公務(wù)員面試熱點:部分城市樓市現(xiàn)“消化不良”
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“造城運動”，當(dāng)?shù)貥鞘泄?yīng)量急劇放大。中國證券報記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分三四線城市樓市庫存的消化周期已達六年以上，面臨“消化不良”風(fēng)險。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然三四線城市發(fā)展?jié)摿^大，但當(dāng)前一些三四線城市樓市的供給已明顯過剩，而這些城市的購房人群基數(shù)較小、購買力有限，短期去庫存壓力較大，開發(fā)商在三四線城市的布局趨于謹(jǐn)慎。
開發(fā)商布局漸趨謹(jǐn)慎
持續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，給三四線樓市帶來了發(fā)展機遇。由于這些城市多數(shù)不在限購范圍內(nèi)，一些小城市吸引了大量開發(fā)商進入，刺激了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場繁榮。然而，快速擴張后引發(fā)的“消化不良”問題也在逐步顯現(xiàn)。
張越(化名)是滬市一家中小上市房企的業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人。由于地處北方，公司大部分業(yè)務(wù)都圍繞北京周邊開展。在調(diào)控影響下出現(xiàn)的三四線樓市投資熱潮曾讓張越的團隊動過心。
“公司之前沒有涉足三四線城市，但有過這方面的投資考慮，不過我和同事去這類城市考察后，感覺風(fēng)險還是有點大?！睆堅剿疾斓娜木€城市是浙江、廣東等地的中小城市，這些城市在近兩年內(nèi)推出了大量土地，有不少開發(fā)商進入，樓市供應(yīng)量大幅提升。
“其實看過就知道，這么大的供應(yīng)量根本不是小城市能夠消化的?！睆堅秸J(rèn)為，大部分三四線城市的購房人群主要是當(dāng)?shù)鼐用褚约爸苓叺貐^(qū)的購房者，且三四線城市年輕人外流情況嚴(yán)重，實際需求十分有限?！斑@些城市大多數(shù)人的月均工資不過一兩千元，有些樓盤價格甚至已經(jīng)高達近萬元，房價恐怕存在一定‘泡沫\’。”張越坦言，公司目前暫時不打算進入三四線城市，仍看好一二線城市的發(fā)展。
今年以來，不少房企提出了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計劃。新華聯(lián)(000620) 就提出“立足北京，有選擇地進入經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的二線、三線城市”的戰(zhàn)略布局。臨近年底，公司對旗下的項目進行整合，將持有的惠州市國力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 100%股權(quán)作價2.86億元轉(zhuǎn)讓，同時加大了在北京地區(qū)的投入。
與之相比，一家業(yè)務(wù)主要集中在二三線城市的上市房企相關(guān)人士則表示，公司目前還沒有計劃調(diào)整戰(zhàn)略布局?！坝行┏鞘械淖≌?yīng)量確實比較大，但短期內(nèi)對公司的影響有限。公司已經(jīng)加大了對銷售節(jié)奏的控制?！?/p>
無論是退出還是堅守，部分三四線樓市快速放量的供應(yīng)都是懸在開發(fā)商頭上的利刃。聯(lián)達地產(chǎn)機構(gòu)董事長楊少鋒認(rèn)為，三四線城市供應(yīng)量加大，開發(fā)商的去化速度必然受到影響，這會對中小房企的資金鏈產(chǎn)生壓力?？傮w來看，開發(fā)商在三四線城市的投資應(yīng)該更加謹(jǐn)慎。
部分城市現(xiàn)“消化不良”
一架接一架高聳的塔吊、大面積的建筑工地、連成片的新建樓房……這幾乎成為近幾年很多中小城市的“縮影”。中國證券報記者走訪蕪湖等三四線城市發(fā)現(xiàn)，這些城市的樓市供應(yīng)不斷加大，而建成的樓房大量空置，部分小區(qū)周邊一片荒蕪。
近年來，我國城鎮(zhèn)化步伐加快，眾多城市的房地產(chǎn)市場迎來發(fā)展良機。但在供給迅速增加同時，一些城市開始出現(xiàn)“供應(yīng)過?！?、“消化不良”的風(fēng)險。
“之所以有很多開發(fā)商選擇去三四線城市，主要是過去的判斷比較樂觀，同時三四線城市大多不在限購范圍內(nèi)，調(diào)控壓力比較小，但這些城市本身存在很多問題。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強在接受中國證券報記者采訪時指出，三四線城市的樓市支撐能力不強，每年新增人口和可吸納的外來資金有限，再加上地方政府近幾年出讓的土地充足，造成了局部地區(qū)樓市供給過剩的情況。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2009年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應(yīng)規(guī)模增長較快，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國前列，待開發(fā)量在3000-8000萬平方米之間。僅從2011年到今年11月末，營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。
業(yè)內(nèi)人士指出，由于土地供應(yīng)量過高，在售住宅項目規(guī)模龐大，這些城市的消化時間在6年以上。相比之下，北京現(xiàn)有土地存量消耗時間不足兩年半，上海和廣州則分別不足一年半和一年。
“很多城市可供應(yīng)量和后續(xù)供應(yīng)量相對當(dāng)?shù)氐馁徺I力已經(jīng)明顯過剩，這將導(dǎo)致供求失衡?！标悋鴱娭毖裕_發(fā)商要想在這些城市獲得較高收益很困難。
楊少鋒也表示，三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展滯后，土地供應(yīng)并不規(guī)范。再加上三四線樓市中小房企居多，對風(fēng)險承受力有限，市場供給過剩會對房企經(jīng)營產(chǎn)生很大影響。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，不可否認(rèn)個別城市存在供應(yīng)壓力，但并不能認(rèn)為三四線樓市都存在泡沫?！芭c房價相比，三四線城市的土地價格遠低于一二線城市，而且大多數(shù)項目銷售順暢。雖然房企在三四線城市的平均周轉(zhuǎn)速度要低一些，但仍然享有土地升值和產(chǎn)品溢價。”張大偉直言，至少在明年，三四線樓市應(yīng)不會有崩盤風(fēng)險。未來房企進入三四線城市的大趨勢不會發(fā)生改變。
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