土地估價師之土地估價理論與方法題集

一、判斷題(共10題，題號1~10，請判斷各題說法正確或錯誤，并將答題卡相同題號對應的符號涂黑，正確涂“√”，錯誤涂“x”。每題1分，共10。判斷錯誤每題倒扣1分，最多扣至判斷題總分為0)
1．土地包括地下層、地表層以及地上空間。（√）
出處：（07大綱第一部分－土地概念）（04土地管理基礎書??1章P1）
解析：土地是地球表面具有固定位置的空間客體，具有立體的垂直剖面，它向上、向下的范圍是現今人們利用土地的技術所能達到的范圍。
2．土地估價對象除地上空間、地表層、地下層外，還可以包括地上建筑物及其他附著物和相關權利等。（√）
出處：（07大綱第十二部分－地上附著物及其它財產評估）
解析：在土地所有權或者或者使用權發(fā)生轉移的過程中，例如土地征收、拆遷等，需要對土地附著物進行評估。所以土地土地估價對象除地上空間、地表層、地下層外，還可以包括地上建筑物及其他附著物和相關權利等。
3．采用成本逼近法評估地價時，由于稅費是一種必須的支出，并不參與利潤產出，所以成本計算時不計算利息。(×)
出處：（07大綱第四部分，土地估價方法）（04土地估價理論方法8章成本逼近法?P267）
解析：在成本逼近法中，投資包括土地取得費、土地開發(fā)費和有關稅費。對土地評估時，投資者貸款，需要向銀行償還貸款利息，利息應計入成本；投資者利用自有資金投入，等于將自己的銀行存款取出，損失了利息，從這種意義上看，也屬投入，也應計人成本。
    4．由于空間的狀態(tài)最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估價中，確定土地最佳開發(fā)利用方式時，最重要的是選擇最佳建筑容積率。（×）
    出處：（07大綱第四部分，土地估價方法）（04土地估價理論方法7章剩余法?P245）
解析：根據調查的土地條件、土地市場條件等，在政府規(guī)劃及管理等限制所允許的范圍內，確定地塊的最佳利用方式，它包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等。在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇最佳的土地用途。土地用途的選擇，要考慮到土地位置的可接受性及這種用途的現實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，即要分析當地市場的接受能力，究竟市場在項目建成這段時間里最需要什么類型的房地產。
5．新古典主義經濟學家關于地租本質含義的闡述主要基于對邊際產品價格與生產要素價格的比較。（√）
出處：（07大綱第三部分－地價理論）（講義第三講地租理論）
   解析：對地租的概念，新古典主義將生產過程視為多種變量不斷變化的過程，通過邊際產品價格與生產要素價格的比較，對地租的本質含義進行闡述。
6．某建筑物15年前建成交付使用，估價人員實地勘察判定其剩余經濟壽命為35年，殘值為零，則該建筑物現在約有七成新。（√）
    出處：（07大綱第十二部分－地上附著物及其他財產評估）（講義第九講建筑物估價）
解析：35/（15+35）＝0.7，因此正確。
7．在目前的情況下，由于征地是按照原用途補償，并且城市周邊實際上已經是討價還價所形成，所以征地區(qū)片綜合地價等于農用地的市場價格。（×）
    出處：（07大綱第二部分－土地管理－五征地管理）（04土地管理基礎5章P188）
解析：征地是國家行政行為，而不是土地買賣。征地既是一種國家行為，也是農民對國家應盡的一種義務，不是農民向國家賣地。國家征用土地再出讓時，原土地與出讓時的土地價格差異是由國家投資所形成的，原則上這項收益應歸國家所有。因此，國家對農民的補償支付的費用仍然是補償或補助性質的，而不是完全的地價。征地區(qū)片的地價應根據使用用途、再出讓方式等具體而定。
8．某宗房地產的成交價格為2790元／平方米，買賣中涉及的稅費均由買方負擔，正常情況下賣方繳納的稅費為7％，買方繳納的稅費為5％，則該宗房地產的正常成交價格應為2937元／平方米。（×）
出處：（07大綱第二部分－土地管理－8地價管理）
解析：由買方負擔的賣方應繳納的7%稅費應計入正常成交價格中，故正常成交價格＝2790÷（1－7％）＝3000元，而不是2790÷（1－5%）＝2937元。
    9．土地估價中常常涉及到與建筑物相關的機器設備評估。對于數量少、價值量大的機器設備評估，應盡可能采用現行市價法確定設備的基價。（√）
出處：（07大綱第十二部分??地上附著物及其他財產評估－四、機器設備評估）
10．地價是指土地使用權的價值，但是土地估價結果可以包括地上物和其他相關權利價值。（√）
出處：（07大綱第十二部分－地上附著物及其它財產評估）