物業(yè)管理操作實務(wù)(三)

　　5.公司章程
　　公司章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金狀況、業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方向和組織形式、組織機構(gòu)，以及利益分配原則、債權(quán)債務(wù)處理方式、內(nèi)部管理制度等規(guī)范性的書面文件。其內(nèi)容一般應(yīng)包括：
　�。�1）公司的宗旨；
　�。�2）名稱和住所；
　�。�3）經(jīng)濟性質(zhì)；
　�。�4）注冊資金數(shù)額以及來源；（5）經(jīng)營范圍和經(jīng)營方式；（6）公司組織機構(gòu)及職權(quán)；
　�。�7）法定代表人產(chǎn)生程序及職權(quán)范圍；
　�。�8）財務(wù)管理制度和利潤分配方式；
　�。�9）其他勞動用工制度；
　　（10）章程修改程序；
　�。�11）終止程序；
　　（12）其他事項。
　　聯(lián)營企業(yè)章程還應(yīng)載明：
　�。�1）聯(lián)營各方出資方式、數(shù)額和投資期限；
　�。�2）聯(lián)合各方成員的權(quán)利和義務(wù)；
　�。�3）參加和退出的條件、程序；
　　（4）組織管理機構(gòu)的產(chǎn)生、形式、職權(quán)及其決策程序；
　�。�5）主要負責(zé)人任期。
　　有限責(zé)任公司的章程應(yīng)載明下列事項：
　　（1）公司名稱和住所；
　　（2）公司經(jīng)營范圍；
　　（3）公司注冊資本；
　�。�4）股東的姓名或名稱；
　�。�5）股東的權(quán)利和義務(wù)；
　�。�6）股東的出資方式和出資額；
　�。�7）股東轉(zhuǎn)讓出資的條件；
　　（8）公司的機構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；
　　（9）公司法定代表人；
　　（10）公司解散事由與清算辦法；
　�。�11）股東認為需要規(guī)定的其他事項。股東應(yīng)當(dāng)在公司章程上簽名、蓋章。
　　股份公司章程應(yīng)當(dāng)載明下列事項：
　�。�1）公司名稱和住所；
　�。�2）公司經(jīng)營范圍；
　　（3）公司設(shè)立方式；
　　（4）公司股份總數(shù)每股金額和注冊資本；
　　（5）發(fā)起人的姓名或者名稱，認購的股份數(shù)；
　�。�6）股東的權(quán)利和義務(wù)；
　　（7）董事會的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；
　�。�8）公司法定代表人；
　�。�9）監(jiān)事會的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；
　�。�10）公司利潤分配辦法；
　�。�11）公司的解散事由與清算辦法；
　　（12）公司的通知和公告辦法；
　�。�13）股東大會認為需要規(guī)定的其他事項。
　　6.公司人員
　　企業(yè)法人登記管理有關(guān)規(guī)章規(guī)定，申請成立全民、集體、聯(lián)營、私營、三資等企業(yè)，必須有與生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模和業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員，其中專職人員不得少于8人。物業(yè)管理公司一般應(yīng)具有8名以上的專業(yè)技術(shù)管理人員，其中中級職稱以上的須達3人以上。
　　根據(jù)《公司法》設(shè)立物業(yè)管理有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)由2人以上50以下股東共同出資；設(shè)立股份有限公司，除國有企業(yè)改建為股份有限公司的外，應(yīng)當(dāng)有5個以上發(fā)起人，且其中須有過半數(shù)的發(fā)起人在中國境內(nèi)有住所。國家授權(quán)投資的機構(gòu)或部門可以單獨設(shè)立國有獨資的有限責(zé)任公司。外國投資者包括外國的企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或個人，可以獨資設(shè)立外資性質(zhì)的物業(yè)管理有限責(zé)任公司。
　�。ǘ�）設(shè)立登記
　　1.三資物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立登記
　　三資物業(yè)管理企業(yè)在向工商行政管理機關(guān)申請登記之前，如前所述，首先要進行向工商行政部門申請名稱登記，然后進行審查批準(zhǔn)即經(jīng)過對外經(jīng)濟貿(mào)易主管部門審查批準(zhǔn)。對外經(jīng)貿(mào)行政主管部門主要審查外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)的經(jīng)營目的、范圍、資金和章程，合資企業(yè)合營各方簽訂的合營協(xié)議、合同、章程，合作企業(yè)中外合作者簽訂的協(xié)議、合同、章程等文件。審查機關(guān)一般在三個月內(nèi)作出批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)的決定。
　　當(dāng)三資物業(yè)管理企業(yè)接到對外經(jīng)濟貿(mào)易主管部門的批準(zhǔn)書之后30日內(nèi)，向工商行政管理機關(guān)申請營業(yè)登記。營業(yè)登記主要看是否具備了開業(yè)的條件：是否有符合規(guī)定的名稱，是否有審批機關(guān)批準(zhǔn)的合同章程，是否有固定的經(jīng)營場所、必要的設(shè)施，是否有規(guī)定的從業(yè)人員，是否有符合國家規(guī)定的注冊資金，經(jīng)營范圍是否符合國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定，是否有健全的財會制度等。
　　營業(yè)登記的主要事項有：名稱、住所、經(jīng)營范圍、投資總額、注冊資本、企業(yè)類別、董事長、副董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、經(jīng)營期限、分支機構(gòu)等。在登記時應(yīng)向工商行政管理部門提交下列文件、證件：
　�。�1）由董事長、副董事長簽署的外商投資企業(yè)登記申請書；
　�。�2）合同章程以及審批機關(guān)的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)證書；
　�。�3）項目建議書、可行性研究報告及其批準(zhǔn)文件；
　�。�4）投資者合法的開業(yè)證明；
　�。�5）投資者的資信證明；
　�。�6）董事會名單以及董事會成員、總經(jīng)理、副總經(jīng)理的委派（任職）文件和上述中方人員的身份證明；
　�。�7）其他有關(guān)文件證件。
　　當(dāng)三資物業(yè)管理取得營業(yè)執(zhí)照后，將取得進入資質(zhì)登記和資質(zhì)備案階段。
　　2.內(nèi)資物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立登記
　　內(nèi)資全民所有制、集體所有制、聯(lián)營、私營、股份制、股份合作制等物業(yè)管理企業(yè)，當(dāng)具備前文所述的設(shè)立條件時，這些條件概括起來包括：名稱、組織機構(gòu)和章程；固定的經(jīng)營場所和必要的設(shè)施；符合規(guī)定的并與其經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的資金數(shù)額和從業(yè)人員；能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任；符合規(guī)定的經(jīng)營范圍等時，即可進行營業(yè)登記。登記的主要事項有：名稱、地址、負責(zé)人、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式、經(jīng)濟性質(zhì)、隸屬關(guān)系、資金數(shù)額等。
　　當(dāng)?shù)怯浐藴?zhǔn)取得營業(yè)執(zhí)照后，進入資質(zhì)登記和資質(zhì)備案階段。
　　應(yīng)當(dāng)指出的是，原區(qū)縣房管行政部門組建的物業(yè)管理集團公司，一般領(lǐng)導(dǎo)著由原房管所轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司，當(dāng)前要根據(jù)政、企、事分開的原則，實行企業(yè)化管理，與原房屋行政管理部門從經(jīng)濟、人員、產(chǎn)業(yè)上分開。
　　（三）資質(zhì)等級管理
　　1.資質(zhì)等級管理的目的
　　物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理是行業(yè)歸口管理，是對企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、能力和規(guī)模的管理。為了加強對不同規(guī)模、不同經(jīng)營能力、不同性質(zhì)、不同隸屬關(guān)系、不同所有制形式的物業(yè)管理企業(yè)的管理，促進物業(yè)管理有序發(fā)展，提高物業(yè)管理的整體水平，必須對物業(yè)管理企業(yè)進行資質(zhì)等級管理。物業(yè)管理企業(yè)必須接受并按照資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務(wù)。
　　市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門是物業(yè)管理的行政主管部門，按照有關(guān)職責(zé)分工，審批各類物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，接受資質(zhì)備案和核發(fā)資質(zhì)等級證書，并進行對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理的日常工作。
　　2.資質(zhì)等級
　　目前，部分省和城市根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定了物業(yè)管理公司資質(zhì)審批規(guī)定，但尚無全國性的規(guī)定。根據(jù)上海市房地局制定的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)按資質(zhì)條件分為一、二、三級和無級
一級物業(yè)管理企業(yè)需具備的條件是：管理物業(yè)規(guī)模50萬平方米以上，或管理涉外物業(yè)20萬平方米以上；管理物業(yè)類型3種以上，或涉外物業(yè)2種以上；必須有2個以上優(yōu)秀小區(qū)或大廈，所管物業(yè)達標(biāo)面積50％以上；企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上；經(jīng)營年限須在3年以上；注冊資本在100萬元人民幣以上。
　　二級物業(yè)管理企業(yè)需具備的條件：管理規(guī)模20-50萬平方米，或管理涉外物業(yè)5-20萬平方米；管理物業(yè)類型2種以上，或管理涉外物業(yè)；須有1個以上優(yōu)秀小區(qū)或大廈，所管物業(yè)達標(biāo)30％以上；有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員6人以上；經(jīng)營年限須在2年以上；注冊資本在50萬元人民幣以上。
　　三級物業(yè)管理企業(yè)須具備的條件：管理物業(yè)規(guī)模3-20萬平方米，或涉外物業(yè)1-5萬平方米；有中級專業(yè)技術(shù)職稱3人以上；企業(yè)注冊資本10萬元人民幣以上。
　　暫不定級的物業(yè)管理企業(yè)：管理物業(yè)規(guī)模在3萬平方米以下或涉外物業(yè)1萬平方米以下的.
　　3.資質(zhì)等級審批
　　根據(jù)上海市規(guī)定，資質(zhì)備案與核發(fā)資質(zhì)等級證書同步進行。
　　物業(yè)管理企業(yè)，一般要在取得營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)按規(guī)定申辦資質(zhì)備案。
　　外商獨資、中外合資、中外合作的物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)備案和資質(zhì)等級向市房地局申報，由市房地局審批。
　　內(nèi)資物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)備案和資質(zhì)等級向注冊地的區(qū)縣房管部門申報，其中符合一級資質(zhì)條件的由區(qū)縣房管部門初審后報市房地局審批，二級以下資質(zhì)等級由區(qū)縣房管部門審批。申辦物業(yè)資質(zhì)備案和資質(zhì)證書，必須提交下列文件和資料：
　　（1）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；
　　（2）公司經(jīng)理出任聘任書；
　�。�3）中級以上職稱人員的證書或證明材料；
　�。�4）資質(zhì)等級申報表；
　　（5）公司的管理章程、管理合同；
　�。�6）其他所需材料。
　　市房地局和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理物業(yè)管理企業(yè)申請之日起20日內(nèi)，核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書。
　　4.日常資質(zhì)管理
　　資質(zhì)證書有效期2年；無正當(dāng)理由不申請的企業(yè)要責(zé)令其限期申請；企業(yè)開業(yè)兩年內(nèi)不實施物業(yè)管理的，復(fù)評不再核發(fā)證書；企業(yè)如注銷或破產(chǎn)，資質(zhì)證書交回主管部門。
　　對物業(yè)管理企業(yè)違反以下規(guī)定的行為，區(qū)縣房管部門有權(quán)限期整改，并可降低資質(zhì)，直至建議工商行政管理部門取消其經(jīng)營資質(zhì)：
　�。�1）不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定的；
　�。�2）管理制度不健全，管理混亂，業(yè)主住戶投訴較多的；
　　（3）被物價部門認定亂收費或收費不規(guī)范，又不認真整改的；
　�。�4）利用管理職權(quán)擅自搭建，占用綠地、改變公共設(shè)施用途的；
　�。�5）對于業(yè)主、住戶投訴置之不理，又不服從行政主管部門監(jiān)督的；
　�。�6）因管理失職，造成重大事故的。
　　三、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)
　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)權(quán)利以及權(quán)利來源
　　建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，物業(yè)管理公司的權(quán)利是：
　�。�1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；
　�。�2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；
　�。�3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；
　�。�4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；
　�。�5）有權(quán)要求管委會協(xié)助管理；
　�。�6）有權(quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù) ；
　�。�7）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。
　　這些權(quán)利的得到首先必須貫徹合法的原則，要依法取得，即權(quán)利主體、權(quán)利內(nèi)容要符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定。只有符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利才能受到法律的保護。如果不符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不僅不能達到預(yù)想的管理效果，反而可能造成其管理行為產(chǎn)生的后果無效。
　　物業(yè)管理企業(yè)在實施管理時，必須制定小區(qū)或大廈等管理辦法，這些辦法不能與法律法規(guī)和行政規(guī)章相悖，而是要在法律的范疇之內(nèi)制定。如：哪些是物業(yè)使用的禁止行為，對限制性行為產(chǎn)生后果怎樣處理；業(yè)主或使用人如果要改變住宅使用性質(zhì)，如何對待；業(yè)主要進行裝修有哪些注意事項；對消防設(shè)備的管理平時如何保持良好狀態(tài)；各小區(qū)內(nèi)各種公共設(shè)施和管線怎樣管理，小區(qū)車輛停放、綠化管理等，都要依照相關(guān)法規(guī)制定管理條文。小區(qū)的治安管理也一定要納入社會治安總的范疇，要執(zhí)行行政部門頒布的治安管理條例和規(guī)章。
　　其次，物業(yè)管理公企業(yè)管理權(quán)利來之于合同。這里有三個方面：
　�。�1）物業(yè)管理服務(wù)合同。合同簽訂雙方業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是委托和被委托的關(guān)系。合同明確了物業(yè)管理服務(wù)的事項、權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)費用、期限和違約責(zé)任等，在管理服務(wù)的權(quán)限之內(nèi)就是物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍。即委托后，才進行管理；不委托，不能超越權(quán)限。如果超越管理權(quán)限，事后要得到業(yè)主委員會的追認。 物業(yè)管理公司行使委托之外的職權(quán)，業(yè)主委員會如不予認可，則由物業(yè)管理公司自己承擔(dān)責(zé)任。例如，如果沒有委托代辦產(chǎn)權(quán)證、代辦裝煤氣和電話等合同，物業(yè)管理公司自行其是，業(yè)主們可以予以否決，不支付費用；
　�。�2）對物業(yè)使用中的各種禁止行為，物業(yè)管理企業(yè)要與業(yè)主有書面約定，或用“公約”、“合約”、“辦法”等這些約定、協(xié)議來得到業(yè)主的認可，并在協(xié)議中雙方約定違約的責(zé)任。這樣物業(yè)管理公司才能有效進行制止違章行為，使得行使制止違章的行為有效，并具有追究對方違章的權(quán)限；
　�。�3）關(guān)于聘請專業(yè)公司如保安公司、綠化公司，情況也是這樣，一定要通過簽訂轉(zhuǎn)委托合同，把業(yè)主委托的權(quán)限轉(zhuǎn)委托給這些專業(yè)公司，并且事先要得到業(yè)主委員會的同意。
　�。ǘ�）物業(yè)管理企業(yè)的主要義務(wù)
　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)是：
　　（1）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；
　�。�2）接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；
　　（3）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)交管委會審議，并經(jīng)管委會認可；
　�。�4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
　　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，首先是履行合同，對合同規(guī)定的事項要全面履行：
　�。�1）管理服務(wù)合同一經(jīng)簽訂，受國家法律保護，合同義務(wù)受國家法律監(jiān)督。如果物業(yè)管理企業(yè)不全面履行合同，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
　�。�2）不得擅自變更和解除管理服務(wù)合同，雙方必須信守合同。如果發(fā)生新的情況，要經(jīng)雙方協(xié)議重新達成新的合同。任何一方當(dāng)時人都不得擅自變更或解除合同，也不允許單方拒絕履行或者變更已經(jīng)訂立的管理服務(wù)合同；
　�。�3）依法解決管理服務(wù)合同中的糾紛。一種是通過協(xié)議解決糾紛，一種是通過有關(guān)主管部門的調(diào)解解決，也可以向人民法院起訴。
　　其次，服從政府部門房地產(chǎn)等有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督，接受物業(yè)管理相關(guān)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，這又是物業(yè)管理企業(yè)的另一條重要義務(wù)：
　　（1）首先要接受工商管理。工商行政機關(guān)依法確定各類企業(yè)和個體工商業(yè)的合法地位，監(jiān)督管理或參與管理市場上的各種經(jīng)濟活動，檢查處理經(jīng)濟違法違章行為，保護合法經(jīng)營，取締非法經(jīng)營，維護正常的市場秩序，保證社會主義市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。物業(yè)管理公司要依法登記成立，經(jīng)營范圍要明確，以營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)。與業(yè)主委員會訂立管理服務(wù)合同要對照經(jīng)濟合同訂立的條件：雙方當(dāng)事人是否具有主體資格；合同內(nèi)容是否合法；是否損害國家利益、社會公共利益或第三者利益；是否超越企業(yè)經(jīng)營范圍；雙方當(dāng)事人意思是否表示真實；訂立合同是否符合法定程序。根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)到房地產(chǎn)主管部門備案。另外，物業(yè)管理公司在經(jīng)營活動中使用商標(biāo)、廣告等，也要服從行政部門的管理；
　　（2）接受行業(yè)行政主管部門和政府有關(guān)行政主管理部門的行政管理。這主要是要接受資質(zhì)核準(zhǔn)登記管理，對物業(yè)管理行為的管理，對違反物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定進行行政處罰，社區(qū)管理規(guī)定等；
　�。�3）接受物業(yè)管理的價格管理。物業(yè)管理關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)，其收費既要考慮公平合理，還必須實行公開，還要考慮與物業(yè)所有權(quán)人、使用人經(jīng)濟承受能力相適應(yīng)。物業(yè)管理企業(yè)要在物業(yè)管理價格政策范圍之內(nèi)經(jīng)營。
　　四、物業(yè)管理企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置
　�。ㄒ唬�機構(gòu)設(shè)置的要點
　　1.精悍的科學(xué)決策領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)
　　物業(yè)管理企業(yè)作為獨立的經(jīng)濟實體，決策機構(gòu)上進行經(jīng)營決策，決定著用人機制，關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。這就要求設(shè)立一個精悍、高效、富有戰(zhàn)斗力的領(lǐng)導(dǎo)班子。一種是經(jīng)理負責(zé)制，要求有水平高、懂經(jīng)營、素質(zhì)好的經(jīng)理，上級部門要加強領(lǐng)導(dǎo)，職工參與民主管理；第二種是董事會制，決策層和管理層分離，分級負責(zé)，權(quán)責(zé)對應(yīng)。
　　2.適應(yīng)市場風(fēng)險的機制
　　服務(wù)管理要向市場要效益，寓管理、效益于服務(wù)之中。機構(gòu)設(shè)置要體現(xiàn)企業(yè)風(fēng)險共同承擔(dān)的原則。企業(yè)要承擔(dān)次級風(fēng)險即自負虧損，也要承擔(dān)最大風(fēng)險即破產(chǎn)倒閉，要把個人勞動、部門服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟效益與企業(yè)風(fēng)險掛鉤，要“定崗、定員、定職責(zé)”，使得進行物業(yè)管理的人、物及場所達到最佳結(jié)合。
　　3.集約化的管理體制
　　物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營者、工程技術(shù)人員和全體操作工人要把企業(yè)動力作用的方向集中到不斷開拓市場，依靠技術(shù)進步改善管理、降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量上來，從而實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的有效經(jīng)營。
　�。ǘ�）有關(guān)部門的設(shè)置
　　物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機構(gòu)的具體設(shè)置，要根據(jù)管理物業(yè)的規(guī)模和服務(wù)管理的目標(biāo)內(nèi)容，以及物業(yè)管理企業(yè)實際情況決定。通常物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置一般有如下幾種模式：
　　1.事業(yè)部制
　　所謂事業(yè)部制，原是西方國家一些大公司將公司所屬的分公司或工廠，按產(chǎn)品大類劃地區(qū)組織事業(yè)部，實行集中決策指導(dǎo)分級經(jīng)營實行單獨核算的一種組織形式。即物業(yè)管理公司（有的稱總公司）下設(shè)若干事業(yè)部，每個事業(yè)部又負責(zé)若干經(jīng)營事務(wù)，總公司掌管戰(zhàn)略決策，確定經(jīng)營方針，統(tǒng)管人員，統(tǒng)一調(diào)度人力、物力、財力等。
　　2.直線-職能制
　　職能制是設(shè)有職能機構(gòu)，由機構(gòu)負責(zé)人在業(yè)務(wù)范圍內(nèi)下達和布置工作。直線-職能制是管理機構(gòu)有兩個層次，一個是管理層，一個是作業(yè)層，經(jīng)理通過部門領(lǐng)導(dǎo)實施內(nèi)部管理。
　　中國香港往往把部門歸并為三塊：管理、服務(wù)和內(nèi)務(wù)。
　　不論是事業(yè)部制或直線職能制，各部職能大致如下：
　　經(jīng)理室。它是決策機構(gòu)，經(jīng)理對公司負全面責(zé)任，對重大問題作出決策，布置和協(xié)調(diào)各部門工作。
　　辦公室。主要負責(zé)公司內(nèi)部日常行政事務(wù)，包括人事、后勤、檔案等，有時辦公室還負責(zé)招聘和培訓(xùn)員工工作。
　　財務(wù)部。主要負責(zé)財務(wù)管理，在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下做好資金運作的日常工作，負責(zé)管理服務(wù)費的收繳，會計、出納分開，做好財會賬冊、報表，繳納財稅，要經(jīng)常向經(jīng)理報告公司財務(wù)情況。
　　工程部。這是負責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運行的技術(shù)管理部門，一般由房屋工程、電氣工程、給排水等方面的中、高級技術(shù)人員組成，包括房屋的設(shè)備檢驗、維修工程安排，對業(yè)主裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督等。
　　管理部。一般有房屋及設(shè)備急修以及一般報修受理或作業(yè)，負責(zé)保安、消防、車輛交通等工作，轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境保護和日常清掃，綠化設(shè)施的管理，樹木、綠地養(yǎng)護等。
　　經(jīng)營發(fā)展部。這是物業(yè)管理公司“一業(yè)為主、多種經(jīng)營”的管理部門，對物業(yè)管理公司貫徹以業(yè)養(yǎng)業(yè)的方針至關(guān)重要。經(jīng)營發(fā)展部負責(zé)各種文化、娛樂、生活、商業(yè)等公共性服務(wù)經(jīng)營設(shè)施和部門，接受業(yè)主綜合性或個別性的委托、代辦服務(wù)。
　　3.物業(yè)管理有限責(zé)任公司的組織機構(gòu)
　　根據(jù)《公司法》，有限責(zé)任公司設(shè)立股東會、監(jiān)事會和董事會。股東會是公司的權(quán)力機構(gòu)。它決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃，選舉和更換董事，選舉和更換由股東代表擔(dān)任的監(jiān)事，對發(fā)行公司債券等作出決議等。監(jiān)事會由股東會選出的監(jiān)事和公司職工民主選舉產(chǎn)生的監(jiān)事組成，這是公司監(jiān)督機構(gòu)。董事會是經(jīng)營決策機構(gòu)和業(yè)務(wù)執(zhí)行機構(gòu)，董事長為公司的法定代表人。有限責(zé)任公司經(jīng)理，由董事會聘任或解聘。
　　4.物業(yè)管理股份有限公司的組織機構(gòu)
　　股份有限公司和股份合作公司應(yīng)訂立章程，其內(nèi)容前文已述。發(fā)起人、認股人舉行創(chuàng)立大會，通過公司章程，選舉董事會成員，選舉監(jiān)事會成員等。
　　五、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理
　　物業(yè)管理集服務(wù)、經(jīng)營為一體，既是一種服務(wù)行為，又是一種經(jīng)營行為。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在國家宏觀政策、法規(guī)的調(diào)控下，按照市場需求，采取科學(xué)的管理方法，運用先進的管理手段和管理工具自主地組織服務(wù)與經(jīng)營。物業(yè)管理企業(yè)在管理服務(wù)活動中，必須以經(jīng)營為手段，以效益為目的。以經(jīng)營為手段，就是要在物業(yè)管理的全過程中實行有償服務(wù)，并通過經(jīng)營各種實業(yè)，解決物業(yè)管理中的各項經(jīng)費開支；以效益為目的，就是以社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益和心理效益為最終目標(biāo)。由于物業(yè)管理與社會的關(guān)系密切，物業(yè)管理企業(yè)對社會的貢獻除本身的經(jīng)濟效益以及繳納稅費外，對其他行業(yè)來說還有更多的社會效益、環(huán)境效益和心理效益。例如，良好的物業(yè)管理可以為業(yè)主提供一個方便、安全、清靜、整潔、舒適的居住和工作條件，使人們能安居樂業(yè)；優(yōu)良的物業(yè)管理還能創(chuàng)造優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，為樹立城市形象增添光彩。把經(jīng)濟效益與這些社會效益、環(huán)境效益和心理效益結(jié)合起來就形成了物業(yè)管理的綜合效益。良好的綜合效益能為企業(yè)帶來良好的企業(yè)形象，而良好的企業(yè)形象又是形成商業(yè)信譽的重要源泉，因而它也是構(gòu)成企業(yè)無形資產(chǎn)的重要組成部分。一家擁有較高商譽的企業(yè)無疑具有更大的發(fā)展空間，其重要意義在于可以睦鄰公眾關(guān)系，促進管理服務(wù)的銷售，獲得行業(yè)競爭優(yōu)勢。
　　鑒于目前人們對物業(yè)管理的適應(yīng)性和承受性差距較大，人們的觀念還沒有完全轉(zhuǎn)變，我國的物業(yè)管理企業(yè)要提高經(jīng)濟效益乃至綜合效益就必須從自身經(jīng)營管理入手，實施規(guī)范化、規(guī)�；�、信息化的經(jīng)營管理。
　　規(guī)范化就是要求物業(yè)管理企業(yè)必須完善企業(yè)管理，物業(yè)管理的運作必須做到規(guī)范化，尤其是目前問題較多的收費管理。對于物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)和專項業(yè)務(wù)，一般以“保本微利”為原則，只向業(yè)主收取低廉的費用。對于物業(yè)管理的特色業(yè)務(wù)，一般以“低利”為原則，即在成本之上再收取稍高一些的費用。對于物業(yè)管理的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，則要求講究經(jīng)濟效益。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮能動作用，積極開拓多種經(jīng)營的新領(lǐng)域，并且在提高經(jīng)濟效益的同時注意提高社會效益和環(huán)境效益。
　　規(guī)�；�就是要求物業(yè)管理企業(yè)盡可能實行規(guī)�；�經(jīng)營，使物業(yè)管理不斷優(yōu)化。根據(jù)規(guī)模經(jīng)濟理論，企業(yè)只有達到了經(jīng)營規(guī)模程度，此時管理服務(wù)的單位成本最低，這樣才能提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。物業(yè)管理雖然是服務(wù)性行業(yè)，但作為一個企業(yè)，在開拓物業(yè)管理業(yè)務(wù)時，應(yīng)立足于提高企業(yè)經(jīng)濟效益和減低業(yè)主管理費負擔(dān)，考慮運用規(guī)模經(jīng)濟理論發(fā)展企業(yè)。根據(jù)目前不同規(guī)模物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營狀況分析，可以發(fā)現(xiàn)凡是上規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)，既可以減輕業(yè)主的經(jīng)濟負擔(dān)，又能為自身創(chuàng)取較好的經(jīng)濟效益。此外，上規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)，更能使業(yè)主受到全方位、多層次、多項目的服務(wù)。隨著人們生活水平的不斷提高和觀念的改變，業(yè)主對提高物業(yè)功能質(zhì)量，改善物業(yè)環(huán)境的要求也會越來越高，要求物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容也會越來越多。上規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)，由于社會網(wǎng)絡(luò)眾多，各種人才齊全，可以滿足業(yè)主的要求，而一些小企業(yè)則無法做到。
　　信息化就是要求物業(yè)管理企業(yè)充分利用信息系統(tǒng)。當(dāng)代社會是一個信息化的社會，信息的收集、分析和利用是企業(yè)成敗的關(guān)鍵。尤其是實行了規(guī)�；�經(jīng)營的企業(yè)，為了適應(yīng)物業(yè)管理的需求，計算機管理信息系統(tǒng)技術(shù)在物業(yè)管理中將會得到越來越廣泛的運用。物業(yè)管理信息系統(tǒng)的應(yīng)用，是指運用現(xiàn)代計算機技術(shù)，把有關(guān)物業(yè)管理信息物化在各種設(shè)備中，并由這些設(shè)備和物業(yè)管理人員構(gòu)成一個為物業(yè)管理目標(biāo)服務(wù)的人機信息處理系統(tǒng)。通過信息系統(tǒng)的應(yīng)用，可以使物業(yè)管理的許多日常工作實現(xiàn)自動化。例如，利用計算機控制建筑物的空調(diào)系統(tǒng)、防火安全自動報警系統(tǒng)、建筑物內(nèi)的垂直交通系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、建筑物部件及附屬設(shè)備安全報警系統(tǒng)、大廈保安系統(tǒng)、輔助物業(yè)管理人員工作的資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)、建筑物出租（租客、租金、租約）管理系統(tǒng)、財務(wù)分析與管理系統(tǒng)、管理決策輔助支持系統(tǒng)、人員管理系統(tǒng)等。自動化對物業(yè)管理產(chǎn)生兩個明顯的效果：首先能提高效率，達到降低成本的效果。因為自動化可以使在員人數(shù)相同或減少的情況下，在一段指定的時間內(nèi)做更多的工作。其次能提高成效，達到增值的效果。因為借助自動化可以引進嶄新的服務(wù)或加強現(xiàn)有的服務(wù)，向業(yè)主提供更高水準(zhǔn)或更優(yōu)良的服務(wù)，這既能提高物業(yè)管理的收入水平，又能達到物業(yè)增值的效果。
　　六、物業(yè)管理企業(yè)的文化建設(shè)
　　物業(yè)管理企業(yè)在追求利潤目標(biāo)的同時，還必須加強企業(yè)發(fā)展的靈魂建設(shè)即企業(yè)文化建設(shè).企業(yè)文化是企業(yè)獨特的經(jīng)營個性、管理風(fēng)格、企業(yè)理念、人員素質(zhì)的綜合體現(xiàn)，它包括文化理念、價值觀念、企業(yè)精神、道德規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、歷史傳統(tǒng)、企業(yè)制度、文化環(huán)境和企業(yè)產(chǎn)品等。因此，加強企業(yè)文化建設(shè)，對提高企業(yè)凝聚力是很有意義的。
　　一般認為現(xiàn)代企業(yè)文化是由四個層次構(gòu)成的，即表層的物質(zhì)文化，淺層的行為文化，中層的制度文化和深層的精神文化。
　　表層的物質(zhì)文化，又稱物質(zhì)文化層，是現(xiàn)代企業(yè)文化的第一層次。它是指由企業(yè)員工創(chuàng)造的品牌形象和各種物質(zhì)設(shè)施等所構(gòu)成的器物文化，包括企業(yè)服務(wù)的物業(yè)環(huán)境和社會影響，企業(yè)員工勞動環(huán)境和娛樂休息環(huán)境，以及員工的文化設(shè)施等。表層的物質(zhì)文化是企業(yè)員工的理想、價值觀和精神面貌的具體反映。所以，它盡管是企業(yè)文化的最外層，但卻集中表現(xiàn)了一個現(xiàn)代企業(yè)在社會上的外在形象。因此，它是社會對一個企業(yè)做出總體評價的起點。
　　淺層的行為文化，是現(xiàn)代企業(yè)文化的第二個層次，它是企業(yè)員工在服務(wù)經(jīng)營、學(xué)習(xí)娛樂和人際交往時產(chǎn)生的活動文化，主要包括企業(yè)的經(jīng)營活動、教育宣傳活動、協(xié)調(diào)人際關(guān)系的活動和各種文娛體育活動等。這些活動實際上也反映了企業(yè)的經(jīng)營作風(fēng)、精神面貌、人際關(guān)系等文化特征，也是企業(yè)精神、企業(yè)目標(biāo)的動態(tài)反映。
　　中層的制度文化，是現(xiàn)代企業(yè)文化的第三個層次。它是指與現(xiàn)代企業(yè)在服務(wù)經(jīng)營活動中形成的企業(yè)精神、企業(yè)價值等意識形態(tài)相適應(yīng)的企業(yè)制度、規(guī)章和組織機構(gòu)等。這一層次主要是企業(yè)文化中規(guī)范人和物的行為方式的部分。實際上，現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)制度、組織結(jié)構(gòu)體系、管理的規(guī)章制度等無不反映出企業(yè)的價值觀、精神和文化，故它也是企業(yè)文化中的一個層次，可稱為企業(yè)文化中的強制性文化。
　　深層的精神文化，是現(xiàn)代企業(yè)文化中的核心層。它是指企業(yè)在服務(wù)經(jīng)營中形成的獨具企業(yè)特征的意識形態(tài)和文化觀念，包括企業(yè)精神、企業(yè)道德、價值觀念、企業(yè)目標(biāo)和行為準(zhǔn)則等。例如，萬科物業(yè)管理的精品概念“高品質(zhì)服務(wù)＝認真+創(chuàng)新+顧客需求”就反映了其企業(yè)的深層精神文化。由于企業(yè)的精神文化具有企業(yè)的特點，故它往往是在企業(yè)多年的經(jīng)營過程中逐步形成的。
　　現(xiàn)代企業(yè)的這四個層次形成了企業(yè)文化由表層到深層的有序結(jié)構(gòu)。物質(zhì)文化作為具體實在，屬于表層，它構(gòu)成了企業(yè)文化的硬件外殼；行為文化層是一種處在淺層的活動，形成企業(yè)的軟件外殼；制度文化是觀念形態(tài)的轉(zhuǎn)化，成為企業(yè)文化硬、軟外殼的支撐；精神文化則是觀念形態(tài)和文化心理，是企業(yè)文化的核心。因此企業(yè)精神文化是企業(yè)文化的精髓，它體現(xiàn)了現(xiàn)代企業(yè)的共性與特性，主導(dǎo)著本企業(yè)文化的發(fā)展規(guī)范模式。具體的說，精神文化通過制度文化的表現(xiàn)，支撐和規(guī)范企業(yè)員工的行為，使之具有企業(yè)核心文化的特點，構(gòu)造出企業(yè)的實物外貌，并從其實物外貌中反映出本企業(yè)的核心文化。
現(xiàn)代企業(yè)文化具有導(dǎo)向、約束、凝聚、激勵和輻射五大功能，通過創(chuàng)立和建設(shè)企業(yè)文化，使它成為全體員工所共同擁有、互相認同的行為方式和思想方法，從而產(chǎn)生一種凝聚力，使他們不僅愿意投身于企業(yè)，而且同心同德的去維護企業(yè)的形象和利益。這是一種巨大的財富，是企業(yè)發(fā)展的動力。
　　七、物業(yè)管理的人員培訓(xùn)
　　利潤是企業(yè)追求的目標(biāo)，文化是企業(yè)發(fā)展的靈魂，人才是企業(yè)的資本。物業(yè)管理是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務(wù)性工作。無論是智能型大廈、大型展覽中心，還是住宅小區(qū)；無論是商場、飯店賓館，還是工業(yè)廠房，都要求物業(yè)管理必須擁有一批素質(zhì)高、技術(shù)硬的管理隊伍。尤其是住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理人員要面對數(shù)百以至數(shù)千的住戶，房屋所有人和使用人不僅分布在各行各業(yè)，而且他們的經(jīng)濟狀況、文化素養(yǎng)、生活品位以及生活習(xí)慣都存在著差異，因此物業(yè)管理企業(yè)必須以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平來適應(yīng)各項管理工作的要求。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有管理型和工程技術(shù)型兩類人才，其從業(yè)人員不僅必須具有較高的管理水平、文化水平和專業(yè)技術(shù)水平，而且還要有良好的思想作風(fēng)、職業(yè)道德和服務(wù)態(tài)度。
　　物業(yè)管理屬于知識密集型的管理行業(yè)，沒有經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練的隊伍，是不能適應(yīng)物業(yè)管理現(xiàn)代化和專業(yè)化的要求的。一支高素質(zhì)管理隊伍的建立，有賴于對培訓(xùn)工作的重視和建立一套嚴(yán)密的員工培訓(xùn)制度。物業(yè)管理企業(yè)必須始終把加強員工隊伍建設(shè)作為一項重要的基礎(chǔ)工作，要制定嚴(yán)密的員工培訓(xùn)制度，通過各種形式，開展不同層次的職工培訓(xùn)，包括職前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、專題講座、學(xué)歷培訓(xùn)等，著重抓員工的思想作風(fēng)、職業(yè)道德和服務(wù)態(tài)度教育，抓員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和專業(yè)技術(shù)建設(shè)，以提高員工的管理服務(wù)水平。
　　1.思想作風(fēng)
　　引導(dǎo)和教育員工牢固樹立“服務(wù)第一，方便業(yè)主”的思想，把“熱誠、優(yōu)質(zhì)、團結(jié)、奉獻”作為企業(yè)精神。工作時間統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一掛牌、統(tǒng)一用語。在接待業(yè)主時，應(yīng)做到態(tài)度和藹可親，舉止端莊，談吐文雅，把“顧客至上”作為行動的最高信條。以“想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，解決業(yè)主之困難”為服務(wù)宗旨，管好物業(yè)，用好物業(yè)，修好物業(yè)，努力改善業(yè)主的工作和生活條件。
　　2.職業(yè)道德
　　提倡員工愛房地產(chǎn)行業(yè)，愛本職崗位，愛護企業(yè)聲譽，對業(yè)主多一點奉獻，多一點愛心.引導(dǎo)和教育員工堅持原則，秉公辦事，廉潔奉公，不以權(quán)謀私，作風(fēng)正派，虛心好學(xué)，熱心公益，愛護公物，體現(xiàn)出員工的品質(zhì)人格和精神境界。
　　3.服務(wù)態(tài)度
　　物業(yè)管理人員的服務(wù)態(tài)度直接關(guān)系到政府和行業(yè)的形象，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)引導(dǎo)和教育員工，堅持以“主動熱情，周到優(yōu)質(zhì)”的服務(wù)態(tài)度實行文明管理。業(yè)主要求服務(wù)應(yīng)隨叫隨到，及時為業(yè)主排憂解難。對客戶的無理言行，應(yīng)盡量容忍，耐心說明，不以惡相待，不容許與客戶發(fā)生打罵行為，做到文明用語，禮貌待人，給業(yè)主以親切感。
　　4.業(yè)務(wù)素質(zhì)
　　物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)高低，直接關(guān)系到管理服務(wù)水平的高低。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)要求員工精通業(yè)務(wù)，掌握相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論知識、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理知識、房地產(chǎn)經(jīng)營管理的基本知識，了解相關(guān)的法律法規(guī)政策、相應(yīng)的建筑知識、物業(yè)的基本狀況，懂得機電設(shè)備維修保養(yǎng)知識和必要的公關(guān)知識等，使每位員工對自身的職責(zé)，業(yè)主間的權(quán)益和相互責(zé)任，以及公共設(shè)施的使用等方面均有清晰的了解，遇到問題和糾紛時，能公正地闡明有關(guān)問題及提供意見，遇到違反規(guī)定的行為，能根據(jù)有關(guān)條款迅速做出反映及采取相應(yīng)的措施，使問題能迅速、妥善地得到解決。
　　5.專業(yè)技術(shù)
　　物業(yè)管理人員專業(yè)技術(shù)水平的高低，直接關(guān)系到物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量的高低。物業(yè)管理企業(yè)員工須持有專業(yè)管理部門頒發(fā)的《崗位合格證書》，方可上崗擔(dān)負物業(yè)管理工作。員工必須接受物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，刻苦鉆研專業(yè)技術(shù)，掌握本崗位必備的應(yīng)知應(yīng)會知識和專業(yè)技術(shù)，不斷提高專業(yè)水平。
　　第二節(jié)業(yè)主自治管理組織
　　一、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會
　　業(yè)主自治管理組織機構(gòu)各地有不同的規(guī)定和做法。上海、深圳等地規(guī)定了召開業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）的一些做法。有的地方只成立業(yè)主委員會，本節(jié)重點講述上海市的規(guī)定。
　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域
　　1.物業(yè)管理區(qū)域劃定的條件
　　物業(yè)管理區(qū)域是一個由業(yè)主委員會管理的物業(yè)的范圍。它的劃定有如下幾個條件：（1）原設(shè)計構(gòu)成自然街坊和封閉小區(qū)。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對獨立的居住區(qū)。近年來房地產(chǎn)開發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由4-5個住宅組群組成，用地一般為15-20公頃，建筑面積15-20萬平方米。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)要配置居委、學(xué)校、托兒所、幼兒園、文化活動室、綜合商店、自行車棚等公共設(shè)施項目。小區(qū)水、電、煤等公共設(shè)施相關(guān)程度高，在開發(fā)時一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)，大都實行封閉管理，稱為封閉小區(qū)。一個封閉小區(qū)劃為一個物業(yè)管理區(qū)域，有利于對房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。
　�。�2）物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門按照樓宇與附屬設(shè)施的相關(guān)情況，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個樓宇群體進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。劃定后應(yīng)通知有關(guān)街道和已進行管理的物業(yè)管理公司。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)在轄區(qū)地圖上予以注記.一經(jīng)劃定，如無特殊情況，不作任意改動。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對固定，有利于業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。
　　2.非物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)
　　對于公共設(shè)施與房屋相關(guān)聯(lián)系不很緊密的房屋，或只有一個或少數(shù)幾個業(yè)主的單幢房屋，或沒有劃入物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的房屋，業(yè)主可以自行負責(zé)房屋管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)化的物業(yè)管理。
　　對于一些單位如機關(guān)、企業(yè)、學(xué)校等籌建在單位內(nèi)部或外部的職工住宅，形成不了住宅小區(qū)，也沒有委托房管部門管理的，也可以成立由業(yè)主或使用人組成的管理房屋小組，與原單位的總務(wù)后勤部門配合，實施物業(yè)的管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)化的物業(yè)管理。
　�。ǘ�）業(yè)主房管小組
　　業(yè)主房管小組簡稱房管小組或業(yè)主小組，由本幢房屋內(nèi)業(yè)主協(xié)商選舉產(chǎn)生，其成員應(yīng)具有完全民事行為能力，一般由3人或3人以上組成。
　　在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)按建筑面積來確定和分?jǐn)偡抗苄〗M成員。建筑面積一樣的幢（或大廈中一個層面），推選的業(yè)主房管小組成員數(shù)應(yīng)相同；建筑面積不相同的幢（或大廈中一個層面），按分?jǐn)偟降某蓡T數(shù)推選。一般每500-1000平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。要推選好業(yè)主小組成員，這是業(yè)主自治管理的基礎(chǔ)工作。要讓本幢業(yè)主和有關(guān)使用人都參與和了解業(yè)主小組成員的推選過程，使業(yè)主小組具有一定的群眾基礎(chǔ)。住宅出售單位要請街道、居委會配合做好首次業(yè)主小組的組織成立工作。業(yè)主小組成立后，其成員要盡快進入角色。
　　業(yè)主小組具有以下職能：
　　（1）代表和維護業(yè)主的權(quán)益，負責(zé)本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建筑情況，建筑結(jié)構(gòu)、面積，共用設(shè)備如電梯、水泵等情況；
　�。�2）聽取和反映業(yè)主對房屋修繕等有關(guān)方面的建議和意見。要經(jīng)常和業(yè)主、使用人溝通和聯(lián)系；
　�。�3）決定本幢房屋內(nèi)修繕基金的使用和支付，當(dāng)住宅修繕基金不足時，負責(zé)籌集；
　�。�4）決定本幢房屋共用部位和共用設(shè)備的修繕；
　�。�5）協(xié)助調(diào)解房屋使用、修繕糾紛；
　�。�6）執(zhí)行業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會作出的決定；
　�。�7）督促業(yè)主遵守業(yè)主公約和房屋使用公約等。
　　成立業(yè)主委員會的業(yè)主小組的一切決定都不得違反業(yè)委會的決定。
　�。ㄈ�）第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會
　　1.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開的條件
　　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，當(dāng)業(yè)主人數(shù)較少時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會；當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主代表大會，代表成員由業(yè)主小組成員組成。如上海市房地局有關(guān)文件指出，業(yè)主超過100人的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主代表大會，其代表成員一般不超過100人。
　　第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門會同房屋出售單位組織召開。當(dāng)具備下列條件之一時，就應(yīng)當(dāng)召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
　　（1）公有住宅出售建筑面積達30％以上；
　　（2）新建商品住宅出售建筑面積達50％上；
　　（3）在這個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實際交付業(yè)主使用之日起已滿兩年的。
　　2.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的籌備工作
　　當(dāng)滿足召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的條件時，房屋出售單位應(yīng)將出售的房屋建筑面積、房屋出售時間、業(yè)主清單等材料報區(qū)、縣房管局，區(qū)、縣房管局在接到材料后45天內(nèi)會同房屋出售單位組織業(yè)主做好以下籌備工作：
　�。�1）組織成立第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組，其成員由所在地區(qū)、縣房管局、房屋出售單位、業(yè)主代表組成，可以邀請居委會人員參加。籌備組一經(jīng)協(xié)商成立，即進行籌備工作；
　�。�2）按幢協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員，業(yè)主小組成員一般為業(yè)主代表；
　�。�3）協(xié)商推薦業(yè)主委員會候選人，按建筑面積的比例，業(yè)主包括公房業(yè)主和擁有物業(yè)的開發(fā)商等推薦候選人；
　�。�4）起草業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約草案，可參照市有關(guān)示范文本，并聽取業(yè)主和相關(guān)人員意見，結(jié)合本區(qū)域情況進行修改；
　�。�5）確定會議的時間、地點，做好會議的各項會務(wù)準(zhǔn)備
工作。
　　整個籌備工作可以在物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政管理部門主持下進行，開發(fā)建設(shè)單位和前期物業(yè)管理單位要密切配合。在籌備期間，籌備組的推選產(chǎn)生，每次會議討論的決定和意見都要作必要記錄。
　　3.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的程序
　　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是行使業(yè)主自治管理職權(quán)、決定管理事項的重要組織形式。為了體現(xiàn)廣大業(yè)主的共同意志，使決策更具有廣泛的民主性，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主參加，作出的決定要全體業(yè)主過半數(shù)通過；業(yè)主代表大會應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主代表參加，作出的決定要全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。
　　審議通過業(yè)主委員會章程，審議通過業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會是第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的三方面重要任務(wù)。要參照有關(guān)行政部門的示范文本制定好業(yè)主委員會章程，對業(yè)主委員會組織、職責(zé)、會議、經(jīng)費與辦公用品等作出規(guī)定。業(yè)主公約也要參照示范文本來明確業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，約定業(yè)主與物業(yè)使用人安全、合理使用物業(yè)的有關(guān)義務(wù)，如不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業(yè)主委員會成員的選舉方式，按業(yè)主委員會章程進行，如召開的是業(yè)主大會，要有全體業(yè)主半數(shù)以上通過；如召開的是業(yè)主代表大會，要有全體業(yè)主代表半數(shù)以上通過，而不能以與會代表過半數(shù)通過這種簡單多數(shù)為準(zhǔn)。
　　第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的程序一般如下：
　�。�1）由大會籌備組介紹大會籌備情況；
　�。�2）由大會籌備組介紹業(yè)主委員會候選人情況，候選人也可作自我介紹；
　　（3）審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；
　　（4）由業(yè)主大會成員或業(yè)主代表大會代表投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員；
　�。�5）審議決定其他物業(yè)管理重大事項。
　�。ㄋ模�業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的職權(quán)
　　1.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會參加成員和例會、臨時會議
　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體居住和非居住房屋業(yè)主組成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、舊私房的產(chǎn)權(quán)人即業(yè)主等。召開業(yè)主大會時，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)參加，因故不能參加，可以依法委托代理人參加。
　　業(yè)主代表大會的業(yè)主代表應(yīng)按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)包括公房、商品房、舊私房等占有建筑面積比例分?jǐn)偖a(chǎn)生。召開業(yè)主代表大會時，自然人業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)參加，一般不委托代理人；法人或其他組織業(yè)主代表可以書面委托代理人參加。例如，公房業(yè)主代表，公房產(chǎn)權(quán)人即區(qū)、縣房地產(chǎn)行政部門可以委托區(qū)、縣公房資產(chǎn)經(jīng)營公司有關(guān)人員作為代理人參加業(yè)主代表大會。書面委托代理書，可由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召集人業(yè)主委員會或房地產(chǎn)行政管理部門印制。不論是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，應(yīng)按幢或按一定比例邀請非業(yè)主的房屋使用人如租賃人列席會議，還應(yīng)當(dāng)邀請居民委員會代表列席。列席代表沒有表決權(quán)。當(dāng)召開涉及改選或罷免業(yè)主委員會成員的業(yè)主大會或業(yè)主代表大會時，業(yè)主委員會應(yīng)通知區(qū)、縣房管局派員參加會議。業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，總結(jié)本年度區(qū)域內(nèi)的各項物業(yè)管理工作，決定物業(yè)管理的重大事項。15％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會要在接到提議30日內(nèi)召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。如業(yè)主委員會不召開，業(yè)主和業(yè)主代表可向區(qū)、縣房管局反映，區(qū)、縣房管局應(yīng)督促業(yè)主委員會召開，經(jīng)督促業(yè)主委員會仍不召開會議的，區(qū)、縣房管局可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。經(jīng)15％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對提出的議案已作出決定，一般在半年內(nèi)不再以同一提案再召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
　　2.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的職權(quán)
　　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：
　　（1）選舉、罷免業(yè)主委員會委員；
　�。�2）審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約，必要時修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；
　　（3）聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)的工作報告，包括業(yè)主委員會工作特別是業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司等情況報告，物業(yè)管理公司的工作報告；
　�。�4）決定物業(yè)管理的其他重大事項。如確定業(yè)主委員會經(jīng)費籌集方式、來源和標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)維修基金不足時的籌集辦法和數(shù)量；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)修建、新建建筑物或構(gòu)筑物等。這就是說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大管理事項都必須由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會討論決定或?qū)徟�通過.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會認為業(yè)主委員會的決定不當(dāng)時，可予以撤銷。
　�。ㄎ澹�業(yè)主公約
業(yè)主公約是全體業(yè)主制定的行為準(zhǔn)則。一般可由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組制定，并交業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過。
　　業(yè)主公約要遵循有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況制定。制定時可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文本，在文本基礎(chǔ)上修改、補充。一般來說要明確物業(yè)使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓必須遵守法律規(guī)范，在物業(yè)使用有哪些禁止行為，對違章行為如何管理，小區(qū)管理中公共道德和精神文明建設(shè)等。
　　二、業(yè)主委員會
　　建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉代表成立的住宅小區(qū)管理委員會。北京市規(guī)定由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表和居委會代表組成物業(yè)管理委員會。深圳市由住宅區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生管委會。
　　《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。
　　（一）業(yè)主委員會成立的步驟
　　1.選舉
　　在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開時，即當(dāng)公有住宅出售建筑面積達30％以上，或新建商品住宅出售建筑面積達50％以上，或住宅出售已滿兩年時，就具備選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的條件。
　　業(yè)主委員會的委員由業(yè)主擔(dān)任，非業(yè)主的使用人不得擔(dān)任業(yè)主委員會成員。房地產(chǎn)行政管理部門和房屋出售單位要協(xié)助業(yè)主做好首屆業(yè)主委員會候選人的醞釀、推選工作，征求各業(yè)主小組意見，把遵紀(jì)守法、具有一定的物業(yè)管理法律知識、熱心公益事業(yè)、能履行職責(zé)的業(yè)主作為業(yè)主委員會的候選人，提請第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉。業(yè)主委員會人數(shù)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模決定，通常由5-15人組成。
　　業(yè)主委員會成員不得兼任本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)工作。物業(yè)管理企業(yè)成員又是管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員。
　　2.核準(zhǔn)
　　第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉業(yè)主委員會之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)剿�在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理登記申請之日起15日內(nèi)，對予登記的完成登記工作；對不符合登記的不予登記，予以登記或不予登記都要書面通知申請人。當(dāng)接到予以核準(zhǔn)登記的書面通知時，該業(yè)主委員會正式成立，任期正式開始。在向區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記申請時，必須提交以下文件：
　　（1）成立業(yè)主委員會的登記申請書，包括以下內(nèi)容：業(yè)主委員會的名稱，所轄物業(yè)管理區(qū)域范圍，房屋建筑面積，房屋出售面積，時間和所占比例，出售房屋的戶數(shù)；
　�。�2）第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的會議記錄，應(yīng)到人數(shù)及名冊，實到人數(shù)及名冊，投票選舉結(jié)果，會議所作決定等；
　�。�3）業(yè)主委員會辦公場所，如是借用或租用場所，要有協(xié)議或合同。
　　（二）業(yè)主委員會的性質(zhì)和法律地位
　　《上海市居住物業(yè)管理條例》第六條第一款規(guī)定：“業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織”。在民事活動中，業(yè)主委員會可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。業(yè)主委員會具有民主性、自治性和公益性的特點。
　　業(yè)主委員會是房屋管理體制改革中新生事物，其法律地位由于各地成立程序規(guī)定不同不甚一致。
　　1.社會團體
　　有些城市規(guī)定，業(yè)主管理委員會經(jīng)民政部門依法核準(zhǔn)后，取得社會團體法人資格。社會團體法人登記證簽發(fā)日期為管委會成立日期。業(yè)主委員會作為社會團體獨立行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。
　　2.其他組織
　　根據(jù)社會團體登記管理有關(guān)條文規(guī)定，在同一行政區(qū)域內(nèi)，不得重復(fù)成立相同或相似的社會團體。一般來說，一個大中型城市，少則有幾百家多則有幾千家業(yè)主委員會。拿上海來說，至1997年底，業(yè)主委員會達1600多家。因此，如業(yè)主委員會作為社團，將使得一個城市或地區(qū)出現(xiàn)許多類似的××業(yè)主委員會的社會團體。《民事訴訟法》第49條規(guī)定，“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人”。業(yè)主委員會經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生，經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門核準(zhǔn)登記成立，是合法成立、有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)的，是民訴法所稱的“其他組織”。它雖不具有法人資格，但作為合法組織，完全可以行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。