1998年土地估價理論與方法試題3

四．多項選擇題(共30題，每題2分。每小題的備選答案中有二個或二個以上符合題意，請將答案對應的字母填入相應的括號內(nèi)。錯選或多選均不得分、少選但正確的每個選項得0．5分) 
1.地價與地租有哪些關(guān)系（ AC ） 
A．地價是地租的資本化         
B．地價與地租相同 
C．地價的高低取決于地租的高低         
D．10年的地租相當于地價 
2．影響地價的個別因素包括（ CD ）。 
A．城市規(guī)劃     
B．基礎設施條件     
C．地塊形狀     
D．宗地位置 
3．按土地權(quán)利的不同，地價可分為（ ABD ）。 
A．所有權(quán)價格     
B．使用權(quán)價格    
C．評估價格    
 D．抵押價格 
4．農(nóng)業(yè)區(qū)位理論創(chuàng)始人杜能認為，某個經(jīng)營者能否在單位面積土地上獲得最大利潤，主要取決于（ AC ）。 
A．農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本         
B．產(chǎn)品市場價格       
C．農(nóng)產(chǎn)品運輸費用       
D．社會平均利潤率 
5．根據(jù)中心地理論，中心地產(chǎn)品和勞務的需求門檻，利潤和服務范圍與（ ABD ）及產(chǎn)品與服務的種類密切相關(guān)。 
A．中心地規(guī)模     
B．居民收入水平   
C．人均消費水平   
D．人口分布密度 
6．在土地定級中，確定必選因素的基本原則是（ ABC ）。 
A．影響大，對分級具有重要作用         
B．覆蓋面廣，適用于城市各類用地 
C．能反映土地質(zhì)量的差異               
D．對各級土地都有同樣影響 
7．確定權(quán)重的方法有（ACD ） 
A．特爾雯測定法                         
B．因素比較法 
C．因素成對比較法                     
D．層次分析法 
8．因素分值計算原則為（ ABCD   ）。 
A．作用分值與土地優(yōu)劣成正相關(guān)                 
B．分值體系采用0~100分的封閉區(qū)間 
C．分值只與因素指標的顯著作用區(qū)間相對應      
D．因素作用分值處理盡可能模型化 
9．土地級別劃分的方法有(   AD   )。 
A．數(shù)軸法     B．直觀法   C．經(jīng)驗法     D．總分頻率曲線法 
10．影響公交便捷度的因素主要有(   ABD   ) 
A．線路的多少     B．流量的大小       C．線路的方向     D．站點的多少 
11．收益還原法的理論依據(jù)是(   BC   )。 
A.   經(jīng)濟理論     B．地租理論       C．生產(chǎn)要素分配理論     D．區(qū)位論 
12．收益還原法評估地價可選用的還原率為(   CD   )。     
A.   貸款利率     B.   存款利率     C.   綜合還原率     D.   土地還原率 
13．標準宗地是指一定區(qū)域內(nèi)設定的，具備的條件在一定范圍內(nèi)有（   ABC ）的若干宗地。 
A.   代表性     B．示范作用     C．比較作用     D．指導作用 
14．市場比較法應用的基礎是(   ABD   )。 
A．發(fā)達的不動產(chǎn)市場             
B．豐富的交易案例 
C．交易類型全面                 
D．待估土地與交易案例有替代性 
15．市場比較法中交易案例修正的主要因素有(   ABCD   )。 
A．交易情況     
B．個別因素     
C．區(qū)域因素     
D．期日和年期
16．市場比較法中，對多個比準價格最終綜合確定地價的基本方法有(   AB   )。 
A.   簡單平均法     
B．加權(quán)平均法     
C．取眾數(shù)或眾位數(shù)   
D．幾何平均法 
17．剩余法估價中，確定評估地塊最佳利用方式的內(nèi)容包括(   ABCD   )。 
A. 土地用途     
B．建筑容積率     
C．土地覆蓋率     
D．建筑高度 
18．宗地估價報告中，估價結(jié)果要說明的價格類型有(   ABD   )。 
A．總地價     
B．單位面積地價   
C．地上建筑物價格   
D.   樓面地價 
19．利用路線價估價法評估宗地地價的一般程序應包括(   ABCD   )。 
A．確定待估宗地所處的路線價區(qū)段和路線價 
B．確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件 
C．確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù) 
D．估算宗地地價 
20．在估價上，通常計算建筑物重置價格的方法有(   BCD   ) 
A．單位法     
B．凈計法     
C．平方法     
D.   立方法 
21．房屋耐用年限一般根據(jù)(   BC   )等確定。 
A．建筑基礎     
B．建筑結(jié)構(gòu)     
C．建筑材料     
D．建筑殘值 
22.   剩余法可用于(   CD   )評估。 
A．學校用地     
B．醫(yī)院用地     
C．寫字樓用地     
D.   商場用地 
23．基準地價除具有全域性、分用途的特點外，還具有(   BCD   )特點。 
A．多樣性     
B．平均性     
C．有限期     
D．時效性 
24．可用于基準地價評估的資料有(   ABC   )。 
A．能直接反映出地租、地價的資料 
B．房地交易、出租包含的地價資料 
C．企業(yè)經(jīng)營活動中利用土地的效益資料 
D．土地使用者的個人檔案 
25．用路線價估價法求算宗地價格，對宗地除進行深度修正外，還應進行(   ABCD   ) 
A．寬度修正     
B．容積率修正     
C．寬深比修正     
D．年期修正 
26．宗地估價技術(shù)報告中，評估對象描述的因素主要分為(   ABD   )等三方面。 
A．土地登記狀況     
B．土地權(quán)利狀況 
C．土地面積狀況     
D．建筑物和地上附著物狀況 
27．宗地估價報告中，價格定義中必須明確的內(nèi)容為(   ABCD   )。 
A．使用年限    
B．土地用途     
C．開發(fā)狀況     
D.   評估期日 
28．通過地價管理，可起到(   ABC   )的作用。 
A．防止地價暴漲     
B．防止土地投機 
C．規(guī)范交易行為     
D．加大土地供給量 
29．土地定級成果包括的圖類資料主要有(   BD   )。 
A．因素分布圖     
B．基準地價圖     
C．標定地價圖     
D.   土地級別圖 
30．基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價時必須確定待估宗地的(   ABCD   )。 
A．土地用途     
B．土地級別     
C．因素修正系數(shù)表   
D．基準地價

五、計算題(共4小題，每小題15分。要求列出算式、計算步驟，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程、只有計算結(jié)果的，不得分) 
1．某公司于1994年11月以出讓方式取得一面積為500平方米的地塊50年土地使用權(quán)，并于1995年11月建成一建筑面積為450平方米的建筑物，建筑物全部出租。 
已知當?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鹨话銥槊吭?0元／建筑平方米，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅為20元／建筑平方米，支付的管理費為同類建筑物租金的5％，年維修費為重置價的3％，年保險費為重置價的0。3％。目前該建筑物重置價為1500元／平方米，殘值率為0，土地及房屋還原率分別為5％和6％。 
試求該地塊在1998年11月的土地使用權(quán)價格。 
計算結(jié)果 
該地塊在1998年11月的土地使用權(quán)價格： 
總地價：1266429元 
單位面積地價：2532. 86元/平方米 
    
2．某城市，有宗地F需要評估，現(xiàn)收集到與待估宗地F條件類似的5宗地，條件如下： 
經(jīng)調(diào)查，該城市地價指數(shù)如果以1995年為100，則1996年比1995年增長15個百分點，以后每年增長10個百分點；此類用地的最低容積率為1，據(jù)統(tǒng)計分析，該城市此類用地容積率在1~1．5之間時，容積率每增長0．1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增長5％，超出1．5后的容積率為每增長0．1，單位地價比容積率為1時的地價增長3％。表中位置、形狀、區(qū)域因素、個別因素的修正都是待估宗地與案例宗地的比較，表中數(shù)字為負時，表示待估宗地的條件比案例宗地條件差，表中數(shù)字為正時，表示待估宗地的條件比案例宗地條件好，數(shù)字表示對宗地地價的修正幅度。 
  根據(jù)上述條件，按下列要求完成計算。 
  (1)編制地價指數(shù)表；(2)編制容積率修正系數(shù)表；(3)計算宗地F在1998年時的單位地價(保留兩位小數(shù))。     
計算結(jié)果 
(1) 地價指數(shù)表 
(2)宗地F在1998年時的單位地價：1108. 74元／平方米 
   
 3．假設某工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補償費及安置補助費為3萬元／畝，土地開發(fā)費為2億元／平方公里，征地中發(fā)生的其他費用為2萬元／畝，當?shù)劂y行的年貸款利率為12％，征地完成后，假設土地開發(fā)周期為兩年，第一年土地開發(fā)費占全部土地開發(fā)費的 1／4，每年投資資金為均勻投人，投資回報率為25％，土地增值收益率為5％，試計算該區(qū)域50年期的工業(yè)用地地價。 
計算結(jié)果 
該區(qū)域50年期的工業(yè)用地地價為：398. 50元／平方米 
或列出公式： 
              50年期地價＝399. 88×[1－1／(1＋r)50] 
    
4．某市有一塊3平方千米的生地，擬進行“七通一平”成片開發(fā)后分塊出讓，據(jù)調(diào)查，附近地區(qū)已開發(fā)完成“七通一平”土地出讓單價為1200元／平方米；可出讓土地面積為全部土地的70％，其余為公共設施用地；土地開發(fā)費用為每平方千米3．5億元，開發(fā)期為兩年，開發(fā)成本在開發(fā)期內(nèi)分期均勻投入，第一年投入70％，第二年投入30％，貸款年利息率為10％，勘察設計、估價等專業(yè)費用為土地開發(fā)費用的3％；投資回報率為20％，轉(zhuǎn)讓稅費為開發(fā)完成后轉(zhuǎn)讓地價的6．5％。試估算該成片生地總價和單位面積地價。 
計算結(jié)果 
該成片生地總價和單位面積地價為：生地總價：65688. 88萬元 
                                單位面積地價：218. 96元／平方米