2009年經(jīng)濟師考試中級房地產(chǎn)專業(yè)知識真題

　　2009年經(jīng)濟師考試將于11月8日舉行，環(huán)球網(wǎng)校經(jīng)濟師考試頻道將于第一時間公布2009年度經(jīng)濟師考試真題及答案，歡迎廣大考生登錄網(wǎng)校查閱09年初、中級經(jīng)濟師考試真題及答案。

　　一、單項選擇題(共60題，每題l分。每題的備選項中，只有l(wèi)個選項最符合題意)

　　1.下列關(guān)于區(qū)位的說法中，錯誤的是(　)。

　　A.區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系

　　B.區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定

　　C.地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴張都會引起區(qū)位的變化

　　D.政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位

　　2.中心商務(wù)高度等于(　)之比|環(huán)球網(wǎng)校提供| 。

　　A.中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑基底面積

　　B.中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑面積

　　C.中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑基底面積

　　D.中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑面積

　　3.消費者對某種房地產(chǎn)未來價格的預(yù)期與其對該種房地產(chǎn)現(xiàn)時需求的關(guān)系是(　)。

　　A.若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會減少其現(xiàn)時需求

　　B.若預(yù)期房地產(chǎn)價格下降，則會增加其現(xiàn)時需求

　　C.若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會增加其現(xiàn)時需求

　　D.若預(yù)期房地產(chǎn)價格不變，則會減少其現(xiàn)時需求

　　4.“某宗房地產(chǎn)位于汽車站的北側(cè)”表|環(huán) 球網(wǎng)校提供|示的是該宗房地產(chǎn)的(　)。

　　A.環(huán)境

　　B.方位

　　C.通達性

　　D.朝向

　　5.根據(jù)古典地租理論，地租是農(nóng)產(chǎn)品市場價格扣除生產(chǎn)成本和(　)后的余額。

　　A.平均稅費

　　B.平均利潤

　　C.平均市值

　　D.平均價格

　　6.集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強制取得集體土地(　)的行為。

　　A.所有權(quán)

　　B.使用權(quán)

　　C.繼承權(quán)

　　D.通行權(quán)

　　7.在評估公益事業(yè)用房的拆遷補償價格時，|環(huán) 球 網(wǎng) 校提 供|通常采用的方法是(　)。

　　A.市場法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.假設(shè)開發(fā)法

　　8.征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的(　)所有。

　　A.農(nóng)民個人

　　B.剩余勞動力安置單位

　　C.地上附著物所有人

　　D.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織

　　9.房地產(chǎn)征用是指國家因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制使用單位、個人財產(chǎn)的行為。征用的目的是獲得財產(chǎn)的(　)。

　　A.所有權(quán)

　　B.使用權(quán)

　　C.處分權(quán)

　　D.收益權(quán)

　　10.下列建設(shè)用地使用權(quán)處置方式中，不屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是(　)。

　　A.抵押

　　B.出售

　　C.互換

　　D.贈與

　　11.下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)互換的說法中，正確的是(　)。

　　A.互換的標的物必須都是建設(shè)用地使用權(quán)

　　B.互換的標的物之一必須是建設(shè)用地使用權(quán)

　　C.互換后的建設(shè)用地使用權(quán)人不發(fā)生變化

　　D.互換的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當是等值的

　　12.下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵|環(huán)球網(wǎng)校提供|押的是(　)。

　　A.通過招標、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

　　B.通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

　　C.通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

　　D.已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)

　　13.建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，下列關(guān)于該土地上新增的建筑物的說法中，正確的是(　)。

　　A.新增建筑物屬于抵押財產(chǎn)

　　B.在建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，新增建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分

　　C.新增建筑物轉(zhuǎn)讓時，建設(shè)用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓

　　D.實現(xiàn)抵押權(quán)時處分所得的價款，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償

　　14.下列關(guān)于集體建設(shè)用地使用原則的說法中，錯誤的是(　)。

　　A.維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益

　　B.按規(guī)劃用地、節(jié)約用地、保護耕地

　　C.按計劃用地，可以適當突破計劃控制指標

　　D.如果涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)

　　15.進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，|環(huán) 球網(wǎng) 校提供|首先應(yīng)明確(　)。

　　A.調(diào)研人員

　　B.調(diào)研計劃

　　C.調(diào)研目標

　　D.調(diào)研方案

　　16.在房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研中，對居民消費結(jié)構(gòu)和消費水平的調(diào)研屬于(　)調(diào)研。

　　A.經(jīng)濟環(huán)境

　　B.政治法律環(huán)境

　　C.區(qū)域環(huán)境

　　D.社會文化環(huán)境

　　17.消費者對房地產(chǎn)的購買欲望是房地產(chǎn)需求的(　)。

　　A.主體

　　B.動力

　　C.保障

　　D.結(jié)果

　　18.在房地產(chǎn)市場供給調(diào)研中，對同類企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況的調(diào)研屬于(　)調(diào)研。

　　A.市場行情

　　B.市場反響

　　C.市場競爭者

　　D.消費行為|環(huán)球網(wǎng)校提供|

　　19.下列在房地產(chǎn)市場調(diào)研中搜集的資料，不屬于次級資料的是(　)。

　　A.官方統(tǒng)計資料中有關(guān)房地產(chǎn)的分析資料

　　B.公司發(fā)展部針對特定項目進行目標消費者購買力調(diào)研的資料

　　C.來自主管部門和行業(yè)管理機構(gòu)的資料

　　D.專業(yè)研究機構(gòu)提供的相關(guān)資料

　　20.房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資是根據(jù)投資是否直接(　)而劃分的。

　　A.作用于房地產(chǎn)產(chǎn)品

　　B.形成增量房地產(chǎn)

　　C.使投資者擁有房地產(chǎn)

　　D.取得土地使用權(quán)

　　21.銀行向某家庭提供了年貸款利率為6%，期限為l0年，按月等額償還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔的實際年利率是(　)。

　　A.6.14%

　　B.6.15%

　　C.6.17%

　　D.6.50%

　　22.房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物(　)米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　23.若某房地產(chǎn)投資方案的財務(wù)凈現(xiàn)值小于零|環(huán)球網(wǎng)校提供|，則該方案在經(jīng)濟上不可行，因為該方案是(　)的方案。

　　A.投資虧損

　　B.不能滿足基準收益率要求

　　C.無利可圖

　　D.風險很大

　　24.投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下，對產(chǎn)品的(　)進行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。

　　A.產(chǎn)量、價格、成本

　　B.產(chǎn)量、利潤、價格

　　C.產(chǎn)量、成本、利潤

　　D.成本、利潤、價格

　　25.在對投資項目進行敏感性分析時，臨界點是指不確定因素的變化使項目(　)的臨界數(shù)值。

　　A.由可行變?yōu)椴豢尚衸環(huán) 球 網(wǎng)校 提供|

　　B.由低風險變?yōu)楦唢L險

　　C.由敏感性弱變?yōu)槊舾行詮?/p>

　　D.由盈利變?yōu)椴挥?/p>

　　26.從房地產(chǎn)投資項目風險分析的過程來看，感知風險和分析風險是(　)階段的重要內(nèi)容。

　　A.風險識別

　　B.風險估計

　　C.風險評價

　　D. 風險應(yīng)對

　　27.預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的營銷方式。從風險應(yīng)對的角度看，該營銷方式采用了(　)的方法。

　　A.風險回避

　　B.風險組合

　　C.風險轉(zhuǎn)移

　　D.風險自留

　　28.某投資者擬以500萬元的限額購買店鋪，現(xiàn)有銷售總價分別為500萬元、200萬元、l60萬元的3個店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是(　)個。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　29.若投資資金是投資者進行投資的強制約束條件，|環(huán)球網(wǎng)校提供|則在進行方案比選時宜采用(　)。

　　A.凈現(xiàn)值法

　　B.凈將來值法

　　C.凈年值法

　　D.凈現(xiàn)值率法

　　30.采用差額內(nèi)部收益率法進行投資方案比選時，是將差額內(nèi)部收益率(△IRR)與基準收益率(ic)進行比較，判別標準是(　)。

　　A.若△IRR>ic，則投資大的方案為優(yōu)

　　B.若△IRR>ic，則投資小的方案為優(yōu)

　　C.若△IRR

　　D.若△IRR

　　31.在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，要對現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析，這是投資項目經(jīng)濟評價的(　)原則的要求。

　　A.有無對比

　　B.以動態(tài)分析為主

　　C.以定性分析為主

　　D.收益與風險權(quán)衡

　　32.對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成而言，下列包含關(guān)系的說法中，正確的是(　)。

　　A.單項工程∈單位工程∈分部工程∈分項工程

　　B.單位工程∈單項工程∈分部工程∈分項工程

　　C.分項工程∈分部工程∈單位工程∈單項工程

　　D.分項工程∈分部工程∈單項工程∈單位工程|環(huán)球網(wǎng)校提供|

　　33.在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自(　)。

　　A.縱向部門

　　B.橫向部門

　　C.縱向和橫向兩個部門

　　D.項目經(jīng)理

　　34.在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標志是(　)。

　　A.項目建議書獲批準

　　B.編制可行性研究大綱

　　C.項目機會研究

　　D.簽訂設(shè)計合同

　　35.在工程招標中，投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是(　)。

　　A.承諾

　　B.議價

　　C.要約

　　D.邀約

　　36.房地產(chǎn)項目建設(shè)投資的工程費用不包括(　)。

　　A.稅金

　　B.土地使用費

　　C.間接費

　　D.直接費

　　37.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對潛在消費者的|環(huán)球 網(wǎng)校提供|戶型需求進行了調(diào)研，并將調(diào)研結(jié)果作為開發(fā)項目規(guī)劃沒計的依據(jù)之一，這表明該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營遵循的觀念是(　)。

　　A.生產(chǎn)觀念

　　B.推銷觀念

　　C.市場營銷觀念

　　D.產(chǎn)品觀念

　　38.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)采取直接渠道進行商品房銷售的優(yōu)點是(　)。

　　A.有利于發(fā)揮銷售專長

　　B.銷售隊伍建設(shè)成本低

　　C.銷售策略調(diào)整快捷

　　D.銷售效益好

　　39.某商品房開發(fā)項目即將上市時適逢金融危機，該項目開發(fā)建設(shè)資金主要來自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風險，此時穩(wěn)妥的定價目標宜設(shè)定為(　)。

　　A.實現(xiàn)預(yù)期利潤

　　B.維護企業(yè)形象

　　C.維持市場占有率

　　D.維持營業(yè)

　　40.某商品房開發(fā)項目采用成本加成法測算得出的價格是5 000元/┫。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，80%的被調(diào)查者可接受的價格范圍是6 000—6 500元/┫，10%的被調(diào)查者可接受的價格范圍是7 000元/┫以上，|環(huán) 球網(wǎng)校提供|企業(yè)決策者最終將項目的銷售價格確定為均價6 500元/┫。該項目采用的主要定價方法是(　)。

　　A.目標利潤定價法

　　B.需求導向定價法

　　C.競爭導向定價法

　　D.比較定價法

　　41.在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。上述促銷手段屬于房地產(chǎn)促銷方式中的(　)。

　　A.人員推銷

　　B.活動推廣

　　C.營業(yè)推廠

　　D.公共關(guān)系推廣

　　42.某城市某種商品住宅2009年3月1日至11月1日的價格平均每月比上月上漲0.3%，其中某套商品住宅2009年5月1日的價格為3 500元/┫。如將該套住宅的價格調(diào)整到2009年11月1日的價格，則調(diào)整后的價格是(　)元/┫。

　　A.3 552.82

　　B.3 563.00

　　C.3 563.47

　　D.3 574.16

　　43.某建筑物8年前建成交付使用，建筑面積為l20┫，單位建筑面積的重置價格為600元/┫，年折舊額為l 440元，用直線法計算該建筑物的成新率是(　)。

　　A.81.00%

　　B.84.00%

　　C.84.17%

　　D.84.80%

　　44.某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元，|環(huán) 球 網(wǎng) 校提供|空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0%，運營費用率為20%，該住宅的年凈收益是(　)萬元。

　　A.1.40

　　B.1.44

　　C.1.60

　　D.1.80

　　45.凈收益=潛在毛租金收入-(　)+其他收入-運營費用。

　　A.空置和收租損失

　　B.還本付息額

　　C.折舊額

　　D.所得稅

　　46.在物業(yè)管理中，制定臨時管理規(guī)約的主體是(　)。

　　A.業(yè)主大會

　　B.業(yè)主委員會

　　C.物業(yè)建設(shè)單位

　　D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　47.在物業(yè)管理招投標活動中，評標、驗標、定標的規(guī)則對所有的投標人都是一致的，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標的(　)原則。

　　A.公開

　　B.公平

　　C.公正

　　D.誠實信用

　　48.下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點的說法中，|環(huán) 球 網(wǎng) 校 提供|錯誤的是(　)。

　　A.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂

　　B.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性

　　C.前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期限應(yīng)為三至五年

　　D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同

　　49.下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費原則的是(　)。

　　A.合理原則

　　B.公開原則

　　C.費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

　　D.費用與支付能力相適應(yīng)的原則

　　50.商品住宅房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金所有權(quán)歸(　)。

　　A.該房屋出售人

　　B.該房屋買受人

　　C.該房屋所在住宅小區(qū)業(yè)主大會

　　D.該房屋所在地政府房產(chǎn)主管部門

　　51.抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是(　)。

　　A.借款人

　　B.抵押人

　　C.貸款人

　　D.抵押權(quán)人

　　52.在房地產(chǎn)抵押貸款期間，未經(jīng)(　)同意，抵押人不得變賣抵押房地產(chǎn)。

　　A.保險機構(gòu)

　　B.房屋主管部門

　　C.抵押權(quán)人

　　D.房屋承租人

　　53某人購房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分10年償還|環(huán)球網(wǎng)校提供|，貸款年利率為5%，則第10個月的貸款余額是(　)萬元。

　　A.53

　　B.55

　　C.57

　　D.59

　　54.在按月等額償還方式下，會導致個人住房貸款月還款額增加的是(　)。

　　A.降低首付款比例

　　B.降低貸款利率

　　C.降低抵押率

　　D.延長貸款期限

　　55.房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的(　)確定。

　　A.評估價值

　　B.賬面價值

　　C.歷史成本

　　D.交易價格

　　56.下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的是(　)。

　　A.耕地占用稅

　　B.房產(chǎn)稅

　　C.契稅

　　D.土地增值稅

　　57.下列關(guān)于房產(chǎn)稅的說法中，正確的是(　)。

　　A.房產(chǎn)稅按評估值征收

　　B.房產(chǎn)稅的稅率全國統(tǒng)一

　　C.房產(chǎn)稅按季度征收

　　D.非出租的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅

　　58.計算房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅應(yīng)納稅額時，對增值額超過扣除項目金額50%但不超過100%的部分，適用稅率是(　)。

　　A.30%

　　B.40%

　　C.50%

　　D.60%

　　59.在征收土地增值稅時，固定扣除項目(　)。

　　A.包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　B.不包括為取得土地使用權(quán)所支付的稅金

　　C.不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　D.包括房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅金

　　60.下列經(jīng)濟活動中，不需繳納印花稅的是(　)。

　　A.書立土地使用權(quán)出讓合同

　　B.領(lǐng)受房產(chǎn)證

　　C.領(lǐng)受國有土地使用證

　　D.書立土地租賃合同

　　二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

　　61.決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有(　)。

　　A.房地產(chǎn)的價格水平

　　B.消費者的收入水平

　　C.消費者的偏好

　　D.相關(guān)物品的價格水平

　　E.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期|環(huán)球網(wǎng)校提供|

　　62.城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產(chǎn)物，最早的城市是以(　)為主的集市。

　　A.畜牧業(yè)

　　B.商業(yè)

　　C.制造業(yè)

　　D.手工業(yè)

　　E.服務(wù)業(yè)

　　63.下列關(guān)于設(shè)有抵押權(quán)的房屋拆遷補償和安置的說法中，正確的有(　)。

　　A.未進行抵押登記的，補償款付給被拆遷人

　　B.能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，但須經(jīng)抵押權(quán)人認可

　　C.不能解除抵押合同的，補償款支付給抵押權(quán)人

　　D.不能解除抵押合同的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償

　　E.抵押權(quán)人承擔由于拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋而造成的損失

　　64.國有建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有(　)。

　　A.適用范圍不同

　　B.出讓金形成方式不同

　　C.最低價確定的原則不同

　　D.協(xié)議出讓無需公布出讓計劃

　　E.出讓主體不同

　　65.國有建設(shè)用地使用權(quán)出租中，下列關(guān)于租賃雙方權(quán)利義務(wù)的說法中，正確的有(　)。

　　A.出租人有依法收回出租的國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利

　　B.對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人沒有對租賃標的物進行維護的必要

　　C.國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人可以終止履行出讓合同

　　D.承租人違反租賃合同，導致租賃標的物受到損失的，應(yīng)負損害賠償責任

　　E.按照租賃合同的規(guī)定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權(quán)利

　　66.房地產(chǎn)市場定性調(diào)研是在市場調(diào)研中搜集|環(huán)球網(wǎng)校提供|有關(guān)房地產(chǎn)市場參與者的(　)等方面的資料。

　　A.外貌

　　B.傾向性

　　C.感覺

　　D.動機

　　E.態(tài)度

　　67.房地產(chǎn)投資具有(　)等特點。

　　A.投資品種的多樣性

　　B.投資收益的穩(wěn)定性

　　C.投資價值的附加性

　　D.投資變現(xiàn)的便利性

　　E.投資區(qū)域的差異性

　　68.下列因素中，影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟效益的主要不確定因素有(　)。

　　A.土地取得成本

　　B.經(jīng)營成本

　　C.租賃收入

　　D.租售價格

　　E.建安工程費

　　69.在對互斥方案進行直接比選時，|環(huán)球網(wǎng)校提供|必須具備的可比條件有(　)。

　　A.被比較方案的投資額相同或相近

　　B.被比較方案具有相同的不確定因索

　　C.被比較方案的費用及效益計算口徑一致

　　D.被比較方案具有相同的計算期

　　E.被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位

　　70.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)遵循項目質(zhì)量管理的程序，這個程序是依據(jù)(　)等階段循環(huán)的原理建立起來的。

　　A.計劃

　　B.協(xié)調(diào)

　　C.執(zhí)行

　　D.檢查

　　E.處理

　　71.建設(shè)工程招標文件包括(　)等。

　　A.投標人須知

　　B.合同專用條款

　　C.工程量清單

　　D.標底

　　E.投標書格式

　　72.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在選擇銷售渠道時，應(yīng)考慮銷售渠道的(　)。

　　A.先進性

　　B.可控性

　　C.社會性

　　D.適應(yīng)性

　　E.經(jīng)濟性

　　73.編制房地產(chǎn)廣告預(yù)算的基本方法有(　)|環(huán)球網(wǎng)校提供|等。

　　A.目標任務(wù)法

　　B.消費者需求法

　　C.銷售百分比法

　　D.銷售人員規(guī)模法

　　E.競爭對等法

　　74.采用收益法評估出的某宗房地產(chǎn)價值偏高，其原因可能有(　)。

　　A.選取的報酬率偏低

　　B.預(yù)測的未來凈收益偏大

　　C.估計的使用期限偏短

　　D.估計的運營費用偏大

　　E.估計的空置率偏高

　　75.房地產(chǎn)估價報告通常由(　)等組成。

　　A.估價委托書

　　B.注冊房地產(chǎn)估價師聲明

　　C.估價委托合同

　　D.估價結(jié)果報告

　　E.估價技術(shù)報告

　　76.下列主體中，能被判定具備業(yè)主身份的有(　)|環(huán) 球 網(wǎng) 校提供|。

　　A.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人

　　B.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶

　　C.尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已實際占有物業(yè)的合法買受人

　　D.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人

　　E.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶

　　77.物業(yè)管理規(guī)約對(　)具有約束力。

　　A.全體業(yè)主

　　B.物業(yè)承租人

　　C.借住在業(yè)主家的親戚

　　D.物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　E.物業(yè)的繼受人

　　78.下列財產(chǎn)中，不得抵押的有()。

　　A.宅基地

　　B.土地所有權(quán)

　　C.集體土地使用權(quán)

　　D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房

　　E.村企業(yè)廠房

　　79.等額本金還款抵押貸款方式的特征有(　)。

　　A.每月支付的本金均等

　　B.每月支付的利息均等

　　C.每月還款額先大后小

　　D.每月還款額先小后大

　　E.借款人不易發(fā)生違約風險

　　80.下列行為中，列入契稅征收對象的有(　)。

　　A.國有土地使用權(quán)出讓

　　B.土地使用權(quán)贈與

　　C.土地使用權(quán)交換

　　D.房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移

　　E.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移

　　三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

　　(一)

　　某市欲征收城郊兩處居民點和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃。|環(huán)球網(wǎng)校提供|現(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負責管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。開發(fā)管理委員會通過招投標確定了甲公司作為土地一級開發(fā)承包商。

　　81.土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案報人民政府批準，還應(yīng)滿足的條件是(　)。

　　A.方案符合當?shù)乜刂菩栽敿氁?guī)劃要求

　　B.方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標

　　C.補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃

　　D.補充耕地面積至少與占用面積相等

　　82.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應(yīng)當在收到批件后(　)日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。

　　A.3

　　B.5

　　C.7

　　D.10

　　83.甲公司在對居民點進行房屋拆遷時，應(yīng)向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應(yīng)提交的材料為(　)。

　　A.建設(shè)項目批準文件

　　B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　C.房屋拆遷許可證

　　D.拆遷計劃和拆遷方案

　　84.在房屋主管部門審查、審批拆遷申請后，甲公司作為房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。該協(xié)議的特征為(　)。

　　A.拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準的單位和個人

　　B.被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人

　　C.協(xié)議簽訂有嚴格的時間限制

　　D.協(xié)議簽訂有相對的強制性

　　85.若將該家庭的購買看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資的主體為(　)。

　　A.國家

　　B.政府

　　C.企業(yè)

　　D.個人

　　86.在貸款期內(nèi)，該家庭的月還款額為(　)元。

　　A.1 667

　　B.2 006

　　C.2 034

　　D.3 067

　　87.如月還款額占該家庭月收入的30%，則該家庭的月收入應(yīng)為(　)元。

　　A.5 557

　　B.6 687

　　C.6 780

　　D.10224

　　88.對該家庭的購買行為產(chǎn)生直接影響的風險因素為(　)。

　　A.貸款利率上調(diào)

　　B.房價下跌

　　C.房地產(chǎn)周期波動

　　D.資本價值變化

　　(三)

　　某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為500元/┫，建筑安裝工程費為2 500元/┫，各項規(guī)費為300元/┫。該項目營銷方案部分內(nèi)容如下：(1)前言。(2)市場分析。(3)銷售目標和進度計劃。(4)銷售價格確定：|環(huán)球網(wǎng)校提供|以市場價格為主。(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)銷售，并分別與其簽訂委托合同;銷售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間不作區(qū)分。(6)促銷安排：開盤前在當?shù)赝韴罂琼椖块_盤信息;開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關(guān)部門及參建單位負責人參加;對開盤當天前十名購房者給予l 00元/┫的價格優(yōu)惠。

　　89.在該項目市場分析中，應(yīng)注重(　)。

　　A.當?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模

　　B.潛在消費者需求傾向

　　C.本項目的成本分析

　　D.項目的機會和威脅

　　90.該項目采用的銷售渠道為(　)。

　　A.直接渠道、參與代理

　　B.間接渠道、共同代理

　　C.間接渠道、參與代理

　　D.直接渠道、共同代理

　　91.若該項目預(yù)期成本利潤率為25%，銷售稅費率為l2%，則按照成本加成定價法確定的價格應(yīng)為(　)元/┫。

　　A.3 977

　　B.4 261

　　C.4 620

　　D.4 688

　　92.該項目營銷方案采用的促銷方式有(　)。

　　A.廣告

　　B.人員推銷

　　C.活動推廣

　　D.營業(yè)推廣

　　(四)

　　某建筑物的建筑面積100┫，套內(nèi)建筑面積80┫，|環(huán)球 網(wǎng)校提供|按套內(nèi)建筑面積計算的重置價格為4 000元/┫，經(jīng)過年數(shù)10年，經(jīng)濟壽命50年，殘值率5%

　　93.該建筑物單位建筑面積的重置價格為(　)元/┫。

　　A.3 200

　　B.4 000

　　C.4 100

　　D.5 000

　　94.采用直線法折舊，該建筑物的成新率為(　)。

　　A.20%

　　B.50%

　　C.81%

　　D.95%

　　95.采用直線法折舊，該建筑物的年折舊額為(　)元。

　　A.4 000

　　B.6 080

　　C.6 400

　　D.7 600

　　96.計算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為()。

　　A.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格一年折舊額

　　B.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格×成新率

　　C.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價一折舊總額

　　D.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價×(1一經(jīng)過年數(shù)÷經(jīng)濟壽命)

　　(五)

　　王某承租F房屋，該房屋屬于全民所有，現(xiàn)由甲公司經(jīng)營管理。|環(huán)球網(wǎng)校提供|該房屋賬面原值為50萬元，市場價值為l00萬元，王某支付的月租金為0.25萬元?，F(xiàn)甲公司將該房屋與乙公司所有的G房屋互換，G房屋的市場價值為90萬元。

　　97.F房屋在互換前的房產(chǎn)稅納稅人應(yīng)為( )。

　　A.王某

　　B.甲公司

　　C.乙公司

　　D.F房屋所在地地方政府

　　98.F房屋的房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額為( )萬元/年。

　　A.O.O3

　　B.O.36

　　C.0.42

　　D.O.84

　　99.房屋互換中乙公司應(yīng)納契稅的計稅依據(jù)為( )萬元。

　　A.10

　　B.50

　　C.90

　　D.100

　　100.契稅的基本特點有( )。

　　A.屬于所得稅

　　B.實行一次性征收

　　C.由土地、房屋權(quán)屬的承受人繳納

　　D.各地的稅率可能不同

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