2000年土地估價師《土地估價理論與方法》計算題

一、某開發(fā)區(qū)土地開發(fā)完成后，需評估出讓土地的底價。該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達到“七通一平”，可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的80％。出讓土地使用年限為50年。
開發(fā)區(qū)所在地的土地取得費(含稅費)為15萬元／畝；土地開發(fā)費為10萬元／畝，在開發(fā)期內均勻投入，土地開發(fā)周期20個月，貸款月利率為1％，按月計算復利；土地開發(fā)的投資回報率要求達到20％，土地增值收益率要求達到10％，土地還原率取8％。
請根據以上資料評估出該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價。
二、現有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過補辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權，同時建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現全部用于出租。2000年11月1日進行的市場調查情況如下：
(1)在當地，規(guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬元，月平均費用15萬元，此外出租時可收取押金60萬元，押金收益率為5％；
(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價為每建筑平方米4000元；
(3)土地還原率為6％，建筑物還原率為8％。
試根據上述資料，評估該宗土地于2000年11月1日的市場價格。
三、某城市有一宗住宅用地，需要評估其土地使用權價格。經調查收集到以下資料：
(1)與待估宗地處于同一供需圈、相同用途、相同交易類型的四宗土地交易案例，待估宗地與各交易案例的條件以及各交易案例的區(qū)域因素和個別因素修正情況如下表所示，其中區(qū)域因素和個別因素的修正皆是與待估宗地相比較，表中修正系數為正數的，表示交易案例的條件優(yōu)于待估宗地，表中系數為負數的，表示交易案例條件比待估宗地差。

(2)土地還原率為7％；
(3)該市住宅地價指數以1999年1月1日為100，以后平均每月上漲1個百分點；
(4)該市住宅地價的容積率修正系數如下表：

請根據上述資料
1．編制該城市地價指數表
2．采用市場比較法估算出待估宗地于2000年10月1日土地使用年限為70年的單位土地面積價格
四．某市現有一宗面積為2000平方米的住宅用地，某開發(fā)公司擬建造一棟塔式住宅樓，預計開發(fā)建設期2年，建成后即可全部售出。根據當地同類住宅市場行情，平均售價可達3800元/平方米；開發(fā)建設過程中，建筑費，專業(yè)費和不可預見費可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年內均勻投入。貸款年利息率為5。85%，銷售稅費為不動產總價的6%。
若開發(fā)公司要以不高于700萬元的代價取得該宗地70年期的土地使用權，實現相當于不動產總價18%的利潤率，請計算建筑容積率最低應為何值？