少數(shù)機(jī)構(gòu)還受到來(lái)自行政的干擾，這對(duì)機(jī)構(gòu)自身發(fā)展來(lái)說(shuō)是非常不利的。

　　地方壁壘依然存在

　　2001年開(kāi)始，土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒溉〈舜_認(rèn)審批制，由機(jī)構(gòu)對(duì)土地估價(jià)結(jié)果獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。土地行政主管部門(mén)將對(duì)土地估價(jià)及估價(jià)報(bào)告進(jìn)行定期抽查，對(duì)弄虛作假的機(jī)構(gòu)，將追究責(zé)任，依法處理，對(duì)違法違規(guī)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)行處罰。這種做法在很大程度上減少了政府對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的行政干預(yù)。但土地估價(jià)機(jī)構(gòu)存在著嚴(yán)重的地方壁壘，一些省級(jí)的估價(jià)機(jī)構(gòu)，實(shí)際上只具備其機(jī)構(gòu)所在市的估價(jià)資格，單獨(dú)進(jìn)入本省的其他市是非常困難的，只有通過(guò)與其想進(jìn)入城市的本地評(píng)估機(jī)構(gòu)合作等迂回的形式。

　　外國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)的介入加劇競(jìng)爭(zhēng)

　　我國(guó)加入WTO后，逐漸涌現(xiàn)了一批中外合資和外國(guó)獨(dú)資的地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，這給國(guó)內(nèi)評(píng)估業(yè)帶來(lái)極大的沖擊，因?yàn)檫@些機(jī)構(gòu)先進(jìn)的管理理念、成熟的評(píng)估技術(shù)、服務(wù)手段和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。正是這些優(yōu)勢(shì)，突顯了目前我國(guó)國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)存在的規(guī)模小、機(jī)制不活、市場(chǎng)意識(shí)差、職業(yè)素質(zhì)不高、經(jīng)營(yíng)管理水平弱、獨(dú)立性不強(qiáng)等問(wèn)題。

更多土地估價(jià)師信息請(qǐng)關(guān)注: 土地估價(jià)師頻道   土地估價(jià)師論壇

?2009年土地估價(jià)師考試時(shí)間：9月19、20日
?環(huán)球網(wǎng)校2009新版土地估價(jià)師網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
?現(xiàn)在報(bào)名09年土地估價(jià)師老師輔導(dǎo)，可獲贈(zèng)08,07年課程！
?《2008年全國(guó)土地估價(jià)師資格考試大綱》解讀
?09年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.