土地估價理論與方法各章詳解(八)

　　第三章 城鎮(zhèn)土地分等定級

　　復習要點

　　1、本章是重點章節(jié)之一，出題分值一般較高，并且可能會有計算題出現

　　2、需要掌握一些基本概念以及分等定級因素

　　3、分等定級分值的計算是本章的重點

　　一、城鎮(zhèn)土地分等定級概述

　　1、土地分等定級的含義和對象

　　(1)土地分等定級的含義

　　是在特定目的下，對土地的自然和經濟屬性進行綜合鑒定，并使鑒定結果等級化的過程。城鎮(zhèn)土地分等定級是土地分等定級的一部分。

　　(2)城鎮(zhèn)土地分等定級的對象

　　城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內的所有土地

　　2、土地分等定級與土地估價的關系

　　(1)兩者的概念實質

　　(2)兩者的關系

　　土地分等定級評定的是土地使用價值，土地估價是評定使用價值在市場上反映出的價格。兩者相輔相成，又未必一致。

　　3、土地分等定級體系與方法

　　(1)土地分等定級體系

　　城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內部的土地級

　　(2)城鎮(zhèn)土地分等定級方法

　　采用多因素綜合評價法，又稱多因素分值加和法

　　多因素綜合評價法的常用公式

　　城鎮(zhèn)土地分等定級完整方法的兩個步驟

　　4、土地定級原則

　　(1) 綜合性原則

　　(2) 主導性原則

　　(3) 地域分異原則

　　(4) 土地收益差異原則

　　(5) 定量與定性分析結合原則

　　一、城鎮(zhèn)土地分等定級概述

　　1、土地分等定級的含義和對象

　　(1)土地分等定級的含義

　　是在特定目的下，對土地的自然和經濟屬性進行綜合鑒定，并使鑒定結果等級化的過程。城鎮(zhèn)土地分等定級是土地分等定級的一部分。

　　(2)城鎮(zhèn)土地分等定級的對象

　　城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內的所有土地

　　2、土地分等定級與土地估價的關系

　　(1)兩者的概念實質

　　(2)兩者的關系

　　土地分等定級評定的是土地使用價值，土地估價是評定使用價值在市場上反映出的價格。兩者相輔相成，又未必一致。

　　3、土地分等定級體系與方法

　　(1)土地分等定級體系

　　城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內部的土地級

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　　(2)城鎮(zhèn)土地分等定級方法

　　采用多因素綜合評價法，又稱多因素分值加和法

　　多因素綜合評價法的常用公式

　　城鎮(zhèn)土地分等定級完整方法的兩個步驟

　　4、土地定級原則

　　(1) 綜合性原則

　　(2) 主導性原則

　　(3) 地域分異原則

　　(4) 土地收益差異原則

　　(5) 定量與定性分析結合原則

　　三、城鎮(zhèn)土地分等的程序與方法

　　1、土地分等程序

　　(1) 開展城鎮(zhèn)土地分等準備工作

　　(2) 進行城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化

　　(3) 計算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等別

　　(4) 驗證、調整分等初步結果，評定城鎮(zhèn)土地等別

　　(5) 編制城鎮(zhèn)土地分等成果

　　2、土地分等資料收集與調查

　　包括基本資料、區(qū)位資料、聚集規(guī)模資料、基礎設施資料、投入產出水平資料、經濟發(fā)展水平資料、區(qū)域綜合服務能力資料和區(qū)域土地供應潛力資料等八個方面資料的收集與調查。

　　3、土地分等因素因子分值計算

　　(1) 土地分等因子分值計算的基本原則

　　(2) 土地分等因子分值計算的標準化公式

　　土地分等因子分值計算需要采取標準化的方式，通常有位序標準化和極值標準化兩種，兩種標準化的公式。

　　(3) 涉及指數方式的因子指標計算

　　A.城鎮(zhèn)交通條件指數計算

　　B.城鎮(zhèn)對外輻射能力指數計算

　　C.區(qū)域經濟發(fā)展水平涉及的有關因子指數計算

　　4、土地分等對象的綜合分值計算和等別劃分

　　(1) 土地分等對象的綜合分值計算和等別初步劃分

　　土地分等對象的綜合分值計算是在因子、因素分值計算的基礎上，采用多因素分值加和法進行。

　　城鎮(zhèn)土地等別的初步劃分可以采用數軸法或總分頻率曲線法進行

　　開展城鎮(zhèn)土地等別初步劃分的原則

　　(2)土地等別的驗證

　　A.采用聚類分析方法驗證，保證參與驗證范圍占90%以上

　　B.采用市場資料分析方法驗證，保證參與驗證范圍占50%以上

　　C.土地等別驗證的基本思想

　　(3)城鎮(zhèn)土地等別的調整與確定

　　城鎮(zhèn)土地等別調整與確定的原則：

　　A.行政建制協(xié)調原則

　　B.城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調控原則

　　C.近鄰平衡原則

　　城鎮(zhèn)土地分等基本方案制定的注意事項

　　(4)特殊行政區(qū)域的土地等劃分方法

　　跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等別平衡

　　市轄區(qū)土地等劃分