物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習(xí)綱要

　　第一章 物業(yè)管理概述

　　本章要求：

　　掌握：《條例》對物業(yè)管理的定位，《條例》的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。

　　熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用，《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問題。

　　了解：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。

　　本章考試知識要點：

　　1. 《條例》對物業(yè)管理的定位

　　2. 物業(yè)管理的特征

　　3. 物業(yè)管理的市場化特征

　　4. 市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件

　　5. 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展

　　6. 我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征

　　7. 物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用

　　8. 我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革

　　9. 政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位

　　10. 《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點

　　11. 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

　　12. 《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點

　　13. 《條例》的指導(dǎo)思想

　　14. 《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)容

　　15. 《條例》的主要內(nèi)容

　　16. 《條例》法律責(zé)任的特點

　　17. 《條例》確立的基本法律關(guān)系

　　本章復(fù)習(xí)綱要：

　　一、物業(yè)管理的概念（掌握）

　　1．物業(yè)管理定義

　　《物業(yè)管理條例》第二條明確規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　2.物業(yè)管理定義的含義

　?、傥飿I(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動

　?、谖飿I(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同

　?、畚飿I(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護

　　3.《物業(yè)管理條例》調(diào)整的范圍

　?、偌日{(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動

　　②既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村

　　4.物業(yè)管理的特征

　　社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征

　?、偕鐣?

　　社會化有兩個基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。

　　物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提。

　?、趯I(yè)化

　　專業(yè)化是指專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求去實施專業(yè)化管理。

　?、凼袌龌?

　　市場化是物業(yè)管理的最主要特點。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務(wù)。

　　二、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展（了解）

　　1. 伴隨著建筑技術(shù)的不斷進步，高層建筑附屬設(shè)備增多，結(jié)構(gòu)的復(fù)雜，日常維修養(yǎng)護和管理事務(wù)的繁瑣復(fù)雜，孳生了物業(yè)管理行業(yè)

　　2. 我國物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革背景下，通過實行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來的

　　3. 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司―――深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。

　　4. 1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)―――《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》

　　5. 建設(shè)部在認真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了物業(yè)管理新體制

　　6.四次全國物業(yè)管理工作會議

　?、?995年，建設(shè)部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議，推廣青島對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的經(jīng)驗。

　?、?997年，建設(shè)部在大連召開全國事二次物業(yè)管理工作會議，推廣大連整治改造舊住宅小區(qū)，推進物業(yè)管理的經(jīng)驗

　　③1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項目招投標制度和經(jīng)驗

　?、?003年，建設(shè)部在北京召開了全國第四次物業(yè)管理工作會議，貫徹落實宣傳《物業(yè)管理條例》

　　7. 2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用

　　8. 2003年6月8日，國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》，標志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期

　　三、我國物業(yè)管理制度的歷史沿革（了解）

　　從我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來看，可以《物業(yè)管理條例》為分水嶺，劃分成《物業(yè)管理條例》頒布前后兩個階段，兩個階段既存在著承繼的關(guān)系，也各自具有鮮明的特點

　　1.從20世紀90年代初到《條例》頒布前，對于物業(yè)管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設(shè)加以推動和規(guī)范。

　　這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點：

　　一是借鑒性，主要借鑒新加桂、中國香港特區(qū)等國家和地區(qū)的先進經(jīng)驗；

　　二是過渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進式的方法進行改革；

　　三是針對性，主要是針對當時當?shù)匚飿I(yè)管理實踐中出現(xiàn)的問題，選擇應(yīng)對性的政策和方法

　　這一階段頒布的物業(yè)管理法規(guī)政策有：

　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。

　　《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》

　　《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

　　《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關(guān)考評驗收工作的通知》

　　《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》

　　《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》

　　《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》

　　《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

　　《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》

　　《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

　　2. 2003年6月8日，《物業(yè)管理條例》正式頒布，這標志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進入新階段。

　　這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點：

　　一是配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實施細則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實《條例》為基本指針；

　　二是經(jīng)驗性，主要是總結(jié)物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗教訓(xùn)，有針對性地作出制度安排；

　　三是操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細化，使其在現(xiàn)實操作層面上得以實施。

　　這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要有：

　　（1）2003年6月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主大會規(guī)程》；

　?。?）2003年9月，建設(shè)部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》；

　　（3）2003年11月，國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》；

　　（4）2004年1月，中國物業(yè)管理協(xié)會制訂《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準》；

　?。?）2004年3月，建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》；

　?。?）2004年7月，國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》；

　　（7）2004年9月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主臨時公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》；

　?。?）2005年11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》。

　　四、《物業(yè)管理條例》（掌握并熟悉）

　　1.《物業(yè)管理條例》的立法過程

　　1999年4月，建設(shè)部成立《物業(yè)管理條例》起草小組

　　2001年3月，經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會議討論通過，形成《物業(yè)管理條例》（送審稿），提請國務(wù)院審議

　　2002年10月16日，經(jīng)國務(wù)院同意，國務(wù)院法制辦將《物業(yè)管理條例》（草案）登報公開向社會征求意見

　　2003年5月28日，國務(wù)院常務(wù)會第九次會議審議并原則通過了《條例》（草案）

　　2003年6月8日，國務(wù)院總理溫家寶簽署中華人民共和國國務(wù)院379號令頒布了《物業(yè)管理條例》

　　2003年9月1日，《物業(yè)管理條例》正式實施

　　2.《物業(yè)管理條例》的指導(dǎo)思想

　　《物業(yè)管理條例》的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個方面：

　　一是強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；

　　二是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；

　　三是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。

　　3.《物業(yè)管理條例》的立法原則

　　《物業(yè)管理條例》在立法過程中，主要遵循以下基本原則：

　?、傥飿I(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則

　　②維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則

　?、郜F(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則

　　④從實際出發(fā)，實事求是的原則

　　4.《物業(yè)管理條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度

　　創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金等七項物業(yè)管理的基本制度（具體內(nèi)容見第三章）

　　5.《物業(yè)管理條例》的主要內(nèi)容

　　《物業(yè)管理條例》分為七章70條

　　6．《物業(yè)管理條例》確立的基本法律關(guān)系

　?、贅I(yè)主相互之間的關(guān)系

　?、谖飿I(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系

　　③開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

　?、芄┧?、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

　　⑤社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

　?、尬飿I(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系

　　五、涉及《物業(yè)管理條例》的有關(guān)數(shù)字知識匯總（掌握）

　　（一）時間數(shù)字

　　1、《物業(yè)管理條例》經(jīng)2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過，2003年6月8日以國務(wù)院第379號令公布，自2003年9月1日起施行。《物業(yè)管理條例》是我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)，確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，對業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護等方面作了明確規(guī)定，并明確了相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　2、籌備組應(yīng)當自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 

　　3、召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。

　　4、推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的、業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

　　5、業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　6、業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　7、原業(yè)主委員會應(yīng)當在其任期屆滿之日起l0日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

　　8、業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。

　　9、業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。

　　10、新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按三級資質(zhì)核定，并設(shè)一年的暫定期。

　　11、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時，代管的專項維修資金帳目經(jīng)業(yè)主委員會審核無誤后，應(yīng)當辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當自雙方簽字蓋章之日起l0日內(nèi)送當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案。

　?。ǘ┤嗣駧艛?shù)字

　　1、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，一級資質(zhì)注冊資本人民幣500萬元以上；二級資質(zhì)注冊資本人民幣300萬元以上；三級資質(zhì)注冊資本人民幣50萬元以上。

　　2、住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　3、建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的依法承擔賠償責(zé)任。

　　4、不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　5、未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責(zé)任。

　　6、物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責(zé)任。

　　7、建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　8、未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　9、有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用： (1)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的； (2)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的； (3)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。個人有以上行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有以上行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　（三）百分數(shù)及分數(shù)數(shù)字

　　1、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

　　2、業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和統(tǒng)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。

　　3、有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：①20％以上業(yè)主提議的；②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；③業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況；

　　4、經(jīng)業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　5、經(jīng)1／3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

　　6、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，一級資質(zhì)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％： (A)多層住宅200萬m2； B)高層住宅100萬m2； (C)獨立式住宅(別墅)15萬m2； (D)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬m2。二級資質(zhì)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％： (A)多層住宅100萬m2； (B)高層住宅50萬m2； C)獨立式住宅(別墅)8萬m2； (D)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬m2。

　　7、物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款30％以上50％以下的罰款

　　8、專項維修資金的籌集分以下兩種情況： (1)商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當簽定有關(guān)專項維修資金繳交約定。購房者應(yīng)當按購房款2％－3％的比例，向售房單位繳交專項維修資金，收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定，售房單位代為收取的專項維修資金屬全體業(yè)主共同所有。 (2)公有住房出售以后，專項維修資金由售房單位和購房人雙向籌集。1)售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上該部分多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，專項維修資金屬售房單位所有。2)購房者按購房款2％的比例，向售房單位繳交專項維修資金。售房單位代為收取的專項維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。

　?。ㄋ模┟娣e數(shù)字

　　1、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬m2以下的住宅項目和8萬m2以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬m2以下住宅項目和5萬m2以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　（五）分項數(shù)字

　　1、一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。國務(wù)院建設(shè)主管部門負責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

　　4、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以及兩個以上產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當建立物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施專項維修資金。

　?。┤藛T數(shù)字

　　1、業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1～2人。

　　2、業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會的決定應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

　　3、投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，一級資質(zhì)，物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。二級資質(zhì)，物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。三級資質(zhì)，物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

　?。ǘ┍稊?shù)數(shù)字

　　1、挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。