2008年土地估價師案例報告解析一

　　第一部分 總 述

　　一、估價項目名稱：為XX公司破產(chǎn)清算而進(jìn)行的土地使用權(quán)和房屋價格評估(X X市)。

　　二、委托估價方：XX公司破產(chǎn)清算組

　　三、受托估價方：XXXX土地咨詢評估有限責(zé)任公司

　　四、估價目的：

　　該項評估是對XX公司的土地使用權(quán)和房屋價格進(jìn)行評估，其目的是為其破產(chǎn)處置土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)提供價格依據(jù)。

　　五、估價依據(jù)：

　　(一)國務(wù)院及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)

　　1.《中華人民共和國土地管理法》;

　　2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;

　　3.《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法(試行)》;

　　4.《中華人民共和國土地管理法實施條例》;

　　5.原國家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》([1997]國土[籍]字第2號);

　　6.國土資源部關(guān)于嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)實施《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的通知(國土資發(fā)[2002]195號)。

　　(二)地方政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、通知文件

　　1.XXXX省人民政府、XXXX市人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實施辦法、通知等法規(guī)文件;

　　2.XXXX省國土資源廳、XXXX市國土資源局制定的有關(guān)規(guī)定、文件;

　　3.《XXXX市土地利用總體規(guī)劃》;

　　4.《XXXX市2002年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》;

　　5.《XXXX市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新》成果。

　　(三)有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

　　1.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》;

　　2.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》。

　　(四)其他資料

　　1.委托方提供的有關(guān)資料;

　　2.估價人員現(xiàn)場勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。

　　六、估價日期：二OO三年七月二日至二OO三年七月二十一日。

　　七、估價基準(zhǔn)日：二OO三年七月二十日。

　　八、價格定義：本次評估待估宗地的評估價格是指于評估基準(zhǔn)日為2003年7月20日，土地用途設(shè)定 為商業(yè)、土地使用年限設(shè)定為待估宗地剩余年限38年，宗地實際開發(fā)程度達(dá)到紅線外“五通”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路)，紅線內(nèi)“六通一平”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路、通熱及場地平整)，評估設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路)，宗地紅線內(nèi)場地平整條件下的土地使用權(quán)價格。

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　　建筑物價格設(shè)定為房屋的現(xiàn)時市場價格。

　　九、估價結(jié)果：XXXX公司破產(chǎn)清算組委托評估的9542.95┫的土地，總地價為1487.75萬元。即大寫：壹仟肆佰捌拾柒萬柒仟伍佰元整。單位面積地價為1559元/┫.建筑物現(xiàn)值為1112.09萬元。貨幣種類為人民幣。宗地估價結(jié)果詳見土地估價結(jié)果一覽表(此處略)。

　　十、需要特殊說明的事項

　　(一)估價的前提條件和假設(shè)條件

　　1.待估宗地價格定義中的土地開發(fā)費用不包含宗地內(nèi)的土地開發(fā)費用，即待估宗地的土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通”(通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路)及宗地紅 線內(nèi)場地平整。

　　2.待估宗地作為評估設(shè)定用途的用地，得到有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。

　　3.待估宗地與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

　　4.在評估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。

　　5.任何有關(guān)待估宗地的運作方式、程序符合國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)。待估宗地的地上建筑物狀況符合城市規(guī)劃。

　　6.本報告估價結(jié)果在報告中設(shè)定的價格定義的界定條件下生效，如上述條件發(fā)生變 化，則估價結(jié)果應(yīng)進(jìn)行調(diào)整或重新評估。

　　(二)本報告使用的限制條件

　　1.本評估報告應(yīng)僅用于報告中所述的估價目的，不得作為他用，其內(nèi)容對第三方不負(fù)任何責(zé)任。

　　2.本評估報告在委托方提供材料真實情況下有效，若提供材料與實際情況不符，造成評估結(jié)果出現(xiàn)偏差，委托方承擔(dān)一切責(zé)任。

　　3.未經(jīng)評估單位書面同意，本評估報告的全部或任一部分不得用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。

　　4.本次估價結(jié)果根據(jù)有關(guān)規(guī)定有效期自估價基準(zhǔn)日(2003年7月20日)起半年內(nèi)有效。

　　(三)需要特殊說明的事項

　　1.本次評估所依據(jù)的宗地內(nèi)外地上建筑物狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況等由委托方負(fù)責(zé)提供;

　　2.本次評估待估宗地的權(quán)利狀況、土地用途、面積以委托方提供的XXXX號《國有土地使用證》所載內(nèi)容為準(zhǔn);建筑物情況以《房屋所有權(quán)證》(XXXX號)為準(zhǔn)。

　　3.技術(shù)報告由XXXX土地咨詢評估有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)解釋。

　　4.未經(jīng)對方許可，委托方及受托方均不得單獨對評估結(jié)果審核部門以外的部門或個人提供評估報告、技術(shù)報告及附件。

　　5.報告復(fù)印件無效，報告缺頁無效。

　　十一、土地估價師簽字：

　　姓名 估價師資格證書號 估價師簽字

　　李明 XXXX

　　張紅 2002130052

　　十二、土地估價機(jī)構(gòu)(機(jī)構(gòu)公章)

　　二OO三年七月二十一日