土地估價理論與方法各章詳解(二十二)

　　建筑物估價方法

　　輔導(dǎo)內(nèi)容：

　　第十章 建筑物估價方法

　　1、建筑物估價的基本概念和基本原理

　　2、掌握成本估價法的計(jì)算過程，重點(diǎn)是折舊、現(xiàn)值的計(jì)算(必考)

　　一、建筑物估價概述

　　1、建筑物估價的定義

　　(1)建筑物的基本概念、基本功能

　　(2)建筑物的分類

　　按生產(chǎn)性質(zhì)，可分為生產(chǎn)型建筑(即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑)和非生產(chǎn)性建筑(即民用建筑，又分為居住建筑和公共建筑)

　　按建筑結(jié)構(gòu)(通常依建筑物的主要承重結(jié)構(gòu)所用材料進(jìn)行劃分)，一般可分為五類：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu))、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)

　　(3)建筑物估價的定義

　　2、建筑物估價的基本原理

　　分兩種：具有市場流動性的建筑物，以重置成本為基礎(chǔ)，采用重置價折舊法、對照法、建筑物殘余法、比較法等估價;不具備市場流動性的建筑物，用成本價計(jì)算的重置價格扣除折舊的方法估價。

　　3、影響建筑物價格的因素

　　分三類：建筑物重置價(最基本因素)、環(huán)境因素、其他因素

　　4、建筑物價格的特點(diǎn)，共五點(diǎn)

　　5、建筑物估價中的幾個概念

　　(1)房屋建筑成本

　　(2)重建成本：目前的價格、原來的材料和標(biāo)準(zhǔn)

　　(3)重置成本：目前的價格、材料和標(biāo)準(zhǔn)，要與重建成本區(qū)別開來

　　(4)應(yīng)計(jì)折舊：包括物理的、功能的、經(jīng)濟(jì)的

　　(5)標(biāo)準(zhǔn)房價：同一等級房屋的平均價格

　　(6)建筑工程安裝定額：單位建筑產(chǎn)品所消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，是編制概算定額的基礎(chǔ)

　　(7)建筑安裝工程概算定額：按擴(kuò)大分部分項(xiàng)工程確定的消耗數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)

　　(8)建筑物殘值

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　　二、建筑物估價方法

　　1、重置價格折舊法(重點(diǎn))

　　是成本估價法具體應(yīng)用中的一種方法，適合對獨(dú)立舊建筑物估價，及評估城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

　　(1)基本思路與基本公式

　　建筑物價格=建筑物重置價格-已使用年限的折舊額

　　或：建筑物價格=建筑物重置價格×成新度

　　(2)房屋建筑物分類，分4類7等

　　(3)重置價格的確定

　　包括兩種情況：一種以重建成本替代重置價格;另一種以重置成本替代重置價格。兩者適用范圍不同，得出的重置價格也不完全相同。

　　具體求取重置價格的方法有直接法和間接法兩種，必要時兩者可并用。

　　估價上通常將計(jì)算重置價格的方法分為三種：凈計(jì)法、平方法、立方法。

　　(4)折舊額的計(jì)算

　　折舊的概念、影響因素(物理、功能、經(jīng)濟(jì))

　　確定折舊的方法：

　　A. 新舊程度折舊法

　　B.平均年限折舊，又稱定額法、直線法(重點(diǎn)內(nèi)容，要記住公式及代表字母)

　　年折舊：D =( C - CR ) / N = C ( 1 - R ) / N

　　n年折舊累計(jì)額：Dn = C ( 1 - R )× n/N = C ( 1- R )×( N-n’)/N

　　= C(1-R)×n/( n+ n’)

　　現(xiàn)值：Pn = C ? C( 1?R ) × n/N = C [ 1-(1-R) × n/N ]

　　C.定率折舊法，又稱殘存漸減法、遞減折舊法、余額折舊法

　　年折舊：Di = C ( 1?d )i-1×d d=1-(S/C)的N次方

　　n年折舊累計(jì)額：Pn = C ( 1?d )n

　　D.年數(shù)合計(jì)法：利用分?jǐn)?shù)的比率計(jì)算，分子為建筑物生于使用壽命在當(dāng)年開始的數(shù)字N-(i-1)，分母為全部壽命的年數(shù)總和SN，要理解年折舊、總折舊和現(xiàn)值計(jì)算的三個公式。

　　E.償還基金法，又稱償債基金法，每年的折舊額相同，但要按復(fù)利計(jì)算折舊額的利息額。也要理解年折舊、總折舊和現(xiàn)值計(jì)算的三個公式。

　　折舊方法比較：

　　平均年限折舊法使用最普遍，定率折舊法和年數(shù)合計(jì)法都屬于加速折舊法，償還基金法每年折舊額比平均年限折舊法少。這四種方法與新舊程度折舊法相比各有優(yōu)缺點(diǎn)。

　　計(jì)算折舊應(yīng)注意事項(xiàng)：估價上的折舊與會計(jì)折舊的區(qū)別，耐用年限的確定、應(yīng)區(qū)別建筑物主體與附屬設(shè)備的折舊率(綜合折舊率、分類折舊率、個別折舊率)。

　　建筑物折舊額的計(jì)算：實(shí)際工作中有必要并用幾種方法。

　　(5)建筑物價格評估