土地估價理論與方法學習-基準地價評估1

　　一、基準地價評估概述

　　1、基準地價評估的基本任務(wù)和原則

　　(1)基準地價評估的基本任務(wù)

　　當前城市基準地價評估的任務(wù)應(yīng)是評估商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準地價。

　　(2)基準地價的特點

　　(3)基準地價評估思路

　　A.評估時的土地用途以現(xiàn)在實際用途為主。

　　B.采取土地使用價值評價和土地收益、地租、地價測算相結(jié)合的形式進行。

　　C.根據(jù)城市條件和市場狀況，選擇評估技術(shù)路線。

　　2、基準地價評估的原理

　　(1)土地位置差異帶來的不同土地收益是評估基準地價的依據(jù)。

　　(2)各行業(yè)對土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準地價的基礎(chǔ)。

　　(3)不同用地基準地價具有不同的空間分布規(guī)律。

　　(4)城鎮(zhèn)中土地利用的相對合理性和變化性是基準地價相對穩(wěn)定和不斷演化的前提。

　　(5)土地收益是基準地價評估的基礎(chǔ)，市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映。

　　3、基準地價評估思路

　　(1)以土地級別或土地條件均質(zhì)區(qū)域為基礎(chǔ)進行基準地價評估。

　　(2)建立宗地地價修正體系。

　　4、基準地價評估的基本要求

　　六項基本要求

　　5、我國基準地價評估的資料條件

　　(1)能直接反映地租、地價的資料。

　　(2)房地交易、出租中包含的地價資料。

　　(3)企業(yè)經(jīng)營活動中利用土地的效益資料。

　　二、基準地價評估的程序與方法

　　1、基準地價評估區(qū)域的確定

　　(1)兩種劃分方法

　　(2)兩種劃分類型

　　(3)劃分評估區(qū)域的主要作用

　　(4))劃分評估區(qū)域的依據(jù)

　　2、基準地價評估資料的收集與調(diào)查

　　(1)制定資料收集計劃

　　(2)編制調(diào)查表格

　　(3)人員培訓

　　(4)劃分調(diào)查區(qū)

　　(5)確定調(diào)查方法

　　(6)資料收集的一般要求

　　(7)資料收集的途徑

　　(8)地價調(diào)查資料審核

　　3、資料整理

　　(1)市場交易資料整理(重點)

　　A.樣點地價測算

　　根據(jù)11種市場交易資料評估地價。

　　B.樣點地價的出讓年期修正

　　修正到各類土地法定的最高出讓年限。

　　C. 樣點地價的交易時間修正

　　D. 樣點地價的容積率修正

　　E. 樣點地價資料的整理

　　包括樣點地價的分類統(tǒng)計以及樣點地價分布圖的編制。

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