土地估價理論與方法各章詳解(二十五)

　　基準(zhǔn)地價評估(1)

　　一、基準(zhǔn)地價評估概述

　　1、基準(zhǔn)地價評估的基本任務(wù)和原則

　　(1)基準(zhǔn)地價評估的基本任務(wù)

　　當(dāng)前城市基準(zhǔn)地價評估的任務(wù)應(yīng)是評估商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價。

　　(2)基準(zhǔn)地價的特點(diǎn)

　　(3)基準(zhǔn)地價評估思路

　　A.評估時的土地用途以現(xiàn)在實(shí)際用途為主。

　　B.采取土地使用價值評價和土地收益、地租、地價測算相結(jié)合的形式進(jìn)行。

　　C.根據(jù)城市條件和市場狀況，選擇評估技術(shù)路線。

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　　2、基準(zhǔn)地價評估的原理

　　(1)土地位置差異帶來的不同土地收益是評估基準(zhǔn)地價的依據(jù)。

　　(2)各行業(yè)對土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)。

　　(3)不同用地基準(zhǔn)地價具有不同的空間分布規(guī)律。

　　(4)城鎮(zhèn)中土地利用的相對合理性和變化性是基準(zhǔn)地價相對穩(wěn)定和不斷演化的前提。

　　(5)土地收益是基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)，市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映。

　　3、基準(zhǔn)地價評估思路

　　(1)以土地級別或土地條件均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)進(jìn)行基準(zhǔn)地價評估。

　　(2)建立宗地地價修正體系。

　　4、基準(zhǔn)地價評估的基本要求

　　六項(xiàng)基本要求

　　5、我國基準(zhǔn)地價評估的資料條件

　　(1)能直接反映地租、地價的資料。

　　(2)房地交易、出租中包含的地價資料。

　　(3)企業(yè)經(jīng)營活動中利用土地的效益資料。