國家公務(wù)員考試申論熱點:以房養(yǎng)老?
“以房養(yǎng)老”觀點,也就是住房反向抵押貸款的養(yǎng)老融資方式。老人將自有房屋抵押給金融機構(gòu),之后按月從金融機構(gòu)領(lǐng)“工資”。老人離世后,房屋歸放款的金融機構(gòu)所有?!耙苑筐B(yǎng)老”在西方國家較為盛行,今年全國兩會,賀強等全國政協(xié)委員提交了“以房養(yǎng)老”方面的提案。
房屋產(chǎn)權(quán)70年,其法律的規(guī)定不是針對房產(chǎn),而是針對土地。消費者購買房產(chǎn)后,對房屋本身實際上也是擁有永久產(chǎn)權(quán)的,但房產(chǎn)不同于一般商品,不可能是空中樓閣,它必然依托土地而存在,而依據(jù)1990年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定,土地使用權(quán)的年限最高70年。正是70年的土地使用權(quán),導(dǎo)致了房產(chǎn)實際產(chǎn)權(quán)只有70年(經(jīng)濟適用房的使用年限為50年)。
70年后,我們的房產(chǎn)將如何處置?《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,自動續(xù)期?!钡@是很含糊的規(guī)定,它沒有說住宅是何類性質(zhì)的住宅,是商業(yè)住宅?還是非商業(yè)住宅?也沒有說,自動續(xù)期的“使用權(quán)”應(yīng)該如何作價?
而在2011年上海土地交易市場首拍上,政府發(fā)布申請人須知,稱土地年滿70年后將由“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”,這一規(guī)定讓很多人看到,政府70年后收回土地的規(guī)定并非說說而已。失去地權(quán)的一個空中樓閣,70年后其價值還會“殘余”多少?
顯然,70年以后的地產(chǎn)由于建筑老化,其主要價值就是土地,如果土地被國家無償收走,房子幾乎不值分文。換句話說,購買一套價值70萬的房子自己居住,如果房價不升不降,每年相當于貶值1萬元,當然,裝修費用還要另計。70年后,子孫還要重新貸款買房,重新做房奴。這樣的情況下“以房養(yǎng)老”當然是不可能的了。
城市房產(chǎn)如此,農(nóng)村房產(chǎn)養(yǎng)老更為麻煩。按照中國的《土地法》第二條規(guī)定,中國只有兩種土地所有權(quán),一種是國家所有,比如城市居民小區(qū),另外一種是集體所有,比如農(nóng)村農(nóng)民宅基地。按照國家規(guī)定,農(nóng)民集體用地不許自由買賣,這種土地想出讓或者轉(zhuǎn)讓,必須先收回國有,然后再上市掛牌出讓。由于集體土地只能被地方政府代表國家收回,所以回收價格也自然是地方政府說了算,政府低價收購高價賣掉,就是俗稱的“政府倒賣土地”,土地財政概念也由此而生。
目前,城市土地寸土寸金,房屋越蓋越高,而在廣大農(nóng)村,由于大量農(nóng)民進城務(wù)工,許多村莊卻出現(xiàn)了空心村現(xiàn)象。農(nóng)民為什么不將自己不住的房屋賣掉?一是國家政策不許買賣。二是因為沒有法律保障的農(nóng)村宅基地,也很難賣上好價錢。想在農(nóng)村買房的城里人因為缺乏法律保護也不敢購買。
把目前法律規(guī)定的房屋土地所有權(quán)改革落到實處,讓房產(chǎn)人擁有永久性使用權(quán),不僅是“以房養(yǎng)老”的必要條件,同時也是消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu),增加人民財產(chǎn)性收入的重要渠道。
當然,也不必為房產(chǎn)地權(quán)70年過于悲觀,應(yīng)該看到,國家法律正在一步步地朝著有利于民眾的方向改進,目前的《土地法》已經(jīng)將以前的土地到期“收回產(chǎn)權(quán)”改為了“申請續(xù)期”。而在2010年9月,國務(wù)院已經(jīng)開始在陜西省高陵縣農(nóng)村啟動戶籍一元化試點改革,農(nóng)民宅基地房產(chǎn)已經(jīng)被許可轉(zhuǎn)讓、買賣、出租、抵押,而房產(chǎn)土地的使用權(quán)被明文規(guī)定是長期
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