如何運用市場比較法評估工業(yè)用地地價

土地價格取決于市場供需關(guān)系，評估地價尤其是工業(yè)地價要充分考慮土地的效用、價值及市場需求等多方因素。工業(yè)用地全部實行招拍掛出讓后，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)有充足的土地交易實例，應(yīng)盡量采用市場比較法評估工業(yè)地價。本文主要介紹運用市場比較法評估工業(yè)地價的步驟與方法。

　　市場比較法將待估土地與具有替代性、且在估價期日近期市場上交易的類似工業(yè)用地進(jìn)行比較，并對類似工業(yè)用地的成交價格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算待估工業(yè)用地價格。運用市場比較法評估工業(yè)地價的基本公式為：
待估工業(yè)用地價格(比準(zhǔn)價格)＝比較實例價格×(待估工業(yè)用地情況指數(shù)／比較實例宗地情況指數(shù))×(待估工業(yè)用地估價期日地價指數(shù)／比較實例宗地交易時點地價指數(shù))×(待估工業(yè)用地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù))×(待估工業(yè)用地個別因素條件指數(shù)／比較實例宗地個別因素條件指數(shù))×年期修正系數(shù)

收集和選擇比較交易實例

評估的第一步就是通過資料收集，選擇比較交易實例。資料收集的內(nèi)容包括地塊位置、面積、成交時間；地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區(qū)域和個別因素、土地價格等有關(guān)信息；

比較交易實例的收集和選擇應(yīng)遵循以下原則：首選與評估對象處于同一地區(qū)的案例，如果近期沒有發(fā)生交易案例，可選擇處于臨近地區(qū)或類似地區(qū)的實例；所選比較實例用途與評估對象相同；價格類型相同或可比；成交日期與估價日期接近，一般應(yīng)在2年以內(nèi)；最長不得超過3年；盡量選擇正常的交易案例；應(yīng)至少選擇3個比較實例。

建立價格可比基礎(chǔ)

選取比較實例后，應(yīng)對比較實例的成交價格進(jìn)行換算處理，建立價格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一表達(dá)方式，主要包括：統(tǒng)一付款方式，在成交日期時一次付清；統(tǒng)一采用單位面積地價，并統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位；統(tǒng)一貨幣種類和貨幣單位。不同貨幣種類之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。

交易情況修正

交易情況修正，是排除交易行為中一些特殊因素所造成的比較實例價格偏差，將其成交價格修正為正常交易情況下的價格。引起特殊交易行為的因素一般有：有利害關(guān)系人之間的交易；急于出售或者購買情況下的交易；受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；交易雙方或者一方獲取的市場信息不全；交易雙方或者一方有特別動機(jī)或者特別偏好的交易；相臨地塊的合并交易；特殊方式的交易；交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易；其他非正常的交易。