土地估價(jià)理論與方法各章詳解(十四)

　　二、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序與方法

　　1、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序

　　收集交易資料――確定比較交易案例――進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正――期日修正――區(qū)域、個(gè)別因素修正――使用年限修正――容積率修正――地價(jià)確定

　　2、市場(chǎng)比較法每個(gè)步驟介紹

　　(1)收集交易資料

　　(2)確定比較交易案例

　　明確5個(gè)具體要求，還應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)

　　(3)市場(chǎng)交易情況修正

　　是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。

　　修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)

　　(4)期日修正

　　交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的，可采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來(lái)分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí)，要特別注意價(jià)格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基值數(shù)。

　　B=估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)

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　　(5)區(qū)域因素修正

　　區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場(chǎng)比較法中的一個(gè)基本修正。

　　修正方法：修正方法的三個(gè)步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算。

　　D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

　　(6)個(gè)別因素修正

　　個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個(gè)別因素修正的目的。

　　修正方法程序及計(jì)算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。

　　(7)土地使用權(quán)年限修正

　　土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素，修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。

　　年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]

　　年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K

　　(8)容積率修正

　　容積率也屬于特殊的個(gè)別因素，同樣用修正系數(shù)來(lái)修正地價(jià)，要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。

　　容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù))

　　(9)土地價(jià)格的最終確定

　　通過(guò)各相關(guān)因素修正后，即可得出待評(píng)估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格，然后對(duì)多個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價(jià)格。

　　對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理，綜合確定地價(jià)的基本方法有三種：簡(jiǎn)單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。