內(nèi)蒙古房地產(chǎn)去庫存成效顯著 市場預(yù)期企穩(wěn)
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近兩年全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)以去庫存為核心，積極施策，激活地區(qū)內(nèi)需，化解房地產(chǎn)庫存，實現(xiàn)了待售面積自2015年以來的連續(xù)兩年減少，2017年全區(qū)待售面積回落到1300萬平方米以下，有力調(diào)整了市場預(yù)期，對全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展起到積極作用。
一、多方面精準(zhǔn)施策去庫存成效顯著
全區(qū)通過落實棚戶區(qū)改造貨幣化安置、對去庫存重點(diǎn)地區(qū)加大指導(dǎo)、推進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整、加大對農(nóng)牧民進(jìn)城購房優(yōu)惠政策支持力度等方面積極推進(jìn)去庫存。2017年末，全區(qū)新建商品房的待售面積1265.60萬平方米，比2016年末減少119.39萬平方米，比2015年高峰期減少217.80萬平方米。
(一)重點(diǎn)地區(qū)的去庫存情況
全區(qū)大部分盟市的待售面積均有所減少，其中呼和浩特市化解庫存量最大，其在2017年末的待售面積為176.12萬平方米，比2015年末庫存減少139.93萬平方米，在全區(qū)近兩年內(nèi)(2016年、2017年)去化面積占比64.2%;鄂爾多斯市在2017年末的待售面積179.08萬平方米，比2015年末減少27.06萬平方米，在全區(qū)近兩年內(nèi)去化面積占比12.4%。
(二)中心城區(qū)和旗縣區(qū)去庫存情況
中心城區(qū)的庫存面積和去化面積均大于旗縣區(qū)。2017年末全區(qū)中心城區(qū)待售面積836.23萬平方米，比2015年末減少148.70萬平方米，占全區(qū)近兩年內(nèi)去化面積的68.3%，其中呼和浩特市的中心城區(qū)去化面積131.71萬平方米;旗縣區(qū)待售面積429.36萬平方米，比2015年末減少69.10萬平方米，占全區(qū)近兩年內(nèi)去化面積的31.7%，其中鄂爾多斯市旗縣區(qū)去化面積33.84萬平方米。
二、市場預(yù)期企穩(wěn)在建樓盤加快建設(shè)進(jìn)度
在此次去庫存周期內(nèi)，需求側(cè)明顯回暖，全區(qū)新建商品房銷售均價較上年增幅明顯，受房價因素傳導(dǎo)影響，房地產(chǎn)開發(fā)商加快在建樓盤的建設(shè)進(jìn)度，部分停緩建的項目重新開工，促進(jìn)了前期潛在庫存的消化。2017年在建房地產(chǎn)項目竣工面積增長明顯，全區(qū)2016年及以前年度開工的續(xù)建項目在2017年的竣工面積同比增長33.7%，其中，呼和浩特市房屋竣工面積同比增長13.9%，包頭市房屋竣工面積同比增長45.0%。
三、全區(qū)在去庫存周期中的主要特點(diǎn)
一是主要依靠區(qū)內(nèi)需求化解庫存。在近兩年內(nèi)的全區(qū)去庫存過程中，房地產(chǎn)需求側(cè)的發(fā)力主要源于城鎮(zhèn)化、棚戶區(qū)改造、改善性住房，而外來人口的貢獻(xiàn)較少。
二是區(qū)位較好、人口較多的地區(qū)優(yōu)勢較為顯著。如呼和浩特市作為首府，對區(qū)內(nèi)人口的吸引力較強(qiáng)，剛性需求多于其他盟市，庫存化解量更大，去庫存周期更短;赤峰市作為全區(qū)人口第一大市，在去庫存周期中房地產(chǎn)市場規(guī)模較以往有所擴(kuò)大。2017年，赤峰市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資140.05億元，同比增長27.4%，在全區(qū)占比15.7%，比上年提高6.0個百分點(diǎn)，在總量上縮小與呼包二市的差距。
四、全區(qū)在去庫存中的主要問題
一是全區(qū)庫存量仍然較大。雖然待售面積持續(xù)減少，但受在建工程陸續(xù)完工影響，個別地區(qū)的待售面積較之前有所增加或庫存化解量并不明顯，房地產(chǎn)庫存從總量上看還需進(jìn)一步化解。
二是盟市之間差異化明顯，主要體現(xiàn)在庫存量和去庫存周期兩個方面。全區(qū)待售面積更多的集中在包頭、鄂爾多斯、呼和浩特、通遼，其中呼包鄂的待售面積占全區(qū)的47.4%。在去庫存周期方面，鄂爾多斯市、巴彥淖爾市、烏蘭察布市遠(yuǎn)長于全區(qū)平均水平，呼和浩特市、包頭市地區(qū)的去庫存周期相對較短。
五、對策及建議
一、堅持分類調(diào)控，去庫存工作更加精準(zhǔn)細(xì)化
2017年全區(qū)房地產(chǎn)去庫存整體成效顯著，已建成現(xiàn)房庫存明顯減少，促進(jìn)了在建樓盤更深層次的庫存化解。2018年及以后的去庫存政策應(yīng)更加精準(zhǔn)細(xì)化，從前期的大面積去庫存進(jìn)一步精確到個別區(qū)、縣及房地產(chǎn)項目中。在去庫存的同時更要堅持分類調(diào)控，個別庫存明顯不足的地區(qū)，適當(dāng)補(bǔ)庫存，避免房價的過快上漲。
二、加快建立多主體供應(yīng)，多渠道保障，租售并舉的住房制度
隨著房地產(chǎn)庫存的去化充分，地方政府需進(jìn)一步優(yōu)化創(chuàng)新布局未來住房供給市場，既要滿足群眾的居住需求，又要防止過度投資。構(gòu)建房產(chǎn)分類階梯式消費(fèi)，探索建立適合內(nèi)蒙古區(qū)情的多主體供應(yīng)，多渠道保障，租售并舉的住房制度。
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