土地估價(jià)理論與方法各章詳解(二十七)

　　基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估(2)

　　三、基準(zhǔn)地價(jià)的確定

　　1、基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則

　　(1)以實(shí)際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較評(píng)估結(jié)果為輔。

　　(2)土地市場發(fā)育的城鎮(zhèn)，應(yīng)以市場交易資料評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)，利用級(jí)差收益測算結(jié)果進(jìn)行休整。

　　(3)土地市場不發(fā)育的城鎮(zhèn)，可以收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，并用市場交易資料測算結(jié)果驗(yàn)證。

　　(4)要以評(píng)估結(jié)果為基礎(chǔ)，并充分體現(xiàn)政府的地價(jià)管理政策。

　　2、基準(zhǔn)地價(jià)的確定

　　(1)方法

　　(2)結(jié)果要求

　　對(duì)已評(píng)定土地級(jí)的城鎮(zhèn)，一般情況下每一級(jí)土地應(yīng)有綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)用地等四種基準(zhǔn)地價(jià);沒有評(píng)定土地級(jí)的城鎮(zhèn)，一般按區(qū)域確定基準(zhǔn)地價(jià)，性質(zhì)單一的區(qū)域只評(píng)估一種用途的基準(zhǔn)地價(jià)，多用途區(qū)域應(yīng)評(píng)估出多種用途的基準(zhǔn)地價(jià)。

　　四、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制

　　1、編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的目的

　　2、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表編制的基礎(chǔ)

　　基準(zhǔn)地價(jià)與宗地樣點(diǎn)地價(jià)的差異，一般是由于影響地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素差異造成的。

　　3、影響地價(jià)的因素分析與基準(zhǔn)地價(jià)修正因素

　　(1)影響地價(jià)的因素分類(需要掌握)

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　　主要有區(qū)域因素和個(gè)別因素。

　　(2)商服業(yè)用地影響因素

　　(3)住宅用地影響因素

　　(4)工業(yè)用地影響因素

　　4、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制

　　(1)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制

　　A.確定級(jí)別內(nèi)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。

　　B.選擇編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的因素。

　　C.樣點(diǎn)地價(jià)、土地收益資料的整理。

　　D.各級(jí)土地中各行業(yè)用地修正幅度的確定。

　　E. 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制及因素條件的說明。

　　(2)均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制

　　A.確定區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。

　　B.選擇修正因素。

　　C.樣點(diǎn)地價(jià)的整理。

　　D.計(jì)算各區(qū)中的地價(jià)修正幅度。

　　E. 編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。

　　(3)土地級(jí)別和均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制

　　(4)土地定級(jí)總分值的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)的確定

　　5、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的驗(yàn)證(看一看)