土地估價實務(wù)輔導(dǎo):土地估價概述四

　　例題：判斷題：貢獻原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎(chǔ)。[ r ]

　　同時，這一原則還可用于土地或建筑物的追加投資、不動產(chǎn)的部分改良、改造等。它可根據(jù)對不動產(chǎn)整體價格的貢獻大小，判斷追加投資是否適當(dāng);又可應(yīng)用這一原則判斷最有效使用的上升程度，即將現(xiàn)在的最有效使用與投資后的最有效使用互相比較，以確定純收益最大點。

　　(八)變動原則

　　在土地估價中，不僅要對將來的地價變動作出準(zhǔn)確預(yù)測，同時也要對所采用的地價資料按變動原則修訂到估價期日的標(biāo)準(zhǔn)水平，才能準(zhǔn)確合理地估價。

　　(九)協(xié)調(diào)原則

　　在土地估價時，一定要認真分析 土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊 的收益量和價格。

　　以上對九項土地估價原則作了概略說明。應(yīng)當(dāng)注意的是，這 些原則都不是孤立的，相互之間都有直接或間接的聯(lián)系。因此， 土地估價時，除應(yīng)充分了解各項原則外，還應(yīng)掌握彼此之間的關(guān)系，綜合運用，才能正確把握土地的價格。

　　三、土地估價方法

　　土地估價方法，可以分為基本估價法和應(yīng)用估價法。基本估價方法又分為：收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法。

　　應(yīng)用估價法又稱為大量估價法，即在應(yīng)用基本 估價方法評估樣點宗地地價的基礎(chǔ)上，對整個城市或城市內(nèi)一定 區(qū)域內(nèi)的土地價格、地價影響因素和地價變化規(guī)律進行分析，建 立起一套大范圍內(nèi)宗地價格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān) 地評估出該區(qū)域內(nèi)各個宗地價格。此類方法關(guān)鍵在于建立評估標(biāo)準(zhǔn)，需進行大量資料調(diào)查、處理和分析，而根據(jù)評估標(biāo)準(zhǔn)評估宗 地地價則相對簡便快速，因此此類方法多適用于政府管理需要而進行的政策性大量估價。屬于此類的方法有：路線價估價法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。

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