物業(yè)管理考試技巧二

第二部分： 針對你認為所存在的問題：

第一段 按照存在問題找法律法規(guī)依據(jù)
依據(jù)存在問題的細節(jié)，歸為物業(yè)管理的大類，說明所不符合國家物業(yè)管理法律、法規(guī)（包括地方性法規(guī)、條例）的名稱或不符合的正常物業(yè)管理的工作程序。
一般在物業(yè)管理工作中，按照物業(yè)管理的類別所適用的國家法律法規(guī)（僅供參考）有：
★房屋接管驗收、撤管方面：
①《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》 （1993年11月13日建設部建法字[1999]第113號文發(fā)布執(zhí)行）
②《建設部關于加強房屋接管驗收工作的通知》 （1991年11月26日建房管字第57號）
③《房屋接管驗收標準》 （ZBP30001-90）
④《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 （1994年3月23日建設部令33號發(fā)布）
⑤《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》
⑥《城市商品房預售管理辦法》
⑦建設部房地產業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅（大廈、工業(yè)區(qū)）》達標辦法的通知
⑧《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》
⑨地方性法規(guī)和條例
★消防安全方面
①《消防法》
②《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》 建設部發(fā)布的國家標準（GB50222-95）
③《城市居民住宅安全防范設施建設管理規(guī)定》 (1996年1月5日建設部、公安部令第49號發(fā)布)
④《租賃房屋治安管理條例》 （1995年3月6日公安部令第24號發(fā)布）
⑤建設部房地產業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅（大廈、工業(yè)區(qū)）》達標辦法的通知
⑥《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》
⑦地方性法規(guī)、條例
★環(huán)境管理方面
①《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》
②《城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護通知》
③《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》
④《城市綠化條例》
⑤建設部房地產業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅（大廈、工業(yè)區(qū)）》達標辦法的通知
⑥《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》
⑦地方性法規(guī)、條例
★保潔管理方面
《中華人民共和國環(huán)境保護法》、《城市生活垃圾管理辦法>、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》以及有關管理實施細則
★物業(yè)管理委托合同方面
①《中華人民共和國合同法》
②《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 （1994年3月23日建設部令33號發(fā)布）
③《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》
④建設部房地產業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅（大廈、工業(yè)區(qū)）》達標辦法的通知
⑤建設部、國家工商行政管理局關于印發(fā)推行《物業(yè)管理委托合同示范文本》的通知
⑥建設部關于印發(fā)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》（示范文本）的通知
⑦地方性法規(guī)、條例
★房屋維護修繕方面
①《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 （1994年3月23日建設部令33號發(fā)布）
②《中華人民共和國城市房地產管理法》
③《中華人民共和國城市規(guī)劃法》
④《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》
⑤《建設工程質量管理條例》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》
⑥《危險房屋鑒定標準》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》
⑦《房屋修繕技術管理規(guī)定》、《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》
⑧《房屋完損等級評定標準》、《房屋滲漏修繕技術規(guī)程》
⑨《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》、建設部房地產業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅（大廈、工業(yè)區(qū)）》達標辦法的通知
⑩地方性法規(guī)、條例
★設備管理方面
①《建設部關于提高電梯質量的若干規(guī)定》
②《建設部關于加強電梯管理的暫行規(guī)定實施細則》
③建設部關于印發(fā)《城市區(qū)域鍋爐供熱管理辦法》的通知
④《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》
⑤《房屋接管驗收標準》
⑥《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》
⑦建設部房地產業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅（大廈、工業(yè)區(qū)）》達標辦法的通知
⑧《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 （1994年3月23日建設部令33號發(fā)布）
⑨《住宅公用部位公用設施設備維修基金管理辦法》
⑩地方性法規(guī)、條例
★物業(yè)管理費管理方面
①《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 （1994年3月23日建設部令33號發(fā)布）
②《住宅公用部位公用設施設備維修基金管理辦法》
③國家計劃委員會、建設部關于印發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》的通知
④《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》 1992年6月15日建設部令第19號發(fā)布
⑤《中華人民共和國合同法》
⑥《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》
⑦《國家稅務局關于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》
⑧地方性法規(guī)、條例
★房屋裝飾裝修管理方面
①《建設工程質量管理條例》
②《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》
③《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》
④《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 （1994年3月23日建設部令33號發(fā)布）
⑤《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》
⑥建設部房地產業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅（大廈、工業(yè)區(qū)）》達標辦法的通知
⑦《中華人民共和國合同法》
⑧地方性法規(guī)、條例
第二段 針對存在問題說明應該如何做：
針對所存在的問題，指出在管理中應如何做。 如“根據(jù)……，在…方面應做到……”
第三段 （可以不說明）指出按照“存在問題”的管理可能會造成的影響：
二、情景題答題技巧
（一）命題形式：一般命題以物業(yè)管理日常工作中一個側面提問。
1、補缺命題：如某項工作以做了一部分工作，讓考生完成剩余部分內容�！俺�了以上工作以外，還應該如何做？”
2、回答命題：讓考生回答問題。
3、選作命題：從命題中選答一題。
（二）命題類型：命題一般會涉及的內容是物業(yè)管理過程中一些工作的一個方面。
例如物業(yè)的接管與驗收、各項工作檢查（包括消防安全檢查、清潔衛(wèi)生檢查、設施設備檢查等）。
（三）答題方法： 答題要求：熟悉物業(yè)管理日常各項工作內容，按照命題要求回答。
1、補缺命題：
所謂補缺命題，就是命題就物業(yè)管理某項工作進行了一部分，要求考生將剩余部分通過筆答的形式敘述完成。
例如： 1、××大廈原物業(yè)管理公司合同期滿撤管，另一家新的物業(yè)管理公司來接管，物業(yè)管理員小李被安排負責大廈檔案資料的管理工作，為了盡可能完整的收集大廈的有關資料，小李向按時間順序列出應收集資料的清單。關于大廈業(yè)主或使用人入戶階段的資料，除了入戶通知書、入戶須知和業(yè)主或使用人信息資料以外，小李還應收集那些資料。
2、回答命題：
所謂回答問題，就是命題給出問題，要求考生回答。
例如“你所在的物業(yè)管理公司，正在對全體員工進行消防安全培訓，請你講解物業(yè)管理人員常用的滅火方法有哪幾種？”
3、選作命題：
所謂選作命題，就是命題給出幾個問題，讓考生從中選作一個來回答的命題形式。
例如：請從下列①-④中選作一題：
①高遠物業(yè)管理公司接管了雅合花園住宅小區(qū)，工程部王工負責1號樓的房屋日常養(yǎng)護工作。關于墻臺面及吊頂工程，他知道需要定期進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。請告訴他墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護還需滿足那些要求？
②孟先生是某物業(yè)管理公司保安部經理，某日他接到區(qū)內發(fā)現(xiàn)可疑爆炸物品的報告，此時他應該如何辦？
③住宅小區(qū)是城市日常生活垃圾的主要產生源地，面對大量的生活垃圾源源不斷地產生，物業(yè)管理公司應如何防治小區(qū)固體廢棄物對環(huán)境的污染？
④元旦將近，小松所在物業(yè)管理公司計劃在管區(qū)內舉辦一次物業(yè)管理人員和業(yè)主的聯(lián)歡活動，小宋負責制定活動方案，他應按怎樣的步驟制訂這樣的活動方案。
三、案例題
所謂案例題，就是考察考生解決實際問題的能力、分析問題的能力的一類命題。
（一）命題形式
案例題一般的試題類型是結合物業(yè)管理公司具體的某項工作：或“依法評說”，或“如何處理”，或“工作評價”。例如：
1、某住宅小區(qū)一業(yè)主因使用電器不當，引起火災，物業(yè)管理公司保安人員發(fā)現(xiàn)后用滅火器滅火不果，立即撥打119電話報警，并啟用消防栓，但是準備接水龍帶時，發(fā)現(xiàn)水龍帶已損壞，從其他設備上接好水龍大后，又發(fā)現(xiàn)水箱水量不足，這時消防車趕到，經消防人員和物業(yè)管理人員共同努力，將火勢控制住。請評價該物業(yè)管理公司消防設備維護管理工作做得如何，并說明物業(yè)管理公司應怎樣搞好管區(qū)內消防設備的維護管理?
2、某住宅小區(qū)一業(yè)主劉暢先生是文藝界人士。某日，劉先生在其別墅內舉行大型化妝舞會，場面熱烈，直至次日臨晨五時才盡興而散。是日，劉暢的鄰居到物業(yè)管理公司投訴說他的活動影響了他們的正常休息。物業(yè)管理公司應如何處理此事？物業(yè)管理公司應怎樣按照我國《城市區(qū)域環(huán)境噪音標準》對小區(qū)內的環(huán)境噪音污染進行全面控制？
（二）答題方法
案例題常見的命題類型有： “依法評說”型、 “問題處理”型、 “工作評價”型等三種形式。
1、“依法評說”型
對于“依法評說”型案例題，應按照以下格式回答：
①基于題目事實，回答“對”與“否”。
②對你的結論，按照國家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進行論述。
③如果是“否”，說明如何做。
2、“問題處理”型
對于“問題處理”型案例題，應按照以下格式回答：
①基于題目事實，回答命題中對問題的處理是“對”與“否”。
②對你的結論，按照國家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進行論述。
③如果是“否”，說明如何做。
3、“工作評價”型
對于“工作評價”型案例題，應按照以下格式回答：
①基于題目事實，回答命題中某項工作的方式或結果是“對”與“否”。
②對你的結論，按照國家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進行論述。
③如果是“否”，說明如何做。
物業(yè)管理員知識試卷（滿分100分）
一、單項選擇題（60小題，每題1分，滿分60分）
答題要求：所謂單項選擇題，就是在所給Ａ、Ｂ、Ｃ、D四個答案中，選出一個正確的答案。
例如：
1、（ D ）不是物業(yè)管理應遵循的基本原則：
A 業(yè)主至上 B 統(tǒng)一管理 C 權責分明 D 產權、經營權統(tǒng)一
2、房屋附屬設備大修工程，是指對設備進行定期的全面檢修，將設備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。部件更換率一般至少在（ C ）％
A 15 B 20 C 30 D 40
二、多項選擇題（30小題，每題1分，滿分30分）
答題要求：所謂多項選擇題，就是在所給Ａ、Ｂ、Ｃ、D四個答案中，選出所有正確的答案，可能是幾個，也可能是全部。
例如：
1、通常情況下，實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)的義務消防隊由（ABD）組成
A 物業(yè)管理公司員工 B 物業(yè)開發(fā)企業(yè)員工 C 公安機關消防人員 D 住宅小區(qū)居民
2、我國城市噪音污染主要源于（ABC）
A 車輛交通噪音 B 建筑施工噪音 C 社會生活噪音 D 風聲、雨聲、鳥叫蟲鳴聲
三、判斷題（10小題，每題1分，滿分10分）
例如：
1、街道辦事處有權為轄區(qū)內的住宅小區(qū)聘用物業(yè)管理企業(yè) （ × ）
2、物業(yè)管理公司有權清理所管工業(yè)區(qū)內的違章搭建 （ √ ）
物業(yè)管理員技能試卷（滿分100分）
第一部分：模擬現(xiàn)場操作
一、模擬現(xiàn)場操作題（2小題，每題25分，滿分50分）
答題要求：觀看錄像，然后按照要求答題，每題錄像放兩次。第一題30分鐘之后放第二題錄像。
例如：
1、先看一段有關物業(yè)管理公司管理人員與業(yè)主進行收樓驗收的錄像，請指出物業(yè)管理人員在與業(yè)主交接物業(yè)單元過程中存在的問題，并說明理由。
2、先看一段有關物業(yè)管理公司日常物業(yè)管理工作情況的錄像，請指出其中存在的問題，并說明規(guī)范要求。
第二部分：筆試
二、情景題（4小題，每題5分，滿分20分）
例如：
1、××大廈苑物業(yè)管理公司合同期滿撤管，有一家新的物業(yè)管理公司接管，物業(yè)管理員小李被安排負責大廈檔案資料的管理工作，為了盡可能完整的收集大廈的有關資料，小李向按時間順序列出應收集資料的清單。關于大廈業(yè)主或使用人入戶階段的資料，除了入戶通知書、入戶須知和業(yè)主或是用人信息資料以外，小李還應收集那些資料。
2、你所在物業(yè)管理公司正在對全體工作人員進行消防安全培訓，請你講解物業(yè)管理人員常用滅火方法有哪幾種？
三、案例題(3小題，每題10分，滿分30分)
例如：某物業(yè)管理公司所管某公寓大廈的一位業(yè)主廖先生長期拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司如何處理此事？