土地估價師考試《土地估價實務》應試寶典1

　　土地估價實務考試寶典

　　好的報告主要表現(xiàn)為：

　　第一、報告內(nèi)容全面，正文內(nèi)容和附件資料齊全、配套;

　　第二、公正客觀，估價方法的選用及評估思路、過程合理、依據(jù)充分;

　　第三、用詞準確，報告文字表述嚴謹、邏輯性較強;

　　第四、評估結(jié)果基本準確，符合市場行情;

　　第五、報告裝訂整齊、美觀、統(tǒng)一。

　　在實際工作中，審查報告的重點除了產(chǎn)權(quán)狀況外，還有通過對估價對象客觀的分析，對偏離正常價值的過高或過低估價結(jié)果提出調(diào)整建議，以避免國家或當事人的重大損失。

　　報告審查的主要內(nèi)容：

　　1、 審查估價對象，其中包括權(quán)屬、估價時點、估價作業(yè)日期和有關(guān)證明材料;

　　2、 審查估價目的，包括價格定義、價值類型;

　　3、 審查估價數(shù)據(jù)，包括估價報告定性、定量數(shù)據(jù)的來源及獲取方式是否可靠?估價結(jié)論是否得到相關(guān)數(shù)據(jù)的支持?

　　4、 審查估價方法，采用的方法是否合理，數(shù)據(jù)分析是否科學?

　　5、 審查估價條件，包括是否考慮得出估價結(jié)論的必要性，以及應用估價結(jié)論的限制條件，對房地產(chǎn)最高最佳使用評價的結(jié)論及其使用建議是否合理?風險分析是否恰當?

　　估價方法要點之一：市場比較法

　　應用市場比較法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價時點近期的，市場上交易的類似比較實例，進行因素比較作適當修正后，確定待估宗地的土地價格，要求比較實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供應圈、用途一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求：

　　1、比較實例選擇。所選實例應是實際交易實例，并說明案例的具體坐落(門牌號和宗地號)。比較案例選擇(大于或等于三個)要求：

　?、?與待估宗地屬同一供應圈(即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎設施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗不能超過25%)。

　?、?與待估宗地用途應相同或相似(按用地類型細類)，如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲，前提是已有一至二個與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應設用途修正。

　?、?與待估宗地的交易類型(價格類型)相同，交易類型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓，股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的

　　a：如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長不超過三年);

　　b：如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長不超過1至2年)，一般交易案例的有效期最長不超過三年;

　?、?交易案例必須為正常交易(即成交價格為正常價格或可修正為正常價格)。所謂正常交易應是公開、平等、自愿的交易。

　　⑥ 價格內(nèi)涵要一致，比如開發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價格還是含分攤面積的價格等。

　　按上述要求選擇好比較案例后，分別進行描述，描述內(nèi)容(如有可能，最好到現(xiàn)場查看)如下：

　　1、交易實例狀況：

　　a座落位置、形狀、地質(zhì);

　　b水、電、路、訊、暖等基礎設施

　　c商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件

　　d土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途

　　e有關(guān)地上建筑物的基本情況

　　f權(quán)利狀況和土地使用年限等

　　2、成交價格

　　包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應的單價和房屋租賃等內(nèi)容，同時說明價格類型、價格水平及種類等。

　　3、付款方式

　　包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內(nèi)容。

　　4、成交日期

　　一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價格等。區(qū)域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。

　　2、因素選擇

　　估價時選擇的比較因素，應包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素。以上因素 要與報告第二部分分析 的地價影響因素對應，不得漏掉重要因素，必要時應說明進行因素選擇的依據(jù)。

　　選擇因素的原則：

　?、俳Y(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地區(qū)地價的因素有差異，且影響程度不同。類型不一致，應進行交易類型的修正(除抵押評估外，一般不選擇抵押實例)。

　?、?成交日與待估宗地的估價期日應接近。

　　②選擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應，必要時應說明進行因素選擇的依據(jù)。

　因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相應增刪因素：

　?、苯灰兹掌?必選)

　　⒉交易情況(必選)

　?、辰灰最愋?必選)

　?、赐恋厥褂媚晗?必選)

　　a基礎設施善(用幾通一平反映)

　　b商業(yè)繁華度(商業(yè)用地選用與城市中心、商業(yè)中心距離遠近反映)

　　c對外交通便捷度(用距火車站、長途汽車站、碼頭等距離來反映)

　　d道路通達度(用道路類型、寬度反映)

　　e公交便捷度(商業(yè)用地選用公交路線、站點分布及距離來反映)

　　f環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度

　　g產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)